Bất động sản 'ấm' lại, giải quyết giá nhà tăng 50-70%/năm thế nào?

Thị trường bất động sản đã trải qua 9 tháng phục hồi tích cực. Ảnh: Nam Khánh.

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết thị trường bất động sản quý III nói riêng và 9 tháng từ đầu năm đã phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ.

Các bộ luật gồm Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8, sớm hơn 5 tháng so với dự kiến, đã góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường. Các phân khúc bất động sản từ nhà ở, thương mại tới bất động sản công nghiệp đều cho thấy dấu hiệu tăng trưởng với nhiều dự án mới được triển khai.

Từ đó, VARS dự báo nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường quý cuối năm sẽ "tăng nhiệt". Nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục được thúc đẩy, tạo động lực dẫn dắt cho thị trường, thông qua hoạt động M&A theo hướng "góp gạo thổi cơm chung".

Căn hộ cao cấp dẫn dắt thị trường

Theo VARS, căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Một loạt dự án sắp ra mắt sẽ cung cấp cho thị trường nguồn cung căn hộ lớn nhất trong vòng 5 năm qua,

Theo số liệu mới công bố của CBRE, riêng tại Hà Nội, các chủ đầu tư dự kiến bổ sung cho thị trường khoảng 10.000 căn hộ mới trong quý cuối năm nay, nâng tổng nguồn cung cả năm lên gần 30.000 căn, cao nhất 5 năm. Một tỷ lệ lớn nguồn cung dự kiến tập trung ở phân khúc cao cấp. Ngoài ra, sẽ có thêm các dự án hạng sang triển khai mở bán vào cuối năm, tiếp tục kéo mặt bằng giá bán sơ cấp đi lên trong quý cuối cùng của năm.

Ngoài căn hộ cao cấp, VARS cho rằng các loại hình khác cũng có triển vọng tích cực. Cụ thể, biệt thự, liền kề dự báo sôi động, còn đất nền pháp lý sạch sẽ thu hút nhà đầu tư và nhà ở xã hội có thêm cơ hội nhờ vào các quy định mới. Ngoài ra, bất động sản công nghiệp được dự báo tăng trưởng, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội cải thiện nhờ vào việc condotel được cấp sổ.

Phân khu cao tầng gồm 27 tòa thuộc khu đô thị The Global City (phường An Phú, TP Thủ Đức) của Masterise Homes sắp mở bán với giá dự kiến 190 triệu đồng/m2. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo dự báo của ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc Công ty DKRA Vietnam, trong thời gian tới, với điều kiện kinh tế vĩ mô tích cực hơn, lãi suất cho vay hấp dẫn (chỉ 6-6,5%/năm), thị trường địa ốc kỳ vọng có sự phục hồi tốt hơn. Thị trường dự kiến tiếp tục đà hồi phục từ cuối năm 2023, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ và nhà ở vừa túi tiền. Đất nền tại các khu vực có đầy đủ tiện ích, pháp lý rõ ràng và đất thổ cư vẫn sẽ là điểm sáng, thúc đẩy nguồn cung tăng.

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, ông Ngô Hữu Trường, Phó tổng giám đốc CTCP Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng Hà Nội đã có sự phục hồi và bắt đầu có "sóng", với mức tăng giá khoảng 40-50% do nguồn cung bị thiếu hụt trong một thời gian dài.

Cũng theo đại diện Hưng Thịnh, đến cuối năm nay hoặc đầu năm 2025, thị trường dự báo vẫn còn gặp nhiều thách thức, nhưng không bế tắc.

"Các doanh nghiệp vẫn rất kiên cường và sẽ cùng nhau vượt qua khó khăn", ông Trường nói.

Cẩn trọng với chuyện tăng giá bất động sản

"Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn chuyển giao, vì vậy sẽ nhạy cảm trước các yếu tố ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực từ các chủ thể", báo cáo mới đây của VARS nêu.

Cũng theo đơn vị này, sự tăng trưởng nhẹ ở một số phân khúc có thể tạo nên đà hồi phục mạnh mẽ nếu các yếu tố hỗ trợ từ chính sách, hạ tầng và tài chính được đáp ứng. Tuy nhiên, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và cho cả xã hội.

Thực tế, thời gian qua, chuyện tăng giá chung cư ở Hà Nội hay đất nền, đất thổ cư tại một số huyện vùng ven Thủ đô gây nhiều tranh cãi. Không ít dự án chung cư tăng giá 50-70% sau một năm, hay nhiều lô đất làng, xã tăng giá lên 70 triệu đồng, thậm chí hơn 100 triệu đồng/m2 đã khiến người dân ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Để giải quyết tình trạng này, VARS đề xuất Nhà nước sớm có các biện pháp hỗ trợ nhằm khơi thông cho các dự án nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội.

Ngoài ra, VARS cho rằng thị trường bất động sản hiện tại rất cần sự tham gia, đồng hành của tất cả chủ thể bao gồm cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, các doanh nghiệp bất động sản và môi giới bất động sản.

Cần giải quyết các vướng mắc pháp lý một cách nhanh chóng và hiệu quả, tiết giảm chi phí đầu vào của dự án

Ông Ngô Hữu Trường, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh

Ông Ngô Hữu Trường, đại diện Tập đoàn Hưng Thịnh, cho rằng cần đẩy mạnh hợp tác sâu rộng, gia tăng các giao dịch mua bán, sáp nhập để thu hút nguồn vốn mới. Quan trọng nhất là phải giải quyết các vướng mắc pháp lý một cách nhanh chóng và hiệu quả, tiết giảm chi phí.

Còn theo ông Võ Hồng Thắng, để chuyển sang một chu kỳ phát triển tích cực hơn, tâm lý nhà đầu tư là yếu tố then chốt. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, lượng tiền gửi tại ngân hàng đang tăng cao, cho thấy một bộ phận lớn người dân vẫn giữ tiền mặt, chờ đợi cơ hội đầu tư phù hợp. Vì vậy, những vướng mắc pháp lý cần sớm được tháo gỡ để gia tăng nguồn cung cho thị trường.

"Từ sau ngày 1/8/2024, chưa có nhiều dự án được triển khai vì thị trường đang cần thêm thời gian để thẩm thấu các thay đổi về pháp lý. Nếu những vấn đề này được giải quyết, nhiều dự án sẽ có thể tiếp cận nguồn vốn và thị trường sẽ sôi động hơn, giúp cung cầu gặp nhau. Từ nửa cuối năm 2025, TP.HCM và các tỉnh lân cận sẽ bước vào một chu kỳ phát triển mới, với kỳ vọng tăng trưởng bền vững và sôi động hơn", chuyên gia dự báo.