Giá thuê nhà TP.HCM tăng cao

Tường Vy (25 tuổi, nhân viên văn phòng tại TP.HCM) cho biết tháng tới, do một số vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê mặt bằng, công ty cô sẽ chuyển địa điểm từ quận 7 sang quận Bình Thạnh.

Vì vậy, cô cũng cần tìm một chỗ ở mới tại quận Bình Thạnh để thuận tiện cho việc đi lại. Tuy nhiên, suốt 2 tháng qua, Vy vẫn chưa tìm được căn hộ phù hợp với khả năng tài chính.

Bất ngờ với giá thuê căn hộ ở TP.HCM

Theo lời kể của Vy, hiện cô và 2 người bạn đang thuê một căn hộ 2 phòng ngủ tại quận 7 với giá 11 triệu đồng/tháng.

Trước đây, khi tìm nhà ở Bình Thạnh, cô từng thấy các căn hộ 2 phòng ngủ có giá thuê dao động 10-11 triệu đồng/tháng, nên dự định tìm một căn tương tự để đảm bảo không gian sinh hoạt thoải mái. Bên cạnh đó, cô cũng muốn đảm bảo có đủ chỗ cho ba mẹ nghỉ ngơi mỗi khi từ quê lên thăm.

Tuy nhiên, sau nhiều ngày khảo sát, cô nhận thấy giá thuê căn hộ chung cư tại Bình Thạnh đã tăng đáng kể. Những căn hộ trong các khu chung cư cũ như chung cư Phạm Viết Chánh hiện có giá thuê 13-14 triệu đồng/tháng, chưa bao gồm phí dịch vụ.

"Mức giá này quá cao. Đầu năm ngoái, tôi từng đi xem và thấy các căn hộ 2 phòng ngủ chỉ khoảng 10-11 triệu đồng/tháng. Sau gần một năm, giá đã tăng hơn 3 triệu", Vy bày tỏ.

Nhiều người bất ngờ với giá thuê căn hộ tại TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Danh.

Nếu không tìm được căn hộ ưng ý với giá khoảng 10 triệu đồng, Vy cho biết sẽ tạm thời tiếp tục ở lại quận 7 và chấp nhận quãng đường di chuyển xa đến công ty.

Tương tự, chị Minh An (27 tuổi) cũng bất ngờ trước đà tăng giá thuê căn hộ tại TP.HCM thời gian gần đây.

Hiện chị An đang thuê nhà nguyên căn tại quận 2 cũ với giá 8 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, vào mùa mưa, khu vực này thường xuyên bị ngập, nên chị muốn chuyển sang căn hộ chung cư để có điều kiện sinh hoạt tốt hơn.

Chị An cho biết năm 2021, chị từng thuê một căn hộ 2 phòng ngủ không nội thất tại chung cư Bình Khánh (khu tái định cư Bình Khánh) với giá 8 triệu đồng/tháng và mới trả nhà vào cuối năm 2023. Khi đó, nhiều căn hộ tương tự tại dự án này cũng có giá thuê khoảng 9 triệu đồng/tháng. Lần này, khi quay lại tìm thuê, chị dự tính có thể trả khoảng 10 triệu đồng/tháng cho một căn hộ 2 phòng ngủ.

Tuy nhiên, khi tìm hiểu thực tế, chị bất ngờ khi giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ có nội thất, nằm ở block cũ hơn, đã tăng lên 11 triệu đồng/tháng. Những căn hộ tương tự ở khu vực lân cận cũng có giá 11-12 triệu đồng/tháng.

Trong khi đó, các dự án chung cư có chất lượng tốt hơn như Lexington, The Sun Avenue, De Capella... có giá thuê căn hộ 1 phòng ngủ dao động 11-12 triệu đồng/tháng, còn căn hộ 2 phòng ngủ đều trên 13 triệu đồng/tháng, có những căn khoảng 15 triệu đồng.

Một môi giới chuyên cho thuê căn hộ tại dự án The Sun Avenue xác nhận giá thuê đã tăng nhanh trong 1 năm qua.

"Số lượng căn hộ 2 phòng ngủ không còn nhiều, trong khi nhu cầu tăng cao, khiến giá bị đẩy lên. Hiện tại, căn hộ có giá 10 triệu đồng/tháng gần như không còn, chỉ còn các căn từ 11 triệu đồng trở lên", người này cho biết.

Tuy vậy, theo môi giới này, giá thuê vẫn có thể thương lượng với chủ nhà để thu hút khách xem thực tế.

Tương tự, môi giới cho thuê căn hộ tại dự án Lexington cũng cho biết hiện rất khó tìm thuê những căn hộ có giá thuê khoảng 10-11 triệu đồng/tháng, trong khi các căn hộ có giá 12-13 triệu đồng/tháng vẫn còn khá nhiều. "Mức giá 11 triệu đồng/tháng tại đây đang được xem là tốt nhất rồi", người này khẳng định.

Ngoài giá thuê tăng cao, người thuê còn phải đối mặt với chi phí dịch vụ ngày càng đắt đỏ. "Căn hộ tại Lexington có giá 10,5 triệu đồng/tháng, nhưng cư dân vẫn phải đóng thêm khoảng 500.000 đồng/tháng phí quản lý", chị An chia sẻ.

Bên cạnh đó, phí gửi ôtô trong bãi giữ xe chung cư khoảng 1,1 triệu đồng/tháng nhưng vẫn khó tìm được chỗ. Do đó, nhiều cư dân phải gửi ở các bãi giữ xe gần chung cư.

Mặt khác, một số dự án chung cư cũ vẫn duy trì mức phí quản lý cao, dao động 200.000-300.000 đồng/tháng khiến nhiều người đắn đo khi "xuống" tiền thuê.

Sau thời gian khảo sát, chị An đã phải tính toán lại chi phí ít nhất cần bỏ ra để thuê một căn hộ tại khu vực quận 2 cũ là 12 triệu đồng/tháng. Do đó, chị tạm hoãn quyết định chuyển nhà và ở tiếp nhà thuê hiện tại.

Lý do giá thuê liên tục tăng

Lý giải về xu hướng tăng giá thuê chung cư, ông Lê Quốc Kiên - chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập - cho biết trước năm 2020, giá thuê chung cư tại TP.HCM đã duy trì ở mức cao.

Tuy nhiên, trong giai đoạn 2020-2021, do tác động của đại dịch Covid-19, giá thuê đã giảm mạnh 30-50% nhằm thu hút khách thuê trong bối cảnh nhu cầu suy giảm.

Đây cũng là thời kỳ giá thuê xuống thấp nhất trong nhiều năm. Sau dịch, giá thuê dần phục hồi và tăng trở lại, đặc biệt từ năm 2023-2024.

Dù tăng trong 2 năm qua, theo ông Kiên, giá thuê hiện tại chỉ mới quay về mức tương đương năm 2019.

Theo chuyên gia, giá thuê nhà hiện tại ở TP.HCM chỉ tương đương năm 2019. Ảnh: Quỳnh Danh.

“Nếu chỉ nhìn vào giai đoạn 2022-2024, có thể thấy giá thuê tăng liên tục, nhưng xét trên chu kỳ dài hơn từ 2019 đến nay, đây thực chất chỉ là quá trình phục hồi về mức cũ, không phải đà tăng trưởng đột biến”, ông nói.

Bên cạnh yếu tố phục hồi sau dịch, ông Kiên cho rằng thị trường còn đối mặt với thách thức về nguồn cung.

Theo ông, quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, trong khi việc triển khai các dự án mới vướng nhiều rào cản pháp lý và quy hoạch, khiến nguồn cung nhà ở không theo kịp nhu cầu thực tế.

Đáng chú ý, thị trường hiện tập trung vào các dự án cao cấp, trong khi phân khúc trung cấp và bình dân - vốn đáp ứng phần lớn nhu cầu ở thực - ngày càng khan hiếm. Điều này khiến giá thuê bị đẩy lên cao do nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu.

Ngoài ra, chi phí phát triển dự án và lãi suất vay vốn cũng tăng trong những năm gần đây, kéo theo giá thành xây dựng cao hơn.

Để đảm bảo lợi nhuận, các chủ đầu tư buộc phải định giá bán ở mức cao, dẫn đến việc các nhà đầu tư thứ cấp cũng phải tăng giá cho thuê nhằm duy trì tỷ suất sinh lời. Đây là một trong những yếu tố chính tạo ra vòng xoáy tăng giá trên thị trường cho thuê.

“Đặc biệt, khi giá bất động sản tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập, việc sở hữu nhà ở trung tâm trở nên khó khăn hơn bao giờ hết. Đối với nhiều người, thay vì mua nhà, thuê nhà trở thành lựa chọn khả thi hơn trong ngắn hạn. Tuy nhiên, khi nhu cầu thuê ngày càng lớn, áp lực lên thị trường cho thuê cũng gia tăng, khiến giá thuê tiếp tục bị đẩy lên cao”, ông Kiên bổ sung.

Dù giá thuê tăng, bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills cho biết tỷ suất lợi nhuận từ căn hộ cho thuê tại TP.HCM đang giảm do giá nhà tăng quá cao. Theo bà, hiện tỷ suất này chỉ dao động 3-6%/năm, thấp hơn nhiều so với trước đây.

Tương tự, ông Kiên cũng nhìn nhận khi giá trị tài sản tăng nhanh nhưng giá thuê không theo kịp, lợi nhuận từ việc cho thuê không còn hấp dẫn như trước. Nếu so sánh với năm 2019, tỷ suất lợi nhuận hiện nay đã giảm đáng kể, đặt ra thách thức cho các nhà đầu tư trong phân khúc bất động sản cho thuê.

“Đặc biệt, trong bối cảnh chung cư bị cấm cho thuê ngắn ngày, hình thức khai thác qua Airbnb - vốn đem lại hiệu quả cao hơn so với cho thuê dài hạn - cũng bị hạn chế”, ông Kiên bổ sung.

Dù vậy, bà Giang nhấn mạnh đầu tư căn hộ cho thuê không chỉ phụ thuộc vào tỷ suất lợi nhuận từ tiền thuê mà còn đến từ sự tăng trưởng giá trị bất động sản.

“Khi nắm giữ căn hộ trong vài năm, giá trị bất động sản có thể tăng lên, giúp tổng lợi nhuận từ cho thuê và tăng giá thứ cấp trở nên hấp dẫn hơn”, bà giải thích.

Theo đó, bà nhận định dù tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê không còn cao như trước, phân khúc này vẫn thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.