Nhân tố mới đang thay đổi cuộc chơi bất động sản

Chiếm một nửa dân số Việt Nam, thế hệ Millennial và Gen Z đang thay đổi thị trường bất động sản. Ảnh: Đào Phương.

Trong báo cáo mới đây, Avison Young trích dẫn số liệu từ Tổng cục Thống kê, cho biết thế hệ Millennial (1980-1994) và Gen Z (1995-2009) đang chiếm 44% dân số Việt Nam. Trong đó, 70% là người mua, người thuê nhà và nhà đầu tư bất động sản tiềm năng.

Khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản của Batdongsan.com.vn về tỷ trọng người dự định mua bất động sản trong năm 2024 cũng cho thấy có 64% trong độ tuổi 22-39. Mức độ tìm kiếm bất động sản của thế hệ Millennial và Gen Z trên nền tảng này tăng liên tục qua các năm.

Với quan điểm, giá trị và sở thích độc đáo, nhóm nhân khẩu này được cho là đang định hình lại cách nhà ở và các không gian thương mại được thiết kế, sử dụng và vận hành trong những thập kỷ tới.

Thuê nhà lên ngôi

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng khác với thế hệ trước, nhóm Millennial và Gen Z có xu hướng ít muốn sở hữu nhà ở trong giai đoạn đầu của sự nghiệp. Họ chuộng các hình thức nhà ở linh hoạt như thuê, thuê - mua, sống chung thay vì sở hữu nhà.

Xu hướng này càng được thúc đẩy khi thế hệ Baby Boombers (1946-1964) tiếp tục nắm giữ của cải và giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập. Siêu chu kỳ tăng giá nhà mới bắt đầu và dự kiến kéo dài hàng thập kỷ.

Tại Việt Nam, với tốc độ đô thị hoá và gia tăng giá nhà như hiện nay, việc sở hữu nhà tại các thành phố lớn ngày càng xa tầm tay người trẻ. Điều này khiến nhu cầu thuê nhà của họ tăng lên.

Nhu cầu thuê nhà của thế hệ Millennial và Gen Z đang ngày càng tăng cao. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo Global Property Guide, giai đoạn 2019-2024, giá bất động sản tại Việt Nam tăng 59%, cao hơn cả Mỹ (54%), Australia (49%), Nhật Bản (41%) và Singapore (37%). Đây là mức tăng thuộc nhóm cao nhất thế giới, khiến việc tiếp cận nhà ở của người trẻ ngày càng khó khăn khi mức thu nhập chỉ tăng 5-7% mỗi năm.

Chuyên gia tại Avison Young cho rằng thực trạng này đặt ra thách thức lẫn cơ hội cho thị trường bất động sản.

"Một mặt, nó yêu cầu phát triển nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân. Mặt khác, đó là triển vọng tích cực về tỷ lệ hấp thụ, thanh khoản và lợi suất cho thuê nhà, nhất là tại các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực", ông David Jackson nhấn mạnh.

Cùng chung góc nhìn, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng bên cạnh vấn đề tài chính, tư duy về sở hữu nhà ở thế hệ trẻ cũng đang dần thay đổi. Thay vì "oằn mình" gánh nợ để sở hữu một căn hộ, nhiều người chấp nhận thuê để có cuộc sống linh hoạt hơn.

Thế hệ trẻ, đặc biệt là Gen Z có lối sống linh hoạt với xu hướng thích trải nghiệm và khám phá. Họ dễ ra quyết định thay đổi nơi ở và nơi làm việc hơn so với các thế hệ trước, do đó việc thuê nhà giúp họ thuận lợi di chuyển mà không bị ràng buộc bởi tài sản cố định.

Tuy nhiên, các chuyên gia tại VARS nhấn mạnh thị trường cho thuê ở Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế, chưa thực sự trở thành giải pháp thay thế hoàn toàn cho việc sở hữu nhà.

Bởi hiện tại, phần lớn nguồn cung nhà cho thuê tại Việt Nam do cá nhân sở hữu và quản lý, chưa có sự tham gia của các chủ đầu tư chuyên nghiệp. Trong khi đó, tại các nước phát triển, mô hình "build-to-rent" (xây dựng để cho thuê) đã trở nên phổ biến, giúp người thuê có nhiều lựa chọn hơn với giá cả hợp lý và dịch vụ tốt hơn.

"Bên cạnh đó, Việt Nam vẫn chưa có chính sách bảo vệ người thuê nhà. Đa số hợp đồng thuê ở Việt Nam đều có thời hạn ngắn (6-12 tháng) và không có ràng buộc về điều kiện và mức tăng giá, khiến người thuê phải đối mặt rủi ro về sự ổn định và quyền lợi. Đồng thời, mặc dù số tiền phải chi trả hàng tháng thấp hơn so với việc lựa chọn vay mua nhà nhưng chi phí thuê tại TP.HCM và Hà Nội vẫn khá cao", VARS đánh giá.

Dù vậy, một xu hướng khác cũng đang nổi lên trong giới trẻ, tác động đến "cuộc chơi" bất động sản.

"Nhóm người trẻ thu nhập thuộc 'top', sở hữu nhiều bất động sản, vẫn sẵn sàng thuê các khu căn hộ dịch vụ cao cấp, có giá lên tới hàng nghìn USD mỗi tháng để hưởng thụ dịch vụ tiện nghi, đẳng cấp", VARS nhấn mạnh.

Một khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn với nhóm khách hàng 22-29 tuổi, cho thấy có hai yếu tố quan trọng xác định xu hướng bất động sản trong tương lai là không gian xanh và nhà thông minh.

Ông David Jackson cũng nhận định nhu cầu đối với bất động sản tuân thủ ESG có thiết kế tiết kiệm năng lượng, sử dụng vật liệu xây dựng thân thiện với môi trường sẽ tiếp tục tăng, phản ánh xu hướng sống bền vững của những người tiêu dùng thế hệ trẻ.

Cũng theo vị chuyên gia, các chủ đầu tư đang phát triển những căn hộ có diện tích, thiết kế và tiện ích đa dạng, tích hợp không gian làm việc riêng hay văn phòng tại nhà trong bố cục căn hộ.

Bên cạnh đó, thiết bị nhà thông minh cũng dần trở thành yếu tố thiết yếu khi thế hệ Millennial và Gen Z đang làm chủ công nghệ. Trên quy mô rộng hơn, các dự án phát triển phức hợp, kết hợp chức năng nhà ở, văn phòng, bán lẻ và không gian công cộng sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm.

Không gian thương mại cũng cần đổi mới

Về khía cạnh nơi làm việc, theo chuyên gia tại Avison Young, nhiều người thuộc thế hệ Millennial và Gen Z tận dụng Internet, AI để tự chủ trong sự nghiệp.

Đặc biệt, họ có xu hướng làm việc theo lịch trình linh hoạt, có nghề tay trái, thậm chí là làm việc từ xa. Dịch Covid-19 bùng phát đã đẩy nhanh mô hình làm việc kết hợp nơi công sở cũng như tác động của đến thị trường văn phòng.

Riêng Gen Z tận dụng công nghệ để làm việc hiệu quả từ xa, chứng minh rằng năng suất không nhất thiết phải gắn liền với việc có mặt tại văn phòng 5 ngày mỗi tuần, theo Forbes.

Xu hướng ưa chuộng mô hình kết hợp làm việc của người trẻ ảnh hưởng đến thị trường văn phòng. Ảnh: Phương Lâm.

Trước xu hướng trên, ông David Jackson cho biết nhiều mặt bằng văn phòng truyền thống đang được cải tạo và các dự án mới ngày càng chú trọng tuân thủ ESG. Bên cạnh đó, nhu cầu đối với các điều khoản thuê linh hoạt, không gian chia sẻ, bố cục mở và thiết kế phù hợp với mô hình làm việc kết hợp đang gia tăng.

Dù vậy, Việt Nam còn thiếu nguồn cung văn phòng đạt chứng nhận xanh. Tính đến năm 2024, tổng số công trình xanh tại Việt Nam trên tất cả loại hình bất động sản vẫn thấp hơn Malaysia, Thái Lan và Singapore. Do đó, dư địa phát triển mặt bằng văn phòng xanh, chất lượng cao còn rất lớn để đáp ứng yêu cầu và kỳ vọng của khách thuê và người lao động thế hệ trẻ.

Đối với lĩnh vực khách sạn và khu nghỉ dưỡng, vị chuyên gia này cho biết có sự tăng trưởng nhóm du khách thế hệ trẻ đi kèm với nhu cầu trải nghiệm, tính độc bản và văn hoá độc đáo.

Theo chuyên gia David Jackson, với nhiều người trẻ, "du lịch xanh" trở thành tôn chỉ mới, thúc đẩy họ lựa chọn các cơ sở lưu trú thân thiện với môi trường, tìm kiếm các gói du lịch bền vững...

Để đáp ứng nhu cầu trên, ông cho biết các khách sạn và khu nghỉ dưỡng đang đa dạng hoá các lựa chọn lưu trú lồng ghép yếu tố bản địa, đồng thời vẫn cung ứng các dịch vụ lưu trú giá phải chăng và cao cấp.

Ngoài ra, những nơi này có phòng đa năng chuyển đổi thành không gian làm việc riêng trong vài phút để du khách có thể nhận cuộc gọi video công việc hoặc một cuộc họp trực tiếp nhỏ ngay lập tức, trong số nhiều dịch vụ khác.

Ông David Jackson nhận định thế hệ Millennial và Gen Z đang tham gia ngày càng sâu rộng hơn vào nền kinh tế. Sự chuyển dịch nhân khẩu học này, dù đặt ra một số thách thức và sự cấp thiết phải thay đổi, nhưng mang lại tiềm năng to lớn cho giai đoạn phát triển tiếp theo của thị trường bất động sản.

"Không chỉ chấp nhận và thích nghi với thay đổi để đáp ứng nhu cầu của thế hệ mới mà còn là trách nhiệm xây dựng cho tương lai. Đó là trách nhiệm đảm bảo sự hoà nhập để những thế hệ tiếp theo không bị bỏ lại phía sau", vị chuyên gia này kết luận.