Thị trường BĐS nhiều tín hiệu tích cực
Phát biểu tại Hội nghị Ban Chấp hành, Ban Thường vụ và Gặp mặt Hội viên Thường niên 2025 của Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, thị trường bất động sản năm 2024 và 4 tháng đầu năm 2025 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, đang từng bước phục hồi, tuy nhiên tốc độ còn chậm.
Trong đó, nguồn vốn chảy vào thị trường đã ghi nhận những diễn biến đáng chú ý. Dư nợ cho vay bất động sản đến cuối năm 2024 ước đạt khoảng 3,2 triệu tỷ đồng, chiếm gần 21% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Trong đó, tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản tăng mạnh 18%, còn tín dụng cho nhà ở tăng khoảng 6,5%, đưa tổng mức tăng tín dụng bất động sản lên khoảng 12%.
Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) cũng rất tích cực cho thị trường bất động sản. Riêng trong 4 tháng đầu năm 2025, FDI đăng ký vào bất động sản đạt 1,5 tỷ USD (chiếm 26,9%), với mức giải ngân đạt 533 triệu USD (chiếm 7,9%).
Đối với kênh trái phiếu doanh nghiệp, tổng lượng phát hành trong năm 2024 đạt khoảng 442 nghìn tỷ đồng, trong đó riêng các doanh nghiệp bất động sản chiếm gần 20,4% với khoảng 90 nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, bước sang quý I/2025, thị trường ghi nhận chưa có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu mới. Có thể thấy, sự phục hồi của thị trường trái phiếu đã tích cực trong năm ngoái nhưng chậm lại vào đầu năm nay.
Tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2025 ước tính khoảng 173.000 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm khoảng 62.000 tỷ đồng được gia hạn từ các năm trước. Riêng nhóm doanh nghiệp bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng áp đảo với khoảng 93.500 tỷ đồng đáo hạn, tương đương 59% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, theo thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA).
Bên cạnh nguồn vốn, TS. Cấn Văn Lực cho biết trong năm 2024, GDP ngành kinh doanh bất động sản tăng 3,34%, cải thiện hơn so với mức 0,24% của năm 2023 nhưng chưa thực sự đột phá; lĩnh vực xây dựng tăng trưởng 7,87%, cao hơn mức 7,06% của năm trước đó, nhưng không quá lớn. Sang quý I/2025, đà phục hồi tiếp tục được duy trì nhưng chưa thực sự diễn ra mạnh mẽ.
Nguồn cung nhà ở thương mại mới trong quý I/2025 tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm 2024, dù vậy vẫn chỉ bằng 50% so với quý liền trước. Giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền cũng ghi nhận khởi sắc khi số lượng giao dịch tăng gấp đôi cùng kỳ, song quy mô giao dịch chỉ bằng một nửa quý IV/2024. Đặc biệt, dù nguồn cung có xu hướng cải thiện nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thị trường.
Các động lực mới từ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Nghị định 35/2022/NĐ-CP về quản lý KCN và khu kinh tế, cùng với việc đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh, đang mở ra kỳ vọng mới cho thị trường.
Sáu nguyên nhân đẩy giá nhà cao
Tuy nhiên, thị trường cũng đối diện với không ít thách thức. Trong năm 2024, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm 1,7%, giá cổ phiếu giảm 2%, chủ yếu do chi phí hoạt động tăng mạnh (tăng 31,1%). Quý I/2025, mặc dù lợi nhuận sau thuế của nhóm doanh nghiệp này tăng 63% so với cùng kỳ năm ngoái nhờ kết quả đột biến từ một số doanh nghiệp lớn, nhưng vẫn giảm 58,8% so với quý trước. Giá cổ phiếu tăng 17,7% so với cuối năm 2024, cho thấy thị trường đang phục hồi, song tốc độ vẫn còn chậm và thiếu đồng đều.
Về giá, TS. Cấn Văn Lực cho biết tình trạng tăng giá bất động sản vẫn tiếp tục tiếp diễn. Trong giai đoạn 2019 - 2024, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng tới 59%, cao hơn cả Mỹ (+54%), Úc (+49%), Nhật Bản (+41%) và Singapore (+37%).
"Với đà tăng giá như hiện tại, công chức bình thường phải mất gần 26 năm mới mua được chung cư", ông Lực nói và cho biết, Việt Nam ngày càng tụt hạng về mức độ tiếp cận nhà ở. Trong đó, có ít nhất 6 nguyên nhân chính khiến giá nhà ở tại Việt Nam bị đẩy lên cao trong những năm gần đây.
Thứ nhất, những vướng mắc pháp lý kéo dài cùng với tâm lý e ngại trách nhiệm từ phía các cơ quan chức năng khiến quá trình phê duyệt dự án chậm trễ, dẫn đến nguồn cung nhà ở khan hiếm.
Thứ hai, chi phí đầu vào của các dự án bất động sản ngày càng tăng, bao gồm tiền thuê đất hoặc sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng…
Thứ ba, sự mất cân đối cung cầu thể hiện rõ ở việc nhiều doanh nghiệp chỉ tập trung phát triển phân khúc cao cấp (biên lợi nhuận cao) trong khi nguồn cung nhà ở trung cấp và vừa túi tiền, bao gồm cả nhà ở xã hội, lại thiếu hụt. Điều này kéo mặt bằng giá bình quân tăng vọt.
Thứ tư, tình trạng "thổi giá", "làm giá" hay "té nước theo mưa" vẫn còn tồn tại trên thị trường, khiến giá bị đẩy lên mức không phản ánh đúng giá trị thực, điển hình là các vụ đấu giá đất bất thường và hiện tượng cò mồi thao túng thị trường nhà ở xã hội.
Thứ năm, hoạt động đầu cơ vẫn phổ biến. Một khảo sát của Batdongsan.com.vn năm 2024 cho thấy, 86% người mua bất động sản chỉ nắm giữ nhà trong chưa đầy 1 năm, phản ánh rõ tính đầu tư ngắn hạn, mua đi bán lại kiếm lời.
Thứ sáu, việc Việt Nam chưa áp dụng thuế tài sản (thuế sở hữu bất động sản) trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê ở mức khá thấp cũng góp phần khiến dòng tiền đổ vào thị trường này dễ dàng hơn, đẩy giá lên cao nhưng thiếu tính bền vững.