Ngày 3/7, Hiệp hội bất động sản Việt Nam cùng với Tạp chí Reatimes đã tổ chức hội thảo “Livehouse - Mô hình bất động sản thế hệ mới: Giải pháp giảm áp lực giá bất động sản trong đô thị”. Tại hội thảo, ông Nguyễn Chí Nghĩa, Phó Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc (ĐXMB) chia sẻ thêm về mô hình bất động sản thế hệ mới và mức độ quan tâm của khách hàng.
Theo ông Nghĩa, trong thời gian vừa qua, hệ sinh thái của ĐXMB đã mở rộng, không chỉ dừng lại ở hoạt động môi giới mà còn tiến tới quản lý vận hành tòa nhà, đồng thời thiết lập quan hệ hợp tác trực tiếp với nhiều chủ đầu tư. Giai đoạn vừa qua được ví như "mùa giáp hạt" của thị trường bất động sản.
Thực tế cho thấy, nhiều khu phố, thành phố đang phát triển mạnh các mô hình bất động sản mới, nhưng nghịch lý là mô hình thì có, mà khách hàng thì chưa. Trong khi đó, tệp khách hàng thân thiết mà ĐXMB đã đồng hành suốt 15 năm qua, họ đã đầu tư rất nhiều dòng tiền vào thị trường và rất mong được thấy một mô hình bất động sản mới, như mô hình Livehouse ngày hôm nay.
"Từ góc nhìn của một đơn vị đang trực tiếp sở hữu và vận hành hàng trăm tài sản bất động sản, phần lớn nằm trong các khu dân cư hiện hữu, chúng tôi thấy rằng đây không chỉ là mô hình cần thiết, mà còn rất cấp thiết. Bởi lẽ, thiết kế một mô hình kinh doanh bất động sản không chỉ là việc đặt một cái tên, mà quan trọng hơn là làm thế nào để một tài sản có thể sống được, tạo ra dòng tiền thực sự", ông Nghĩa khẳng định.
Đại diện Đất Xanh Miền Bắc lấy ví dụ: "2 căn nhà 100m2, cùng nằm trong một khu dân cư, mỗi căn trị giá khoảng 20 tỷ đồng, làm sao để tài sản đó không bị đóng băng? Chúng tôi đã thử nghiệm mô hình ghép công năng với tầng 1 làm quán cafe, tầng 2 cho thuê văn phòng nhỏ, tầng 3 là không gian lưu trú ngắn ngày, tầng 4 làm khu vui chơi giải trí. Đây là mô hình đơn giản nhưng có thể tạo ra nguồn thu ổn định, tạo ra được dòng tiền".
Từ góc độ nhà đầu tư, ông Nghĩa nhìn thấy tiềm năng rất rõ rằng Livehouse là một cách để tối ưu hóa giá trị tài sản. Nhưng để mô hình này thực sự phát triển, không thể chỉ có nỗ lực từ doanh nghiệp. Cần sự tham gia của chính quyền, có tầm nhìn chiến lược đối với các khu phố, khu đô thị.
Theo ông Nghĩa, thực trạng nhiều khu du lịch, khu thương mại được xây dựng rất bài bản nhưng lại không có người ở, không có dòng người, dẫn đến tình trạng tài sản không sinh lời, không vận hành được. Nếu có dòng người, sẽ có dòng tiền. Và đó mới là điều khiến một khu phố sống động, chứ không phải chỉ nhờ quy hoạch đẹp hay thiết kế đắt tiền.
Ông Nguyễn Chí Nghĩa, Phó Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc (ĐXMB).
Từ góc độ doanh nghiệp làm thật, ông Nghĩa đưa ra 2 kiến nghị:
Thứ nhất, cần khoanh vùng thử nghiệm chọn một số khu vực, nhóm tài sản, hoặc đối tượng đầu tư cụ thể, trong một khoảng thời gian nhất định, có sự ghi nhận chính sách. Việc có căn cứ thực tiễn sẽ giúp mô hình Livehouse được kiểm chứng và có thể mở rộng hợp lý về sau. Nếu làm bài bản thì về lâu dài, đây không chỉ là bài toán của doanh nghiệp, mà còn là cơ hội để hệ thống pháp lý được cập nhật, điều chỉnh linh hoạt hơn, hỗ trợ đúng và trúng cho các mô hình bất động sản mới.
Thứ hai, cách đây 10 năm, ông Nghia chia sẻ có làm CMO cho một đơn vị, cũng có liên quan đến mô hình livehouse, lúc đó đã được định nghĩa là lưu trú, kinh doanh, làm việc, nghỉ dưỡng và giải trí. Với tư cách là người từng vận hành câu lạc bộ tỷ phú trong đó, có phòng gym, nhà hàng, spa, bể bơi, ông Nghĩa thấy có sự xung đột giữa các loại hình giải trí này. Ví dụ, đặt bể bơi và một nhà hàng có tính chất phục vụ cho nhóm khách hàng và sự kiện trang trọng cạnh nhau thì cả hai bên đều không thoải mái và dẫn đến doanh thu đều giảm.
Vậy thì, để tổ chức mô hình kinh doanh "buôn có bạn bán có phường", thì việc tổ chức khu tĩnh, khu động, khu nghỉ dưỡng phải có quy hoạch, như vậy phải dựa trên góc độ của người làm thật, nếu không sẽ không định nghĩa được mô hình Livehouse này.
Theo ông Nghĩa, mô hình bất động sản thế hệ mới chính là loại hình bất động sản linh hoạt cả về mô hình kinh doanh lẫn thiết kế, công năng sử dụng. Từ cách bố trí cầu thang, buồng kỹ thuật cho đến mặt bằng không gian… tất cả đều được tính toán để đảm bảo vừa đáp ứng được chức năng nhà ở, vừa có thể kinh doanh hiệu quả.
Thực tế gần đây đã có mô hình triển khai theo hướng này: phần không gian sinh hoạt chung được đẩy ra khu kỹ thuật, qua đó tối ưu diện tích cho thuê trong từng đơn vị nhỏ. Ví dụ, với một tòa nhà khoảng 400 - 500m2, chủ đầu tư có thể chia tách thành nhiều phòng, có những phòng chỉ đảm nhiệm chức năng ngủ, nhưng vẫn có thể cho thuê với giá khoảng 2 triệu đồng/đêm. Nhờ tối ưu công năng, doanh thu có thể tăng lên tới 30%.
Những mô hình như vậy hiện đã được triển khai tại vùng lõi TP.HCM, không chỉ dừng lại ở loại hình khách sạn (hotel), mà là tổ hợp đa chức năng, tích hợp nhiều mô hình kinh doanh như nhà hàng, lưu trú ngắn hạn, dài hạn, dịch vụ đặt chỗ (core booking)… Bên trong các tổ hợp này, các không gian sinh hoạt chung như bếp, thư viện, không gian giao lưu… cũng được thiết kế đồng bộ để gia tăng trải nghiệm và giá trị sử dụng. Chính những tiện ích cộng thêm đó khiến giá bán sản phẩm bất động sản này rất cao.
"Vậy thì với những mô hình thương mại linh hoạt, tích hợp như vậy, cần được xem xét hỗ trợ về mặt pháp lý trong thời gian tới như thế nào, rất mong cơ quan quản lý xem xét", ông Nghĩa kiến nghị.