Việc điều chỉnh giá đất nông nghiệp là cần thiết song nên tăng với mức phù hợp để người dân có thể đóng thuế, nhà nước thu được ngân sách mà vẫn khuyến khích sự phát triển
Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM (IEER) vừa có văn bản kiến nghị UBND TP HCM điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất, lên mức tương đương 65%-70% giá đất ở.
Giá đất nông nghiệp quá thấp
Theo TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng IEER, giá đất nông nghiệp tại TP HCM hiện quá thấp, thiếu cơ sở khoa học, chưa bảo đảm nguyên tắc thị trường. Thực trạng này khiến nguồn thu từ thuế chuyển quyền sử dụng đất không cao, thị trường bất động sản trầm lắng, kéo theo đó là thị trường vật liệu xây dựng cũng sụt giảm do nhu cầu xây dựng giảm.
IEER cho rằng để phù hợp với bảng giá đất mới - dự kiến áp dụng từ ngày 1-1-2026, việc tăng giá đất nông nghiệp lên bằng 65-70% giá đất ở sẽ hợp lý. Tuy nhiên, ông Thuận cũng lưu ý chỉ áp dụng với các khu đất nông nghiệp đã có quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng.
Đồng tình với đề xuất của IEER, bà Nguyễn Hiền - ngụ phường Hiệp Bình, TP HCM - cho biết bà dự định chuyển đổi hơn 1.000 m2 đất nông nghiệp lên thổ cư. Song, sau khi nhận thông báo số thuế phải nộp, bà đã tạm dừng vì không đủ tiền đóng. Theo cách tính hiện nay, giá đất khu vực Hiệp Bình khoảng 28 triệu đồng/m2, trong khi giá đất nông nghiệp chỉ 600.000 đồng/m2. Mức chênh lệch này khiến số thuế mà bà Hiền phải đóng lên đến hơn 27 tỉ đồng - cao gấp gần 500% so với trước đây.
Theo bà Hiền, nếu giá đất nông nghiệp tăng lên khoảng 20 triệu đồng/m2 như kiến nghị của IEER thì phần chênh lệch thuế của bà chỉ khoảng 8 tỉ đồng, tức tăng khoảng 150% so với mức cũ, hợp lý hơn. Dù vậy, bà Hiền nhận xét mức tăng lên bằng 70% giá đất ở là quá cao, chỉ nên trong khoảng 50%-55% để người dân dễ cân đối. Ngoài ra, bà cũng lo ngại khi chuyển mục đích sử dụng đất, người dân còn phải tự bỏ chi phí làm hạ tầng, đường sá, lộ giới với số tiền không hề nhỏ.
Ông Đỗ Linh Đan, Giám đốc Công ty Tư vấn bất động sản Linh Đan, cũng nhận định giá đất nông nghiệp tại TP HCM hiện quá thấp so với giá thực tế trên thị trường. Điều này dẫn đến khi chuyển lên thổ cư, tiền thuế nộp quá cao - gần bằng, thậm chí vượt giá bán đất, khiến người dân không còn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây nhà.
Với doanh nghiệp, nếu mua đất nông nghiệp rồi chuyển lên thổ cư để phân lô, tách thửa cũng gần như không khả thi vì chi phí cao, dẫn đến không có dự án mới. Thực tế, sau khi bảng giá đất mới được công bố, hầu như không còn ai mua đất nông nghiệp để phát triển dự án tại TP HCM.
Ông Đan cho rằng TP HCM cần điều chỉnh giá đất nông nghiệp để phù hợp thực tế, khuyến khích người dân và doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất, thúc đẩy xây dựng. Hiện giá đất nông nghiệp trên thị trường là 10 - 20 triệu đồng/m2, trong khi theo bảng giá chỉ vài trăm ngàn đồng là không phản ánh đúng giá trị thực tế.
Nếu TP HCM chưa tăng giá đất nông nghiệp, ông Đan đề xuất cần có cơ chế tính thuế hợp lý hơn để giảm khoảng cách quá lớn với giá đất thổ cư, tránh làm thị trường "đóng băng".
IEER lưu ý đề xuất tăng giá đất nông nghiệp chỉ áp dụng với các khu vực đã có quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Ảnh: TRANG NGUYỄN
Có thể kéo theo nhiều hệ lụy
Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, nhận xét đề xuất của IEER chưa thật sự hợp lý và cần có thêm khảo sát chi tiết.
Theo ông Quang, giá đất nông nghiệp cần tiệm cận giá thị trường. Thực tế, giá đất nông nghiệp tại khu vực nội thành và ngoại thành TP HCM có sự chênh lệch rất lớn. Nếu giá đất nông nghiệp ở các khu vực đều tăng theo "tỉ lệ cứng" như đề xuất của IEER thì không hợp lý.
Ông Quang cho rằng để khuyến khích người dân chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, cần áp dụng hệ số điều chỉnh, chứ không thu 100% chênh lệch giá theo bảng giá đất. Tỉ lệ này nên ở mức khoảng 0,4%-0,5% nhằm tránh tình trạng tiền thuế cao hơn cả chi phí xây nhà, khiến người dân không còn động lực xây dựng.
Trong khi đó, một chuyên gia bất động sản lo ngại việc tăng giá đất nông nghiệp lên bằng 70% giá đất ở có thể kéo theo nhiều hệ lụy. Đất nông nghiệp vốn được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, không thể được xem như một dạng "thổ cư thứ cấp". Cách định giá theo tỉ lệ cố định vừa không đúng về kinh tế vừa tạo ra tâm lý đầu cơ, "ôm đất chờ lên giá", làm méo mó mục tiêu phát triển đất đai theo đúng quy hoạch.
Theo chuyên gia này, TP HCM trước đây có diện tích đất nông nghiệp khoảng 88.000 ha, trong khi đất ở chỉ khoảng 18.000 ha. Nếu áp giá đất nông nghiệp bằng 70% đất ở, tức tương đương 62.000 ha đất ở, thì hoàn toàn không phản ánh đúng thực tế.
Chuyên gia này nhấn mạnh việc chuyển mục đích sử dụng đất không có nghĩa là đất nông nghiệp sẽ có giá trị như đất ở. Bởi lẽ, sau khi đất nông nghiệp lên thổ cư, người dân hay doanh nghiệp phải dành phần lớn diện tích làm hạ tầng, công trình công cộng. Thực tế, cần khoảng 10 m2 đất nông nghiệp mới chuyển được 4 m2 đất ở. Nếu theo tỉ lệ 70%, tức 10 m2 đất nông nghiệp phải tạo ra được 7 m2 đất ở mới "hòa vốn", điều này hoàn toàn không khả thi.