Bài học từ khủng hoảng địa ốc của Nhật Bản với Trung Quốc

Bất động sản chiếm khoảng 70% tổng tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc vào năm 2020. Ảnh: Reuters.

"Bong bóng" nhà ở Nhật Bản hình thành với tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hàng năm tăng vọt. Tại Tokyo, chỉ số này tăng từ 8 lần trong năm 1985 lên 18 lần vào năm 1990. Xu hướng này bị thúc đẩy bởi nhiều yếu tố, bao gồm chính sách thuế đất, việc bãi bỏ quy định tài chính và sự phối hợp lỏng lẻo giữa chính sách tài khóa và tiền tệ. Nhu cầu từ những người mua nhà lần đầu - trung bình 39-43 tuổi - cũng đóng góp đáng kể.

Khi giá trị tài sản tăng cao, người dân cảm thấy giàu có hơn, thúc đẩy tiêu dùng. Điều này đẩy giá hàng hóa, dịch vụ và cổ phiếu lên cao, tạo thêm việc làm và giảm tỷ lệ thất nghiệp. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở mới nhanh chóng sụt giảm, trong đó thay đổi nhân khẩu học đóng vai trò then chốt.

Năm 1991, khi tỷ lệ dân số Nhật Bản từ 65 tuổi trở lên đạt 13%, số lượng người mua nhà lần đầu bắt đầu giảm. Giá bất động sản lao dốc, thị trường chứng khoán sụp đổ, và Nhật Bản rơi vào bẫy giảm phát, đặc trưng bởi tỷ lệ sinh giảm và thất nghiệp gia tăng.

Theo ông Yi Fuxian, việc chẩn đoán sai vấn đề khiến tình hình trở nên nghiêm trọng hơn nhiều: một căn bệnh mạn tính về nhân khẩu học lại bị coi là một căn bệnh cấp tính.

Các nhà hoạch định chính sách tin rằng Nhật Bản đang đối phó với sự tăng giá của đồng yen do Hiệp định Plaza năm 1985, theo đó các nền kinh tế lớn nhất thế giới đồng ý phá giá đồng USD. Do đó, để kiềm chế đà tăng giá của đồng tiền, họ đã in tiền, hạ lãi suất, tăng thâm hụt chính phủ và thực hiện nới lỏng định lượng.

Các chính sách này, cùng với sự phục hồi của số lượng người mua nhà mới bắt đầu vào năm 2001, đã khiến giá nhà bắt đầu tăng trở lại, và làm trầm trọng thêm căn bệnh tiềm ẩn.

Khi việc lập gia đình trở nên đắt đỏ hơn, thanh niên trì hoãn hôn nhân và sinh ít con hơn. Chính phủ đã cố gắng thúc đẩy tỷ lệ sinh bằng các biện pháp can thiệp như tăng trợ cấp nuôi con và cải thiện dịch vụ chăm sóc trẻ em, nhưng không đạt được nhiều kết quả.

Tỷ lệ sinh tăng từ 1,26 ca sinh trên mỗi phụ nữ vào năm 2005 lên chỉ 1,45 một thập kỷ sau đó.

Từ "thập kỷ mất mát" đến "những thế kỷ mất mát"

Vào thời điểm đó, cố Thủ tướng Abe Shinzo đã đặt mục tiêu nâng tỷ lệ sinh lên 1,8. Nhưng các biện pháp liên quan, như tạo điều kiện cho phụ nữ dễ dàng trở lại làm việc sau khi sinh, không thể bù đắp tác động của các chính sách tiền tệ nới lỏng vốn được xem là rất quan trọng để chống giảm phát và kích thích tăng trưởng kinh tế.

Giá nhà tiếp tục tăng vọt, tỷ lệ hôn nhân tiếp tục giảm và số ca sinh giảm mạnh. Năm ngoái, tỷ lệ sinh của Nhật Bản chỉ đạt 1,15 ca sinh trên mỗi phụ nữ.

Trong quá khứ, Nhật Bản ưa chuộng lãi suất thấp và đồng yen yếu vì nền kinh tế nước này phụ thuộc nhiều vào xuất khẩu. Tuy nhiên, tình trạng già hóa dân số và thu hẹp lực lượng lao động đã tạo áp lực tăng lương, thúc đẩy lạm phát trong nước, làm suy yếu ngành sản xuất và biến Nhật Bản từ một quốc gia thặng dư thành một quốc gia thâm hụt, do đó dễ bị tổn thương trước lạm phát nhập khẩu.

Nhật Bản đã thoát khỏi bẫy giảm phát chỉ để mắc kẹt trong bẫy lạm phát dài hạn. Điều này sẽ làm giảm tỷ lệ sinh hơn nữa. Theo đánh giá của vị chuyên gia, cách làm của Nhật Bản để chấm dứt "thập kỷ mất mát" đã đặt nền móng cho "những thế kỷ mất mát".

Đây là một bài học cho Trung Quốc, quốc gia đang phải đối mặt với các cuộc khủng hoảng bất động sản và nhân khẩu học của riêng mình.

Trung Quốc đối mặt thách thức lớn hơn

Trong những thập kỷ gần đây, quá trình đô thị hóa nhanh chóng, tình trạng khan hiếm đất đai (do chính sách gây ra), sự phụ thuộc của các chính quyền địa phương vào doanh thu bán đất và những kỳ vọng tăng trưởng cao đã khiến giá bất động sản tăng vọt.

Nhu cầu mạnh mẽ từ những người mua nhà lần đầu cũng góp phần. Thanh niên Trung Quốc thường không có anh chị em, họ có xu hướng mua ngôi nhà đầu tiên của mình sớm hơn khoảng 11 năm so với những người đồng trang lứa ở Nhật Bản.

Tuy nhiên, số lượng cư dân đô thị Trung Quốc trong độ tuổi 28-32 đạt đỉnh vào năm 2019, và "bong bóng" bất động sản đã vỡ không lâu sau đó.

Hiện tại, lĩnh vực bất động sản - vốn đóng góp 25% tổng GDP và 38% doanh thu chính phủ - đang bị ảnh hưởng bởi nhu cầu suy yếu, hoạt động xây dựng giảm và tình trạng dư thừa công suất nghiêm trọng.

Giá giảm đã làm suy giảm tài sản hộ gia đình. Điều này làm suy yếu tiêu dùng, việc làm, vay mượn và đầu tư.

Cuộc khủng hoảng đang nảy sinh ở Trung Quốc được đánh giá là nghiêm trọng hơn cuộc khủng hoảng mà Nhật Bản đã đối mặt. Thứ nhất, "bong bóng" nhà đất của Trung Quốc lớn hơn nhiều.

Bất động sản chiếm khoảng 70% tổng tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc vào năm 2020, so với khoảng 50% ở Nhật Bản trong năm 1990. Tỷ lệ giá trên thu nhập của Trung Quốc ngày nay cao hơn gấp đôi so với Nhật Bản vào năm 1990.

Hơn nữa, tỷ lệ sinh của Trung Quốc thấp hơn. Nhật Bản trải qua làn sóng tăng thứ hai của những người mua nhà lần đầu khoảng 10 năm sau làn sóng đầu tiên. Nhưng điều này sẽ không xảy ra với Trung Quốc. Bởi tỷ lệ dân số trên 65 tuổi đang tăng nhanh hơn nhiều so với ở Nhật Bản.

Cuối cùng, Trung Quốc đang đối mặt với áp lực giảm phát và thất nghiệp lớn hơn nhiều so với Nhật Bản. Tiêu dùng hộ gia đình Trung Quốc chỉ chiếm 38% GDP vào năm 2020, so với 50% ở Nhật Bản trong năm 1990.