Đầu tư, mua nhà ra sao nếu bị áp thuế 20% lãi bán bất động sản?

Đầu năm 2022, anh Hùng (Nghệ An) mua một lô đất đấu giá tại thị trấn Đô Lương, huyện Đô Lương (nay là xã Đô Lương) với giá 2,1 tỷ đồng, đến nay được định giá khoảng 3,5 tỷ.

Theo kế hoạch ban đầu, anh Hùng sẽ nắm giữ tài sản trong 5 năm rồi bán ra, kiếm lời. Nhưng khi Bộ Tài chính đề xuất thuế suất 20% trên phần lãi chuyển nhượng nếu chứng minh được giá mua và chi phí liên quan, anh lập tức cân nhắc bán sớm để tránh bị áp thuế cao trong tương lai.

Nhà đầu tư tìm cách né thuế, người mua ở thực hoang mang

Theo tính toán của anh Hùng, nếu bán lô đất với giá 3,5 tỷ đồng, cách tính thuế hiện hành (2% trên giá chuyển nhượng) khiến anh mất khoảng 70 triệu. Nhưng nếu áp dụng cách tính như Bộ Tài chính đề xuất - 20% trên phần lãi (1,4 tỷ đồng) - anh sẽ phải nộp tới 280 triệu đồng.

Khoản thuế cao gấp 4 lần khiến anh không chỉ muốn chốt lời sớm mà còn cân nhắc rút khỏi các khoản đầu tư đất trong tương lai gần. "Nếu áp thuế như vậy, đầu tư đất ngắn hạn không còn hiệu quả", anh nói.

Cũng là nhà đầu tư, anh Thế Phong (Bắc Ninh) lại có góc nhìn khác. Nhóm của anh gồm 5 người, chuyên "lướt sóng" các căn hộ chung cư bình dân và trung cấp ở Hà Nội. Trong bối cảnh giá căn hộ tăng mạnh suốt 3 năm qua, nhóm này thường mua rồi bán chênh sau 3-6 tháng, hưởng mức lợi nhuận 5-10%.

Theo anh Phong, nếu đề xuất được thực hiện, việc áp thuế theo lãi ròng thậm chí trở nên có lợi với nhà đầu tư "lướt sóng".

Anh lấy ví dụ một căn hộ giá 4 tỷ, sau nửa năm có thể bán chênh 300-400 triệu đồng - mức phổ biến trong lúc thị trường tăng "nóng". Với cách tính cũ, nhà đầu tư phải nộp gần 90 triệu đồng tiền thuế. Nhưng nếu đánh thuế 20% trên phần lãi, mức thuế chỉ còn 60-80 triệu.

Còn nếu thị trường xấu, buộc phải "thoát hàng" ngang giá, nhà đầu tư thậm chí không cần nộp thuế, giảm thiểu đáng kể rủi ro.

Hoat động đầu cơ, găm giữ bất động sản gây nhiễu loạn thị trường địa ốc thời gian qua. Ảnh: Quỳnh Danh.

Ngược lại, với người mua để ở, đề xuất thuế mới lại tạo ra áp lực lớn. Gia đình chị Hà gồm 3 thế hệ, đang sống trong một căn hộ 2 phòng ngủ tại phường Phú Diễn, TP Hà Nội, giá thị trường khoảng 9 tỷ đồng. Căn này chị mua từ 2022 với giá 4 tỷ đồng. Gia đình đông người nên 2 vợ chồng đang tích góp, dự kiến 1-2 năm tới sẽ đổi lên một căn hộ rộng hơn, giá khoảng 13 tỷ.

Trong kịch bản giá chung cư không biến động mạnh, chị tính sẽ bù thêm khoảng 4 tỷ để đổi lên căn hộ mới sau khi bán căn nhà đang ở. Số tiền chênh này được lấy từ tiền tiết kiệm của 2 vợ chồng và vay ngân hàng khoảng 2-2,5 tỷ đồng.

Tuy nhiên, khi có đề xuất thay đổi chính sách thuế, chị cho rằng kế hoạch của mình có thể đổ bể.

"Căn hộ hiện tại được mua trực tiếp từ chủ đầu tư nên sẽ chịu 20% thuế trên tiền lãi chuyển nhượng, nếu đề xuất của Bộ Tài chính thành hiện thực. Có nghĩa nhà tôi có thể phải chịu 1 tỷ đồng tiền thuế thay vì 180 triệu, đó là khoản tiền quá lớn, bằng tiền tiết kiệm của 2 vợ chồng trong 5 năm qua", chị Hà nói.

Điều chị Hà lo lắng nhất là khi phải đóng 1 tỷ đồng tiền thuế, thay vì bù khoảng 4 tỷ để đổi lên căn rộng hơn, chị sẽ phải bù 5 tỷ. Mức này vượt quá khả năng của gia đình.

Không chỉ chị Hà, nhiều người mua nhà để ở cũng đang lo lắng khi chính sách mới không phân biệt rõ giữa giao dịch đầu tư và nhu cầu thực. Một chính sách thiếu phân loại có thể khiến người dân chịu thêm gánh nặng thuế, dù không nhằm mục đích kiếm lời.

Cần phân biệt nhà đầu tư, người mua ở thực

Đề xuất của Bộ Tài chính về thuế bất động sản trong hồ sơ dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) gồm 2 phương án. Phương án 1 là đánh thuế 20% trên lãi ròng bán nhà đất, trong đó lãi ròng được tính bằng cách lấy giá bán trừ giá mua cùng các chi phí liên quan. Phương án 2 là tính thuế theo thời gian nắm giữ, dưới 2 năm là 10%, 2-5 năm là 6%, 5-10 năm là 4%, từ 10 năm trở lên hoặc thừa kế là 2%.

Từ góc nhìn chính sách, nhiều chuyên gia đồng tình với hướng đánh thuế trên lãi chuyển nhượng bất động sản. Trong bối cảnh thị trường thường xuyên xảy ra "sốt" đất, đẩy giá "ảo", công cụ thuế là giải pháp cần thiết để đưa thị trường về giá trị thực và hạn chế đầu cơ.

Theo Bộ Tài chính, đề xuất tính thuế 20% trên lãi ròng nhằm phản ánh đúng bản chất giao dịch kinh tế, đồng thời tăng chi phí với các giao dịch ngắn hạn, từ đó ổn định thị trường nhà ở. Tuy nhiên, Bộ này cho biết vẫn đang trong quá trình nghiên cứu, tính toán tác động và lộ trình thực hiện phù hợp với thực tiễn.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - cho rằng không nên né tránh chính sách thuế chỉ vì khó thực hiện. "Giá bất động sản đang tăng bất hợp lý, vượt xa khả năng chi trả. Việc đánh thuế lãi sẽ giảm sức hấp dẫn đầu cơ, đưa giá nhà đất về gần giá trị thật", ông nhận định.

Những khu đô thị chục tỷ, trăm tỷ bị bỏ hoang, trong khi người có nhu cầu sử dụng ngày càng khó tiếp cận nhà ở là hệ quả của việc thị trường bất động sản phát triển mất cân đối, giá bán bị thổi lên quá cao, người mua chủ yếu là giới đầu tư. Ảnh: Thụy Trang.

TS Châu Đình Linh - Giảng viên Đại học Ngân hàng TP.HCM - cũng cơ bản ủng hộ đề xuất. Ông đánh giá bất động sản là kênh đầu tư quan trọng, nhưng nếu quá nhiều dòng vốn ngắn hạn đổ vào lĩnh vực này sẽ làm chệch hướng phân bổ nguồn lực và mục tiêu tăng trưởng. Theo ông, thuế chuyển nhượng nếu được thiết kế hợp lý sẽ giúp điều tiết thị trường, đồng thời định hướng vốn quay lại các lĩnh vực sản xuất.

Tuy nhiên, ông Linh nhấn mạnh cần phân biệt rõ giữa giao dịch đầu tư và người mua nhà để ở. Theo ông, không ít người phải đổi nhà do thay đổi nhu cầu, nếu vẫn bị đánh thuế cao như đầu cơ sẽ gây bất công và ảnh hưởng khả năng tiếp cận nhà ở.

Ở góc nhìn thận trọng hơn, chuyên gia tài chính - đầu tư Nguyễn Hữu Thanh cảnh báo một số rủi ro trong cách thiết kế chính sách hiện tại. Theo ông, dự thảo mới chuyển từ đánh thuế theo doanh thu sang đánh thuế theo lợi nhuận, nhưng không gắn với thời gian nắm giữ hay bản chất đầu cơ/ngắn hạn.

"Đây không phải là thuế điều tiết hành vi, mà chỉ là thay đổi phương pháp tính", ông nói.

Ông lo ngại việc đánh thuế theo lãi cao sẽ khiến nhà đầu tư có xu hướng "chốt lời sớm" để né ngưỡng thuế cao hơn. Ví dụ, nếu lời 10% thì thuế phải nộp tương đương mức hiện tại, nhưng nếu giữ đến khi lời 20%, số thuế tăng gấp đôi. Điều này có thể dẫn đến vòng xoáy mua bán nhanh: Một căn nhà được sang tay 3 lần/năm có thể bị đẩy giá lên 40-50% so với giá gốc, người mua cuối sẽ là bên chịu thiệt.

Ngoài ra, ông Thanh cho rằng việc cho phép khấu trừ "chi phí hợp lý" sẽ đặt gánh nặng lên cơ quan thuế. Những khoản như chi phí sửa chữa, cải tạo rất khó xác minh, dễ bị kê khai sai để giảm lãi chịu thuế. Ví dụ, cùng là lát gạch nền, chi phí có thể dao động mạnh tùy vật liệu, thương hiệu, thời điểm...

"Không có khung chuẩn, người bán có thể kê khai cao hơn thực tế, gây thất thu thuế và tốn nguồn lực kiểm tra", ông cảnh báo.

Một lo ngại khác là khấu trừ lãi vay có thể thúc đẩy đầu tư vay nợ nhiều hơn, khiến tín dụng tiếp tục chảy vào bất động sản. Khi thuế trở thành chi phí cố định, không điều tiết được hành vi, nó sẽ bị cộng thẳng vào giá bán. Người bán sẽ đẩy thuế sang người mua. Như vậy, thuế không những không kìm giá mà còn làm tăng giá nhà.

Bên cạnh đó, giới chuyên gia cũng cho rằng nếu đưa vào áp dụng, các nhà làm chính sách cần đảm bảo một hệ thống thông tin đủ minh bạch và rõ ràng, đảm bảo tính thuế đúng và đủ.

Về điều này, Bộ Tài chính mới đây cho biết việc áp dụng thuế 20% sẽ gắn với tiến độ hoàn thiện chính sách, dữ liệu và hạ tầng công nghệ. Bộ đang nghiên cứu, đồng thời tham khảo kinh nghiệm từ các quốc gia đã áp dụng. Bộ cũng cho biết sẽ tiếp tục nghiên cứu để có đề xuất phù hợp với điều kiện Việt Nam.