Nguồn cung và mặt bằng giá đang tái định vị
Báo cáo thị trường quý 2/2025 của CBRE ghi nhận một bước ngoặt đáng chú ý tại thị trường căn hộ Hà Nội. Chỉ riêng trong quý này, gần 6.850 căn hộ mới được giới thiệu ra thị trường, nâng tổng nguồn cung trong 6 tháng đầu năm lên 10.760 căn, mức cao thứ hai trong vòng 5 năm trở lại đây. Điểm đáng chú ý là 100% số căn hộ mở bán mới đều thuộc phân khúc cao cấp, với giá chào bán khởi điểm từ 100 triệu đồng/m² trở lên. Sự dịch chuyển này đã kéo mặt bằng giá sơ cấp trung bình của toàn thị trường tăng mạnh, với mức tăng 6% so với quý trước và 33% so với cùng kỳ năm 2024.
Điều này cho thấy sự tái định vị rõ rệt, khi thị trường không chỉ mở rộng về quy mô mà còn nâng cấp về tiêu chuẩn sản phẩm. Nhu cầu của nhóm khách hàng có thu nhập cao ngày càng lớn, đặc biệt là những người sẵn sàng chi trả cho không gian sống chất lượng, tiện ích toàn diện và vị trí chiến lược. Tuy nhiên theo các chuyên gia, lớp khách hàng thông minh này vẫn sẽ tích cực tìm kiếm sản phẩm cao cấp nhưng vẫn trong tầm giá hợp lý, yếu tố về vị trí vì thế sẽ được cân nhắc, mở rộng phạm vi ngoài khu vực trung tâm.
Hạ tầng và đô thị vệ tinh - Yếu tố tạo "điểm rơi" giá trị
Trong bối cảnh các dự án cao cấp nội đô đang neo ở mức cao, các đô thị vệ tinh nơi hạ tầng đồng bộ và kết nối nhanh với trung tâm - đang trở thành điểm hội tụ dòng tiền với những dự án vừa đáp ứng nhu cầu ở thực vừa mở ra tiềm năng tăng giá đáng kể trong trung và dài hạn.
Làn sóng phát triển hạ tầng quy mô lớn tại Hà Nội đang mở ra dư địa cho các đô thị vệ tinh. Trong đó, Hòa Lạc được xem là một trong những khu vực hưởng lợi rõ rệt với "tứ trụ hạ tầng" chiến lược: Hạ tầng giao thông: khu vực sở hữu Đại lộ Thăng Long, Vành đai 3.5, Vành đai 4 và tuyến Metro số 5, đảm bảo kết nối nhanh tới trung tâm Hà Nội và các vùng kinh tế trọng điểm. Hạ tầng khoa học - công nghệ với định vị là trung tâm của Khu Công nghệ cao quốc gia, được ví như "Thung lũng Silicon" của Việt Nam, hạt nhân phát triển khoa học và đổi mới sáng tạo của Thủ đô, sở hữu hạ tầng số hiện đại với 5G, IoT và các trung tâm dữ liệu. Hạ tầng về giáo dục: tập trung nhiều trường và viện nghiên cứu hàng đầu như: TH School, FPT Software; ĐH & PTTH Khoa học - Giáo dục, Đại học Quốc gia Hà Nội, Đại học FPT, Học viện Viettel. Về y tế, hệ thống bệnh viện, trung tâm chăm sóc sức khỏe hiện đại đáp ứng nhu cầu cư dân tri thức: Bệnh viện Nhi Trung ương 2 và Bệnh viện Phụ sản Trung ương 2.
Chính sự hội tụ của các định chế chiến lược này đã và đang thu hút một lực lượng cư dân đặc biệt, đội ngũ chuyên gia, kỹ sư, nhà nghiên cứu và nhà sáng lập công nghệ - nhóm có thu nhập ổn định, khả năng chi trả cao và nhu cầu về những không gian sống cao cấp, thuận tiện kết nối và có môi trường cộng đồng tri thức. Đây không chỉ là nguồn cầu nhất thời, mà là nhu cầu mang tính bền vững, gắn liền với định hướng phát triển dài hạn của quốc gia.
Với nền tảng hạ tầng đang được đẩy nhanh tiến độ, cộng đồng dân cư tinh hoa đang hình thành và tầm nhìn chiến lược đến 2050, Hòa Lạc được dự báo sẽ trở thành một trong những thị trường bất động sản có tốc độ tăng trưởng giá trị hàng đầu khu vực phía Bắc, đồng thời là điểm đến an cư và đầu tư mang tính dài hạn và ổn định hiếm có.
Đón đầu cơ hội sở hữu căn hộ cao cấp ở "vùng trũng" giá
Trên thực tế, sản phẩm căn hộ cao cấp mới gia nhập thị trường dưới 60 triệu đồng/m² tại Hà Nội đã gần như "tuyệt chủng". Việc một số dự án tại khu vực Hòa Lạc có mức giá 5x triệu/m² được xem là hàng hiếm.
Kinh nghiệm từ các thị trường phát triển cho thấy, bất động sản tại những khu vực đi trước về hạ tầng thường chứng kiến biên độ tăng giá đáng kể trong vòng 3 đến 5 năm, khi các tuyến giao thông trọng điểm đi vào hoạt động và cộng đồng cư dân hình thành.
Một số dự án tại phía Tây được rumor với mức giá 5x triệu/m² - được coi là "của hiếm" của thị trường
Giới phân tích đồng thuận rằng giai đoạn hiện tại đang mở ra cơ hội tiếp cận sản phẩm cao cấp với mức giá thấp hơn mặt bằng chung của Hà Nội. Tuy nhiên, khi hạ tầng đồng bộ và làn sóng dân cư – đặc biệt là nhóm chuyên gia, kỹ sư, nhân lực chất lượng cao đổ về, quỹ căn thuộc nhóm này sẽ nhanh chóng trở nên khan hiếm và mức giá 5x sẽ chỉ còn trong "ký ức" thị trường.