Giảm cho vay mua nhà thứ 2: Cẩn thận 'siết' nhầm người ở thực

Mục đích của biện pháp hạn chế tín dụng mua nhà là kiềm hãm đà tăng giá nhà, đặc biệt tại các đô thị lớn. Ảnh: Quỳnh Danh.

Bộ Xây dựng đang tiến hành lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Nghị quyết với mục tiêu kiểm soát và kiềm chế đà tăng giá bất động sản. Trọng tâm của dự thảo là kiến nghị áp dụng hạn mức tín dụng nghiêm ngặt hơn đối với các khoản vay mua nhà ở thứ 2 trở lên.

Theo đó, các tổ chức tín dụng sẽ chỉ được phép cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng đối với căn nhà thứ 2, và hạn mức sẽ giảm xuống còn 30% đối với căn nhà thứ 3 trở lên. Chính sách này nhằm kìm hãm sự tăng "nóng" của giá nhà, đặc biệt tại các đô thị lớn, đồng thời kỳ vọng khắc phục được tình trạng đầu cơ lướt sóng trên thị trường.

Cần nhưng chưa đủ

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE nhận định đây là một giải pháp cần thiết và đúng thời điểm, đóng vai trò như một “van điều tiết” tín dụng.

Bản chất của chính sách là nhằm xử lý việc giá bất động sản, nhà ở tại các thành phố lớn đã tăng lên quá cao. Yếu tố chính thúc đẩy đà tăng này xuất phát từ giới đầu cơ, những người thường sử dụng đòn bẩy tài chính để sở hữu quá nhiều bất động sản, đã vô tình đẩy mức giá leo thang.

Về yếu tố tích cực, ông cho rằng biện pháp này sẽ buộc nhà đầu tư cân nhắc kỹ hơn trong chiến lược đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính. Điều này giúp giảm phần nào tín dụng bất động sản liên quan tới đầu tư và tập trung dòng vốn ưu tiên hơn cho những đối tượng mua nhà phục vụ nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, ông Kiệt cũng chỉ ra hạn chế rõ rệt và sự chưa đủ triệt để của chính sách.

"Chính sách này đang đánh thẳng vào phân khúc cao cấp và những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính. Giá nhà sẽ khó giảm, nhưng đà tăng giá có thể giảm nhẹ".

Cùng với đó, biện pháp này chưa đủ sức nặng để điều tiết toàn bộ hoạt động đầu cơ vì nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp không dùng phương án vay, mà có dòng tiền mặt mạnh và nguồn tiền dồi dào. Vì vậy, chính sách chỉ giải quyết được một phần của vấn đề trên bề mặt, trong một phân khúc thị trường nhất định.

Rủi ro tác động đến dòng vốn dài hạn

Dù mục tiêu là chống đầu cơ, chính sách "siết" tín dụng lại dấy lên lo ngại về khả năng tạo ra những tác động phụ lên thị trường và các nhà đầu tư dài hạn.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên Cứu & S22M Savills TP.HCM, bày tỏ quan điểm rằng biện pháp hạn chế cho vay này không chỉ giảm hoạt động đầu cơ, mà còn có thể thu hẹp dòng vốn của các nhà đầu tư dài hạn, qua đó ảnh hưởng đến thanh khoản chung của thị trường.

Trong bối cảnh thị trường cả nước đang đối mặt với tình trạng nguồn cung khan hiếm kéo dài, việc thắt chặt tín dụng có thể khiến thị trường càng thêm trầm lắng, kéo theo mức độ giao dịch giảm và nguy cơ hàng tồn kho gia tăng.

Ông Kiệt cũng bổ sung rằng tình trạng này đặc biệt căng thẳng tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng, do thị trường bất động sản Việt Nam còn khá non trẻ và tốc độ phát triển dân số nhanh nhưng quy hoạch đất đai và hạ tầng không theo kịp.

“Nếu sử dụng van điều tiết quá mạnh, có thể ảnh hưởng lớn đến dòng luân chuyển về cung cầu trên thị trường và nhịp giao dịch”, ông Kiệt cảnh báo.

Việc điều chỉnh giới hạn cho vay sẽ buộc nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn chiến lược đầu tư. Mục tiêu là giới hạn việc người có khả năng tài chính mạnh nắm giữ quá nhiều tài sản, từ đó hướng dòng vốn sang nhóm có nhu cầu ở thực, nhất là các hộ gia đình trẻ.

Tuy nhiên, lo ngại lớn nhất mà bà Giang Huỳnh nhấn mạnh là rủi ro "siết nhầm" người mua có nhu cầu ở thực, do Việt Nam chưa có hệ thống quản lý dữ liệu nhà ở toàn quốc đủ mạnh để xác định chính xác căn nhà thứ 2-3.

Việc áp dụng hạn mức tín dụng cứng nhắc có thể làm khó những trường hợp mua nhà ở thực, chẳng hạn cha mẹ đứng tên vay mua thêm căn hộ cho con lập gia đình.

Nguồn cung trên thị trường cần được cân bằng. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tăng cung vẫn là giải pháp căn cơ

Các chuyên gia đều bày tỏ quan điểm việc chính sách cần tập trung giải quyết tận gốc vấn đề cung - cầu thông qua các biện pháp đồng bộ và dài hạn hơn.

Theo bà Giang Huỳnh, giá tăng không chỉ vì đầu cơ mà chủ yếu do thiếu nguồn cung, pháp lý chậm và chi phí đất đai, phát triển dự án ngày càng lớn. Do đó, để thị trường phát triển ổn định, bà cho rằng cần tập trung vào thị trường nhà ở vừa túi tiền, thay vì siết chặt bằng công cụ tín dụng.

Thứ nhất, cần khơi thông nguồn cung thông qua cải cách thủ tục phê duyệt, đẩy nhanh tiến độ gỡ vướng pháp lý đối với các dự án đang đình trệ. Khi nguồn cung được bổ sung, đặc biệt là phân khúc thấp và trung, giá nhà sẽ dần ổn định.

Thứ hai, cần tăng cường sức cầu bằng cách thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, cải thiện thu nhập của người dân. Biện pháp này nhằm để tốc độ tăng thu nhập cân bằng trở lại, phải ngang hoặc cao hơn tốc độ tăng giá nhà.

Theo bà Giang Huỳnh, nếu hai nhóm chính sách này được thực hiện đồng bộ sẽ góp phần giải quyết tận gốc những bất cân đối của thị trường và hướng tới sự phát triển bền vững.

Đồng thời, ông Kiệt cho rằng cần khuyến khích các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc nhà ở này; mở rộng quỹ đất giá rẻ với pháp lý triển khai nhanh, đi kèm kết nối hạ tầng giao thông và xã hội tốt. Bên cạnh đó, cần cung cấp nguồn vốn giá rẻ và đảm bảo lợi nhuận hấp dẫn cho chủ đầu tư.

Cuối cùng, điều quan trọng là phải quản lý chặt chẽ việc bán các sản phẩm vừa túi tiền đến đúng người cần.