Đề xuất 'chốt' thời điểm định giá đất để sòng phẳng với nhà đầu tư

Theo HoREA, việc áp dụng nguyên tắc xác định giá đất tại thời điểm ký tắt hợp đồng BT theo Nghị định 91/2025 đã giúp tháo gỡ vướng mắc cho tất cả dự án BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ảnh: Quỳnh Danh.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế Tài chính Quốc hội và các bộ liên quan, đề xuất bổ sung quy định gỡ vướng trong dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Theo đó, HoREA kiến nghị bổ sung quy định thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao) là thời điểm ký hợp đồng BT hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao toàn bộ công trình của dự án BT, nhằm bảo đảm nguyên tắc công bằng, bình đẳng, sòng phẳng đối với cả Nhà nước và nhà đầu tư dự án BT.

Hiệp hội dẫn chứng trường hợp để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 91/2025, quy định thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán theo hợp đồng xây BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, với chính sách "thời điểm xác định giá đất là thời điểm ký tắt hợp đồng BT".

Chính sách này đã tháo gỡ được khó khăn, vướng mắc cho tất cả dự án BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, do đó HoREA đề xuất xem đây là tiền lệ để tháo gỡ cho các dự án BT gặp vướng mắc khác trên cả nước.

HoREA cũng nêu trường hợp năm 2016, Công ty MHL đã ký hợp đồng BT với Quân chủng PK-KQ và được thanh toán bằng quỹ đất tại số 448 Nguyễn Tất Thành (phường Xóm Chiếu, TP.HCM).

Sau đó, Công ty MHL đã hoàn thành công trình BT, được Kiểm toán Nhà nước kiểm toán và bàn giao đưa vào sử dụng từ năm 2018, với giá trị 68 tỷ đồng và đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng.

Tuy nhiên, dù Bộ Quốc phòng đã đề nghị UBND TP.HCM từ năm 2016 hỗ trợ hoàn tất thủ tục và xác định giá trị khu đất để thanh toán BT, nhưng đến ngày 28/3, tức 7 năm sau khi MHL bàn giao công trình, UBND TP.HCM mới ban hành quyết định giao đất.

Theo HoREA, bất cập nằm ở việc Luật Đất đai 2024 và dự thảo nghị quyết đều quy định thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất.

Hiệp hội nhìn nhận đối với trường hợp Công ty MHL, công ty này bị chậm giao đất 7 năm nếu tính từ ngày bàn giao công trình BT và chậm 9 năm nếu tính từ ngày ký kết Hợp đồng BT, dẫn đến "quá thiệt thòi và không công bằng, sòng phẳng" với doanh nghiệp.

"Bởi lẽ công trình BT đã bàn giao từ tháng 2/2018 có giá trị 68 tỷ đồng không được tính trượt giá, lãi vay, không được tính chi phí cơ hội bị tổn thất, trong lúc nếu việc xác định giá trị khu đất 448 Nguyễn Tất Thành tại cùng thời điểm tháng 2/2018 thì chắc chắn sẽ có giá trị thấp hơn so với giá trị khu đất này được xác định tại thời điểm tháng 3/2025", HoREA nhìn nhận.

Do đó, hiệp hội kiến nghị bổ sung quy định thời điểm xác định giá đất thanh toán BT phải là thời điểm ký hợp đồng BT hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành công trình, nhằm bảo đảm công bằng và sòng phẳng cho cả Nhà nước và nhà đầu tư.