Đề nghị xem xét bỏ quy định "phải ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất"

Chiều 1/12, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 10, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Đẩy nhanh tiến độ thực hiện của dự án đến nay chậm làm giá

ĐBQH Trần Chí Cường (đoàn Tp.Đà Nẵng) cho biết, Khoản 4 Điều 5 dự thảo Nghị quyết quy định: "Cơ quan, người có thẩm quyền phải ghi giá đất và chi phí xây dựng hạ tầng (nếu có) trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất".

Ông nêu thực tiễn cho thấy, quy định này đang khiến tiến độ giao đất cho nhà đầu tư bị kéo dài do phụ thuộc hoàn toàn vào quy trình xác định giá đất và chi phí hạ tầng của các cơ quan chuyên môn.

Trong nhiều trường hợp, giá đất phải thẩm định nhiều vòng, xin ý kiến liên ngành hoặc rà soát lại thông tin dữ liệu, dẫn tới dự án chậm hàng tháng, thậm chí hàng quý mới ban hành được quyết định giao đất, cho thuê đất.

ĐBQH Trần Chí Cường (Ảnh: Quang Khánh).

Trong khi đó, mục tiêu lớn nhất mà pháp luật đất đai và Nghị quyết của Quốc hội hướng tới là đẩy nhanh việc đưa đất vào sử dụng, rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, tạo điều kiện để nhà đầu tư sớm tiếp cận đất đai nhằm hoàn thiện thủ tục xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy, huy động vốn và triển khai dự án.

Theo đó, đại biểu đề nghị xem xét bỏ quy định bắt buộc phải ghi giá đất và chi phí hạ tầng ngay trong quyết định giao đất, cho thuê đất và quy định theo hướng: Ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất trước, không bắt buộc phải ghi ngay giá đất và chi phí hạ tầng;

Quy trình xác định giá đất, chi phí hạ tầng và các thủ tục tài chính đất đai khác được thực hiện song song trong giai đoạn sau quyết định giao đất, cho thuê đất;

Nhà đầu tư chỉ được nộp tiền và nhận bàn giao đất trên thực địa sau khi các nghĩa vụ tài chính hoàn tất theo kết quả được cơ quan có thẩm quyền xác định.

"Cách tiếp cận này vừa đảm bảo chặt chẽ nghĩa vụ ngân sách, vừa rút ngắn một nửa thời gian hành chính, không làm phát sinh rủi ro pháp lý nhưng lại tạo hiệu ứng mạnh mẽ trong cải thiện môi trường đầu tư", ông Cường nói.

Đồng thời, ông cũng đề nghị không quy định cứng nội dung này trong Nghị quyết của Quốc hội, mà giao Chính phủ quy định chi tiết, bảo đảm linh hoạt trong tổ chức thực hiện, phù hợp với năng lực của hệ thống giá đất và yêu cầu cải cách thủ tục hành chính trong từng thời kỳ.

Tại Điều 7 dự thảo Nghị quyết quy định về Bảng giá đất. Tại khoản 6 Điều 7 quy định "Việc xác định giá đất cụ thể đối với các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và không thực hiện xác định giá đất theo bảng giá đất quy định tại Nghị quyết này".

Theo đại biểu, thực tế cho thấy, đa số các trường hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 chưa được xác định giá đất là các trường hợp vướng mắc trước đây và qua nhiều năm, nhiều thời kỳ pháp luật đất đai đến nay chưa xác định được giá đất.

Việc xác định giá đất cụ thể theo khoản 2 Điều 257 thực hiện các phương pháp định giá theo Nghị định số 71 ngày 27/6/2024 của Chính phủ. 

Tuy nhiên, việc thu thập thông tin về tài sản so sánh gặp nhiều khó khăn, đồng thời các yếu tố ảnh hưởng giá đất (như hệ số sử dụng đất, mật độ, chiều cao) gần như trong Quyết định phê duyệt quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch đa số không thể hiện.

Do đó, để tháo gỡ khó khăn, đại biểu đề nghị cho phép áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm định giá đất để xử lý khoản 2 Điều 257 (không tính giá đất cụ thể) và theo quy định của pháp luật đất đai năm 2013 cũng đã có quy định về hệ số điều chỉnh giá đất.

Trường hợp chưa có hệ số điều chỉnh giá đất, đại biểu đề nghị giao Sở Nông Nghiệp và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuê đơn vị tư vấn để xác định hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ thực hiện.

"Giải pháp này góp phần tháo gỡ dứt điểm các vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ thực hiện của dự án đến nay chậm làm giá, bảo đảm tính thống nhất, khả thi trong quá trình áp dụng pháp luật đất đai", ông Cường nêu.

Đảm bảo quyền lợi chính đáng của người có đất bị thu hồi

Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất, ĐBQH Đỗ Thị Việt Hà (đoàn Bắc Ninh) cho biết đây là nội dung có rất nhiều ý kiến tham tại phiên thảo luận Tổ với các ý kiến khác nhau. Tiếp thu ý kiến các ĐBQH, cơ quan chủ trì soạn thảo đã điều chỉnh theo hướng Khoản 7 dự thảo đưa ra 2 phương án. 

Đảm bảo quyền lợi chính đáng của người có đất bị thu hồi (Ảnh: Hữu Thắng).

Đại biểu nhận thấy nên quy định theo phương án 2, đó là: "Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với điện tích đất còn lại áp dụng như trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 78, Điều 79 Luật Đất đai và điểm a, điểm c khoản 2 Điều này.

Trường hợp tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ được nhận theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích đất thấp hơn trung bình của giá đất đã thỏa thuận thì người có đất thu hồi được nhận thêm số tiền còn thiếu so với mức trung bình đó.

Nhà đầu tư phải trả số tiền chênh lệch giữa số tiền tính theo mức trung bình của giá đất đã thỏa thuận và số tiền bồi thường, hỗ trợ trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; số tiền chênh lệch này được tính vào chi phí đầu tư của dự án".

Theo đại biểu, phương án 2 sẽ đảm bảo quyền lợi chính đáng của người có đất bị thu hồi trong trường hợp dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất.

Đại biểu cũng cho rằng, việc bổ sung cơ chế thanh toán phần chênh lệch giúp người dân nhận được mức bồi thường không thấp hơn mặt bằng giá đã thỏa thuận, bảo đảm sự công bằng, hạn chế khiếu nại và phù hợp với bản chất cơ chế tự thỏa thuận khi thu hồi phần diện tích còn lại. Phần chênh lệch do nhà đầu tư chi trả và được tính vào chi phí dự án, không làm tăng gánh nặng ngân sách.