Giá căn hộ TP.HCM tăng cả tỷ nhưng nhiều người mua nhà vẫn lỗ

Đầu tư bất động sản thời gian vài năm gần đây chưa đem lại lợi nhuận cao. Ảnh: Quỳnh Danh.

Cuối năm 2020, chị Mai Phương (34 tuổi, TP.HCM) mua một căn hộ giá 2,4 tỷ đồng, trong đó trả trước 500 triệu, còn lại vay ngân hàng. Khoản vay 1,5 tỷ được ân hạn nợ gốc trong 2 năm đầu.

Nhưng đến giữa năm 2022, khi bắt đầu phải trả khoản gốc và lãi lên tới 25 triệu đồng/tháng, chị bắt đầu "đuối". Để tránh rơi vào nợ xấu, chị buộc phải bán lại căn hộ với giá 1,9 tỷ đồng, chịu lỗ 500 triệu đồng so với giá mua.

Thế nhưng, kể cả người mua lại căn hộ của chị cũng không mấy thuận lợi.

Nhà đầu tư căn hộ TP.HCM chỉ mới "hòa vốn"

Theo lời chị Phương, suốt năm 2023 đến đầu 2024, căn hộ này chỉ nhích lên quanh 2-2,1 tỷ đồng, không đủ bù chi phí cơ hội nếu người mua đem tiền gửi tiết kiệm, hoặc chi phí lãi vay nếu dùng vốn vay ngân hàng. Phải đến giữa năm 2025, giá mới hồi phục lên khoảng 2,6 tỷ đồng, giúp người mua lại có khoản lời nhất định so với mức 1,9 tỷ đồng ban đầu.

Tuy nhiên, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập, đánh giá khoản lời trong trường hợp cụ thể này chỉ mang tính danh nghĩa. "Họ có thể lời chút đỉnh, nhưng nếu tính cả chi phí cơ hội và lãi vay thì chưa chắc đã lời".

Ông phân tích, nếu chị Phương không bán căn hộ vào năm 2022 mà giữ đến nay, chênh lệch 200 triệu đồng sau 5 năm chỉ đủ xem là "tạm về bờ" nếu không tính chi phí cơ hội 6%/năm và lãi vay 10%/năm. "Còn nếu tính đầy đủ, mức lỗ thực tế có thể lên tới 20-40%".

Theo ông, giá căn hộ TP.HCM hiện nay đã tăng, nhưng nhà đầu tư có lãi hay không còn tùy thuộc vào thời điểm xuống tiền, chứ không chỉ ở mức tăng giá tuyệt đối.

Ông nhấn mạnh trường hợp nêu trên là điển hình của nhóm nhà đầu tư bước vào thị trường giai đoạn 2020-2021 khi có nhiều biến động. "Mức tăng giá chủ yếu chỉ vừa đủ bù lại giai đoạn đi ngang kéo dài và chi phí tài chính của nhiều năm trước", ông Kiên cho biết.

Chị Phương không phải trường hợp duy nhất, anh Quốc Hưng (42 tuổi) - người từng mua căn hộ 4 tỷ tại TP.HCM năm 2022 cũng rơi vào cảnh tương tự. Thời điểm mua, anh có 1,6 tỷ vốn và vay thêm 2,4 tỷ từ ngân hàng. Sau 3 năm khi thị trường hồi phục mạnh, căn hộ này tăng giá lên 5 tỷ đồng, tạo cảm giác như anh Hưng đã "bỏ túi" thêm 1 tỷ.

Tuy nhiên, anh Hưng tính toán nếu bây giờ bán ra ở mức giá này, anh cũng chưa thể lãi được như vậy: "Còn tiền lãi vay ngân hàng và khoản lãi nếu tôi đem 1,6 tỷ đi gửi tiết kiệm nữa, tính đúng thì không thể nói là lãi một tỷ được".

Tính toán chi tiết, ông Kiên cho biết khoản "lãi tiền tỷ" đó thực chất đã bị "bào mòn" gần hết. Nếu trong 3 năm anh Hưng gửi 1,6 tỷ đồng vào ngân hàng, số tiền lãi có thể vào khoảng 300 triệu đồng. Với khoản vay 2,4 tỷ đồng, tiền lãi phát sinh khoảng 700 triệu đồng trong cùng giai đoạn. Tổng chi phí tài chính đội lên gần 1 tỷ đồng, tương đương phần tăng giá căn hộ.

Như vậy, nếu so sánh một cách đầy đủ, anh Hưng thực tế chỉ vừa đủ hòa vốn. "Ngay cả khi bỏ qua chi phí cơ hội và chỉ tính phần chênh lệch do tăng giá, anh Hưng cũng chỉ có thêm 300 triệu trong 3 năm, tương đương tỷ suất 2,5%/năm, thấp hơn đáng kể so với gửi tiết kiệm", ông Kiên nhận xét.

Chuyên gia cho rằng để đánh giá đầu tư có lãi hay không còn phụ thuộc thời điểm xuống tiền. Ảnh: Nam Khánh.

Theo ông, những câu chuyện "lãi bạc tỷ trong thời gian ngắn" thực ra chỉ đúng với nhóm mua vào đầu 2024, khi giá còn đi ngang, thị trường chưa bật mạnh. Đến giữa 2024 và đầu 2025, hầu hết dự án căn hộ tại TP.HCM đều tăng giá mạnh, giúp nhóm này chốt lời dễ dàng.

Tỷ suất lợi nhuận ngày càng thấp

Thực tế, dữ liệu thị trường cũng cho thấy xu hướng giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp tại TP.HCM đều tăng nhưng lợi nhuận cho giới đầu tư lại thu hẹp.

Theo báo cáo quý III từ DKRA Consulting, mặt bằng giá bán sơ cấp nhìn chung TP.HCM mở rộng đã tăng 12-18% so với cùng kỳ, trong khi giá thứ cấp tăng 7-15%, tùy phân khúc và khu vực.

Tại vùng lõi, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn ghi nhận mức tăng đến 30-35% sau một năm, hiện giá rao bán đạt trung bình 72 triệu đồng/m2. Đặc biệt, các dự án tại khu vực trung tâm TP.HCM cũ hiện khoảng 92 triệu đồng/m2.

Dù vậy, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhìn nhận không phải toàn thị trường đều đang tăng mạnh. Ông cho biết phần lớn các dự án đang tăng giá hiện nay là những dự án từng bị rớt giá sâu trong năm 2022, khi thị trường rơi vào giai đoạn giảm tốc.

"Một số dự án giờ chỉ đang tăng lại từ từ để phục hồi mặt bằng giá cũ, chứ không có việc tăng nóng diện rộng như mọi người nghĩ", ông nói.

Song song đó, ông cho biết nhà đầu tư căn hộ còn gặp khó hơn khi tỷ suất cho thuê đã giảm liên tục 4 năm qua. Nguyên nhân chính là giá thuê gần như không tăng, trong khi giá trị căn hộ liên tục leo thang, đã kéo tỷ suất tại TP.HCM về mức chỉ 2,2-2,5%, theo ghi nhận của Batdongsan.com.vn.

Đáng chú ý, tại một số dự án nằm ở khu vực trung tâm, tỷ suất cho thuê còn thấp hơn, hiện chỉ đạt dưới 2%, theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Đây cũng là lý do nhiều nhà đầu tư buộc phải kỳ vọng vào tăng giá vốn, thay vì thu nhập cho thuê.

Ngoài ra, ông Lê Quốc Kiên cho biết trong 2 tháng gần đây lãi suất vay mua nhà đã tăng thêm 1,5-2 điểm %. Dù khoản tăng thêm vài triệu đồng mỗi tháng không quá lớn, điều khiến nhà đầu tư lo ngại là khả năng lãi suất tiếp tục tăng sau khi hết thời gian ưu đãi. Chính tâm lý này đã khiến thanh khoản tại một số dự án bắt đầu chậm lại.

Ông Kiên dự báo thị trường căn hộ có thể bước vào giai đoạn thận trọng ngắn hạn, đặc biệt đối với nhóm sử dụng đòn bẩy cao, trong khi người mua để ở vốn có xu hướng nắm giữ dài hạn sẽ ít chịu rủi ro hơn.