Đề xuất đánh thuế mạnh với bất động sản "lướt sóng"

Khó xử lý hình sự hiện tượng "thổi giá" bất động sản

Tại Diễn đàn "Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025", ông Nguyễn Đức Kiên - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tiền tệ quốc gia đã điều hành cuộc đối thoại xoay quanh chủ đề hoàn thiện thể chế để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững. 

Câu hỏi dẫn dắt mở đầu của ông Kiên về hiện tượng "thổi giá" và việc thị trường có dấu hiệu bất thường đã khơi gợi nhiều phân tích đáng chú ý từ các diễn giả đến từ Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên & Môi trường, giới luật sư, lực lượng thực thi pháp luật và cộng đồng doanh nghiệp.

Trả lời câu hỏi của người điều phối, bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng để nhận diện hiện tượng thổi giá, trước hết phải bóc tách cơ cấu hình thành giá bán bất động sản. 

Bà nhấn mạnh: "Giá bán chủ yếu được cấu thành từ hai yếu tố: giá đất và chi phí đầu tư xây dựng. Vật liệu xây dựng tăng mạnh thời gian qua đã tác động trực tiếp tới giá thành sản phẩm".

Bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng).

Theo bà, muốn kiểm soát giá ở thị trường thứ cấp thì trước hết phải nắm chắc giá bán sơ cấp, giá thành và các giao dịch ban đầu của chủ đầu tư. 

Bà cũng cho biết Bộ Xây dựng cùng các bộ ngành đang đẩy mạnh 3 nhóm giải pháp: minh bạch hóa dữ liệu thông qua Cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản; kiểm soát nguồn cung theo phân khúc, nhất là khi thị trường đang dư thừa sản phẩm cao cấp nhưng thiếu nhà ở xã hội; và nghiên cứu thành lập Trung tâm Giao dịch Bất động sản quốc gia trên môi trường điện tử nhằm đảm bảo minh bạch toàn bộ quá trình mua bán.

Từ góc nhìn quản lý đất đai, ông Vũ Sỹ Kiên - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ NN&MT) nhận định giá bất động sản tăng không chỉ do yếu tố giá đất mà chủ yếu đến từ tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài. Ngay cả nhà ở xã hội, dù được miễn tiền sử dụng đất, vẫn khó giảm giá vì doanh nghiệp phải tự giải phóng mặt bằng hoặc tự đầu tư hạ tầng ban đầu. 

Ông cho biết Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 171 và 663 nhằm tháo gỡ nhiều vướng mắc pháp lý, mở rộng quỹ đất cho phát triển dự án; các địa phương đang tích cực triển khai để tăng nguồn cung ra thị trường. 

Việc ban hành bảng giá đất mới, theo ông Kiên, sẽ giúp "minh bạch chi phí đầu vào, tạo cơ sở ổn định mặt bằng giá và dễ dàng phân biệt các phân khúc để điều tiết phù hợp".

Tạo đàm phiên 2 tại Diễn đàn "Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025".

Ở khía cạnh pháp lý, Thượng tá Phạm Hải Bình - giảng viên Khoa Cảnh sát kinh tế, Học viện Cảnh sát nhân dân cho rằng không thể xử lý hành vi "thổi giá bất động sản" nếu chỉ dựa vào cảm tính thị trường. 

"Thuật ngữ này không tồn tại trong Bộ luật Hình sự", ông khẳng định và cho biết việc xử lý chỉ có thể dựa trên các tội danh đã được quy định như lừa đảo trong đầu tư, trốn thuế trong giao dịch hoặc gây thất thoát tài sản Nhà nước. 

Theo Thượng tá Bình, muốn bổ sung hành vi thao túng thị trường bất động sản vào luật cần nghiên cứu khoa học và toàn diện, tránh hình sự hóa hoạt động kinh tế.

"Để đưa hành vi thổi giá bản chất là thao túng thị trường bất động sản vào Bộ luật Hình sự không dưới góc độ pháp lý là hình sự hoá thì phải nghiên cứu một cách đánh giá đầy đủ, một cách khoa học, nếu đưa vội vàng thì không áp dụng được thực tế, ảnh hưởng tới quyền lợi người dân", ông Bình nêu.

Đề xuất minh bạch dữ liệu và đánh thuế để chặn "thổi giá"

Tiếp nối góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Sỹ Hồng - Giám đốc Công ty Luật Legalserco Vietnam chia sẻ kinh nghiệm quốc tế. 

Theo ông, ngay cả những thị trường phát triển như Mỹ, Anh hay Singapore cũng không có tội danh cụ thể về "thổi giá bất động sản", nhưng họ áp dụng hệ thống nguyên tắc quản lý rất chặt: minh bạch thông tin, củng cố niềm tin thị trường, bảo vệ người yếu thế và chống đầu cơ, thao túng. 

Ông dẫn ví dụ tại Singapore, bất động sản có thể chịu tới 7 loại thuế nếu giao dịch trong vòng 3 năm; tại Mỹ hay Anh, bán nhà với mục đích kinh doanh có thể bị đánh thuế tới 45%. 

"Khi mọi giao dịch được số hóa và thuế được áp dụng hợp lý, không ai dám thổi giá hay tạo sóng ảo", ông Hồng cho biết. 

Luật sư Nguyễn Sỹ Hồng - Giám đốc Công ty Luật Legalserco Vietnam.

Ông cũng đề xuất Việt Nam nên tiếp cận toàn diện, huy động sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị để hướng tới một thị trường không ai có thể thao túng.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM nhắc lại các cơn sốt đất lớn từng gây chấn động thị trường vào các năm 1993, 1997 và 2007, trong đó đỉnh điểm năm 2007 đã dẫn tới khủng hoảng nặng nề. 

Ông đánh giá cao các chính sách tháo gỡ thời gian qua, đặc biệt là Nghị quyết 02 và chủ trương cho phép chuyển đổi dự án thương mại sang nhà ở xã hội, những yếu tố giúp thị trường phục hồi. 

Tuy nhiên, ông cho biết khoảng 70% vướng mắc hiện nay vẫn nằm ở pháp lý, dù 81% dự án tồn đọng đã được xử lý. Nhiều dự án liên quan hợp đồng BT vẫn còn ách tắc và cần thêm cơ chế tháo gỡ. 

Trước thực trạng giá phân khúc cao cấp tăng mạnh, ông Châu nhấn mạnh vai trò điều tiết của Nhà nước bằng công cụ thuế: "Nhà ở là để ở chứ không phải để đầu cơ. Đối với nhà giá cao, Nhà nước cần có lộ trình thuế phù hợp trong 5 năm tới". 

Ông cũng ủng hộ việc thành lập Trung tâm Giao dịch BĐS dưới dạng nền tảng điện tử nhằm tăng minh bạch mà không phát sinh bộ máy cồng kềnh.

Kết thúc phiên thảo luận, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nêu lên thách thức của khối doanh nghiệp nhỏ và vừa. 

Theo ông, quy định hiện hành khiến các dự án lớn được Nhà nước hỗ trợ giải phóng mặt bằng, trong khi dự án nhỏ phải tự thỏa thuận nên gặp nhiều rủi ro và tốn kém. 

"Doanh nghiệp vừa và nhỏ vốn đã yếu lại càng khó trụ vững", ông nói.

Đồng thời vị chuyên gia cho biết trong 9 tháng gần đây đã có khoảng 1.500 doanh nghiệp rời thị trường và 3.500 doanh nghiệp xin tạm dừng hoạt động. Ông đề nghị cần có cơ chế linh hoạt hơn từ phía địa phương để hỗ trợ nhóm doanh nghiệp này, bởi họ đóng vai trò quan trọng trong phân khúc nhà ở bình dân.