Đất nền phía Nam rục rịch 'ấm' trở lại

Nhà đầu tư đang rục rịch trở lại với đất nền. Ảnh: T.L.

Theo báo cáo thị trường năm 2025 vừa công bố từ DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp đất nền tại các địa phương phía Nam đã tăng khoảng 2% so với năm 2024, lên tổng 9.448 nền. Đáng chú ý, đây là mức cao nhất được ghi nhận trong giai đoạn 2023-2025.

Tuy vậy, DKRA lưu ý quy mô nguồn cung mới nhìn chung vẫn còn khiêm tốn nếu so với giai đoạn “nóng” trước đây của thị trường đất nền vào năm 2022.

Cầu cải thiện

Đơn vị nghiên cứu ghi nhận sức cầu chung của thị trường đã cải thiện đáng kể trong năm 2025 khi số nền giao dịch thành công tăng khoảng 69% so với năm trước, cho thấy nhà đầu tư đang dần quay lại với phân khúc đất nền sau giai đoạn trầm lắng. Tuy nhiên, do nguồn cung sơ cấp còn dồi dào và lượng tồn kho lớn, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 18%.

Dù nguồn cung cải thiện, các chuyên gia đánh giá vẫn còn khiêm tốn so với giai đoạn đỉnh 2021-2022. Dữ liệu: DKRA Consulting.

Trao đổi với Tri Thức - Znews, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhìn nhận thị trường đất nền phía Nam trong năm qua chỉ sôi động khoảng 30%, phần còn lại tương đối trầm lắng.

“Những nơi ghi nhận giao dịch đất tích cực thì sẽ ăn theo hai yếu tố. Một là các khu vực gắn với vành đai, điển hình như dự án Vành đai 3 TP.HCM. Hai là những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các dự án đô thị quy mô lớn của chủ đầu tư uy tín”, ông phân tích.

Báo cáo của DKRA cũng cho thấy trong năm qua, thanh khoản đất nền chủ yếu được dẫn dắt bởi các dự án đóng vai trò vệ tinh của TP.HCM, hưởng lợi trực tiếp từ kết nối liên vùng như Tây Ninh và Đồng Nai. Đáng chú ý, Tây Ninh giữ vai trò dẫn dắt khu vực phía Nam khi chiếm đến 38% tổng nguồn cung trong năm và 53% lượng tiêu thụ toàn thị trường.

Tại địa phương này, một số dự án đất nền mở bán vào cuối năm 2025 đều ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ tích cực. Điển hình như phân khu 1 Dragon Park thuộc dự án Dragon Eden tại xã Lương Hòa, với tổng 5.000 nền đất thuộc 5 phân khu, ghi nhận khoảng 90% sản phẩm đất được đặt mua ngay trong đợt mở bán đầu tiên.

Trước đó vào tháng 9/2025, dự án khu đô thị The Solia (xã Bến Lức) gồm 1.000 nền nhà phố cũng đạt hơn 90% tỷ lệ tiêu thụ giỏ hàng đợt 1, với mức giá dao động 20-26 triệu đồng/m2.

Bên trong dự án The Solia tại xã Bến Lức, tỉnh Tây Ninh. Ảnh: Solia Group.

Giá đất nền dự án cao nhất tại Tây Ninh được ghi nhận khoảng 74 triệu đồng/m2, trong khi tại TP.HCM có thể lên tới 140 triệu đồng/m2 và Đồng Nai ở mức 60 triệu đồng/m2, theo DKRA. Nhìn chung, mặt bằng giá sơ cấp đã tăng trung bình 6% so với năm 2024 và tiếp tục neo cao do tác động của các loại chi phí đầu vào. Trong khi đó, thị trường thứ cấp lại ghi nhận mức tăng 12-15% so với năm trước.

Không chỉ các dự án mở bán chính thức, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho biết đất nền ngoài dự án tại Tây Ninh cũng hưởng lợi rõ nét về mức độ quan tâm và giá tăng, đặc biệt là các khu đất có kết nối giao thông thuận lợi hoặc nằm trong vùng ảnh hưởng của các đại đô thị lớn.

Điển hình là khu vực xung quanh đại đô thị Phước Vĩnh Tây (xã Phước Vĩnh Tây), dự án quy mô gần 1.100 ha của Tập đoàn Vingroup, kết nối TP.HCM qua Quốc lộ 50 và đường Vành đai 4. Từ khi dự án khởi công vào tháng 8/2025, giá đất mặt tiền trục 826C thuộc khu vực này tăng thêm khoảng 6-8 triệu đồng/m2, lên mức 37-38 triệu đồng/m2. Tương tự, đất nền quanh dự án Vinhomes Green City (xã Hậu Nghĩa) cũng tăng từ vùng 15-16 triệu đồng/m2 lên khoảng 19-22 triệu đồng/m2, theo ghi nhận của Batdongsan.com.vn.

Nhà đầu tư rục rịch trở lại với đất nền

Nhìn nhận về xu hướng nhà đầu tư ít mặn mà với đất nền trong năm qua, ông Trần Khánh Quang cho rằng ưu tiên đang dịch chuyển sang các loại hình bất động sản mang tính tiện nghi cao, đặc biệt là căn hộ. Tuy nhiên, ông lưu ý năm 2026 có thể chứng kiến sự thay đổi đáng kể trong hành vi đầu tư, nhất là khi mặt bằng giá giữa các phân khúc đang có độ “vênh” lớn.

Theo ông, xu hướng đầu tư căn hộ đã phát triển với tốc độ quá nhanh trong năm 2025, đẩy mặt bằng giá tăng ít nhất 30% chỉ trong một năm. Trong khi đó, đất nền và nhà liền thổ nhìn chung có mặt bằng giá thấp hơn và gần như đi ngang. Ông Quang cho rằng chênh lệch này sẽ khiến nhà đầu tư phải tính lại bài toán trong thời gian tới.

“Những người mua để ở, đặc biệt là với bất động sản đầu tiên, hay nhóm trung lưu có thể vẫn ưu tiên căn hộ. Tuy nhiên, với các nhà đầu tư, khi giá căn hộ đã quá cao và thị trường có dấu hiệu dư thừa, nhiều khả năng họ sẽ có xu hướng dịch chuyển dần sang đất nền và nhà phố liền kề trong năm 2026”, ông nói.

Đất nền lân cận nút giao Mỹ Yên (Bến Lức, Long An cũ), nối 3 cao tốc Bến Lức - Long Thành, Vành đai 3 và cao tốc TP.HCM - Trung Lương. Ảnh: Quỳnh Danh.

Ông Quang dự báo các khu vực đất nền được thị trường chú ý sẽ tập trung tại những địa bàn hưởng lợi rõ nét từ hạ tầng. Trong đó, Long An cũ (nay thuộc tỉnh Tây Ninh) nổi bật với các khu vực Đức Hòa, Bến Lức; còn tại Bình Dương cũ (nay thuộc TP.HCM), đất nền ở 4 khu vực Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một và TP mới Bình Dương tiếp tục nằm trong nhóm được quan tâm.

Vị chuyên gia cũng nhấn mạnh tác động ngày càng rõ của hạ tầng sân bay Long Thành và khu vực Phú Mỹ trong năm 2026. Khi các dự án cầu kết nối Đồng Nai với TP.HCM như Cát Lái, Long Hưng, Phú Mỹ 2 được khởi động, cùng với việc thông xe Vành đai 3 và cao tốc Bến Lức - Long Thành, mức độ quan tâm đối với đất nền và nhà phố tại các khu vực này sẽ tiếp tục gia tăng.

Dự báo về năm 2026, DKRA cho biết nguồn cung mới phân khúc đất nền dự án sẽ phục hồi tích cực, dao động 3.500-4.000 nền và chủ yếu đến từ các dự án khu đô thị quy mô lớn. Sức cầu tiếp tục cải thiện nhưng giao dịch vẫn mang tính chọn lọc, tập trung vào các dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý rõ ràng và khả năng kết nối vùng tốt. Giá sơ cấp dự kiến tăng nhẹ và duy trì ở mức cao, trong khi giá thứ cấp được kỳ vọng tiếp tục tăng nhờ nguồn cung mới khan hiếm và niềm tin thị trường cải thiện.