Căn hộ lõi TP.HCM tạo mặt bằng giá mới

Thị trường căn hộ TP.HCM tiếp tục lập mặt bằng giá mới. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo báo cáo mới công bố của Savills, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM hiện đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá tiếp tục xu hướng tăng trong bối cảnh nguồn cung mới trên thị trường vẫn hạn chế và chủ yếu tập trung ở các phân khúc trung - cao cấp.

Dù giá bán duy trì ở mức cao, thanh khoản thị trường căn hộ lại ghi nhận phục hồi đáng kể. Trong năm qua, khoảng 11.500 căn hộ được giao dịch thành công, qua đó đưa tỷ lệ hấp thụ của thị trường lên 82% - mức cao nhất trong vòng 5 năm.

Căn hộ cao cấp bán tốt cuối năm

Riêng trong quý IV/2025, Savills cho biết thị trường ghi nhận khoảng 5.000 giao dịch, cho thấy nhu cầu đã cải thiện rõ rệt vào giai đoạn cuối năm.

Đáng chú ý, riêng phân khúc cao (bao gồm hạng cao cấp, sang và siêu sang) đã có hơn 1.700 căn được bán trong quý IV năm ngoái, tăng 33% so với quý trước đó, theo thống kê của JLL.

Hoạt động giao dịch sơ cấp sôi động nhất được JLL ghi nhận tại khu vực nút giao An Phú. Tại đây, các giai đoạn mở bán tiếp theo của nhiều dự án lớn như Eaton Park của Gamuda Land, The Global City của Masterise Homes và The Privé của Đất Xanh được tung ra thị trường. Phần lớn giao dịch thuộc phân khúc hạng sang với mức giá dao động 120-150 triệu đồng/m2.

Dự án Eaton Park của chủ đầu tư Gamuda Land tại mặt tiền đường Mai Chí Thọ. Ảnh: Quỳnh Danh.

Nhìn nhận diễn biến tích cực tại TP.HCM, ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam đánh giá: “Thị trường căn hộ đang cho thấy sự phục hồi rõ rệt về thanh khoản, nhưng nguồn cung vẫn còn hạn chế và tập trung ở các phân khúc giá cao".

Theo vị này, cơ cấu sản phẩm trên thị trường đang có sự mất cân đối đáng kể, qua đó tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa các nhóm người mua. Cụ thể, các căn hộ có giá trên 110 triệu đồng/m2 đang chiếm khoảng 56% nguồn cung mới tại khu vực vùng lõi thành phố, trong khi sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ còn khoảng 12%.

Tình trạng thiếu hụt nhà ở có giá phù hợp cũng được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) ghi nhận. Theo đơn vị này, các đô thị lớn như TP.HCM hiện thiếu nghiêm trọng nhà ở thương mại trong khoảng giá 30-70 triệu đồng/m2. Trong khoảng thời gian từ năm 2021 đến tháng 6/2025, thị trường TP.HCM hầu như không còn loại nhà ở dễ tiếp cận nêu trên, mà chủ yếu là các sản phẩm hạng trung và cao cấp, trong đó nhà ở cao cấp chiếm hơn 70% cơ cấu.

Xu hướng này cũng được JLL ghi nhận khi nguồn cung căn hộ phân khúc cao trong quý IV/2025 tăng 47% so với quý trước, chủ yếu đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án hiện hữu như Eaton Park (giai đoạn cuối) và The Privé (giai đoạn 2).

Kỳ vọng nguồn cung mới từ các đại đô thị

Trước thực trạng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, người mua được dự báo sẽ dần dịch chuyển ra các khu vực vùng ven như Bình Dương. Đồng thời, sự phát triển của các đại đô thị và hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng đang thúc đẩy xu hướng mở rộng thị trường nhà ở ra ngoài khu vực trung tâm.

Theo bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam: “Những diễn biến trong quý cuối năm 2025 đã cho thấy thị trường nhà ở TP.HCM đang bước vào một chu kỳ mới với nhiều tín hiệu tích cực. Sức cầu không chỉ hồi phục mà còn thể hiện sự quan tâm rõ rệt đến các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán phù hợp và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín".

Vị chuyên gia dự báo trong năm 2026, thị trường nhà ở TP.HCM sẽ tiếp tục đà tăng trưởng và có thể đón thêm nguồn cung mới đáng kể, với khoảng 7.500-8.000 căn hộ phân khúc cao cùng khoảng 4.500 căn nhà liền thổ.

Các dự án đại đô thị quy mô lớn như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ (xã Cần Giờ) và Khu đô thị Đại học Quốc tế Berjaya (xã Xuân Thới Sơn) được kỳ vọng trở thành nguồn cung chủ lực trong thời gian tới, đóng góp đáng kể cho thị trường.

Khu đô thị lấn biển Cần Giờ (Vinhomes Green Paradise) quy mô 2.870 ha dự kiến cung cấp hơn 64.000 sản phẩm, bao gồm cả căn hộ và nhà liền thổ trong dài hạn. Ảnh: Quỳnh Danh.

Bên cạnh đó tại vùng lõi thành phố, thị trường cũng ghi nhận các tín hiệu tích cực khác về nguồn cung. Chẳng hạn, phân khu Masteri Grand View thuộc khu đô thị The Global City (phường Bình Trưng) đã tiến đến giai đoạn ký kết hợp đồng mua bán.

Đồng thời, một số dự án từng tạm ngưng nhiều năm cũng đang được tái khởi động sau khi tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, như phân khu căn hộ thứ 4 của Empire City - Narra Residence (phường An Khánh) hay dự án căn hộ cao cấp The Park Avenue của Novaland (phường Minh Phụng).

Song song đó, việc tiến độ pháp lý được cải thiện cùng với các dự án hạ tầng trọng điểm đang dần hoàn thiện như các tuyến vành đai 3, 4 và các tuyến đường sắt đô thị đang kêu gọi đầu tư cũng được kỳ vọng sẽ tạo thêm động lực cho thị trường.

Ở góc nhìn trung hạn, Savills dự báo thị trường TP.HCM giai đoạn 2026-2028 có thể bổ sung khoảng 58.000 căn hộ từ 80 dự án, trong đó khu Đông chiếm khoảng 50% nguồn cung và tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường.