Lãi vay cao cũng khó kéo giá nhà giảm sâu

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Ảnh: Tiền Phong.

Tại hội thảo "Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới" do Báo Tiền Phong tổ chức chiều 23/3, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng thị trường bất động sản quý I ghi nhận tốc độ giao dịch và tỷ lệ hấp thụ chậm lại trên toàn quốc.

Lãi suất tăng, giao dịch chậm lại

Theo ông Đính, nguyên nhân đầu tiên đến từ nguồn cung tăng mạnh khi một lượng lớn sản phẩm mới được tung ra vào cuối năm trước và đầu năm 2026, làm giảm áp lực cầu. Bên cạnh đó, giá bất động sản đã có dấu hiệu chững lại, thậm chí giảm cục bộ ở một số khu vực, khiến nhà đầu tư có xu hướng quan sát thay vì xuống tiền.

Một yếu tố khác là các bất ổn kinh tế - chính trị toàn cầu, như căng thẳng Mỹ - Israel với Iran, làm gia tăng chi phí đầu vào, đặc biệt là giá dầu, tạo thêm áp lực cho thị trường.

Tuy nhiên, theo ông Đính, yếu tố có tác động sâu rộng nhất hiện nay là lãi suất. Nhiều ngân hàng đã áp dụng mức lãi suất cho vay 14-15%/năm, tác động đến tất cả nhóm trên thị trường, từ chủ đầu tư, người mua nhà đến nhà đầu tư ngắn và dài hạn. Với nhóm khách hàng cũ, chi phí trả nợ tăng khiến không ít người buộc phải bán cắt lỗ. Thực tế, tình trạng bán cắt lỗ đã xuất hiện với mức lỗ từ vài trăm triệu đến vài tỷ đồng, phản ánh áp lực tài chính gia tăng khi sử dụng đòn bẩy.

Tuy vậy, ông Đính nhấn mạnh không có việc "siết tín dụng" bất động sản. "Các động thái của Ngân hàng Nhà nước là hoạt động điều hành bình thường nhằm đảm bảo cân đối vĩ mô, như kiểm soát nguồn vốn ngắn hạn cho vay dài hạn và hỗ trợ nền kinh tế", ông nói.

Ở góc độ dữ liệu thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết sau Tết, mức độ quan tâm bất động sản nói chung chỉ đạt khoảng 78% so với các năm trước, sau đó tăng lên 88% vào tuần 3-4, cho thấy thị trường "ấm lên" chậm hơn thường lệ.

Xét theo khu vực, tại Hà Nội, giá đất nền giảm khoảng 5%, trong khi chung cư và nhà riêng đi ngang. Tại TP.HCM, giá nhà riêng giảm nhẹ khoảng 2%. Nhìn chung, mặt bằng giá chưa biến động mạnh, chủ yếu đi ngang hoặc giảm nhẹ ở một số phân khúc.

Thị trường phân hóa, dòng tiền quay về nhu cầu ở thực

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt, cả về sản phẩm, vị trí và chủ đầu tư.

Ông Đính cho rằng xu hướng đầu tư đang thay đổi khi người mua ưu tiên các sản phẩm có hạ tầng tốt, không gian sống chất lượng và tiêu chuẩn cao, thay vì đầu tư dàn trải như trước. Các dự án chất lượng cao ngày càng được ưa chuộng, trong khi sản phẩm nhỏ lẻ, chất lượng thấp dần mất sức hút.

Đồng thời, lực cầu đầu cơ ngắn hạn giảm mạnh, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực tăng lên. "Đây là xu thế tất yếu, phù hợp với tăng trưởng kinh tế và điều hành vĩ mô của Việt Nam", ông Đính nói.

Giao dịch căn hộ chậm lại do tác động của lãi suất. Ảnh: Thế Bằng.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy xu hướng này. Phân khúc chung cư tại Hà Nội ghi nhận mức độ quan tâm tăng 3% so với trước Tết và tăng tới 30% so với quý trước, trở thành điểm sáng của thị trường. Tại TP.HCM, nhà riêng tăng 23% và chung cư tăng 22% về mức độ quan tâm.

So với giai đoạn trước năm 2022, khi thị trường nóng lên chủ yếu nhờ đầu cơ chiếm 80-90% giao dịch, hiện dòng tiền đang tập trung vào nhu cầu ở thực. Trong khi giá đất nền đầu cơ từng giảm 20-40%, giá nhà riêng và chung cư gần như đi ngang.

Theo ông Quốc Anh, nhà đầu tư hiện nay thực tế hơn, quan tâm đến khả năng khai thác dòng tiền như cho thuê thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá. Người mua cũng có nhiều thời gian để lựa chọn, so sánh và đàm phán, thay vì giao dịch vội vàng như trước.

"Người mua đang quay về giá trị cốt lõi của bất động sản là để ở, quan tâm nhiều hơn đến công năng, tiện ích, không gian sống và thiết kế", ông nói.

Về triển vọng, ông Đính cho rằng không có cơ sở để giá bất động sản giảm sâu do chi phí đầu vào vẫn ở mức cao. Tuy nhiên, thị trường đang xuất hiện các "vùng trũng" giá khi nhiều dự án mới đưa ra mức giá cạnh tranh hơn.

Trong bối cảnh này, các chủ đầu tư cũng đã có những điều chỉnh để thích ứng. Nhiều doanh nghiệp kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất cho người mua. Nếu trước đây phổ biến 2-3 năm, hiện có dự án hỗ trợ tới 3-5 năm nhằm kích cầu.

Các chuyên gia đánh giá thị trường sẽ phục hồi theo hướng chậm nhưng bền vững, dựa trên nhu cầu ở thực. Những dự án có vị trí gần hạ tầng lớn như metro, vành đai, hoặc được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín sẽ có lợi thế rõ rệt.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, hiện tại là giai đoạn phù hợp với người mua có nhu cầu ở thực và tiềm lực tài chính ổn định. Trong khi đó, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao vẫn cần thận trọng trước áp lực lãi suất chưa giảm.