Giá gần 200 triệu/m2, nhà đất Thủ đô 'ế ẩm'

Người mua nhà thấp tầng ở Hà Nội đang thận trọng vì mặt bằng giá neo cao. Ảnh: Việt Hùng.

Trong 3 tháng đầu năm, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục ghi nhận sự suy yếu về thanh khoản, đặc biệt ở phân khúc nhà ở thấp tầng. Báo cáo thị trường của Savills Việt Nam cho biết tỷ lệ hấp thụ của dòng sản phẩm nhà liền thổ trong quý đầu năm chỉ đạt khoảng 11%, phản ánh mức độ giao dịch rất thấp so với các giai đoạn trước.

Trong khi đó, dữ liệu từ Avison Young cho thấy thanh khoản toàn thị trường Hà Nội trong quý I giảm ở cả phân khúc sơ cấp và thứ cấp, khi người mua tiếp tục thận trọng trước mặt bằng giá cao. Đáng chú ý, khoảng 90% nguồn cung mở bán mới nằm ngoài đường Vành đai 3, khiến khả năng hấp thụ càng gặp khó khi cầu chưa theo kịp sự dịch chuyển này.

So với giai đoạn 2021-2022, khi tỷ lệ hấp thụ của nhiều dự án nhà ở thấp tầng tại Thủ đô thường dao động quanh 40-60%, mức 11% hiện tại cho thấy thị trường đã rơi xuống vùng đáy về giao dịch.

Trái ngược với sự sụt giảm mạnh về thanh khoản, mặt bằng giá nhà thấp tầng tại Hà Nội lại không có sự điều chỉnh tương ứng. Theo báo cáo của Savills, giá sơ cấp nhà liền thổ trên thị trường vẫn duy trì ở mức cao, trung bình khoảng 199 triệu đồng/m2 đất.

Diễn biến này cho thấy một trạng thái lệch pha rõ rệt: giá bán tiếp tục neo cao trong khi sức mua suy yếu. Đây là điểm khác biệt so với giai đoạn điều chỉnh 2022-2023, khi nhiều chủ đầu tư chấp nhận giảm giá hoặc tăng chiết khấu để kích cầu.

Hiện tại, áp lực chi phí đầu vào, cùng với kỳ vọng dài hạn vào sự phục hồi của thị trường, khiến các chủ đầu tư không sẵn sàng giảm giá sâu. Điều này tạo ra thế giằng co kéo dài giữa bên bán và bên mua, khiến giao dịch bị đình trệ.

Một trong những thay đổi đáng chú ý của thị trường là sự dịch chuyển mạnh của nguồn cung ra các khu vực ngoài trung tâm. Theo dữ liệu từ Avison Young, phần lớn dự án mở bán trong quý I/2026 tập trung tại các khu vực ngoài Vành đai 3, gắn với các đại đô thị và quỹ đất mới.

Xu hướng này phù hợp với định hướng phát triển đô thị theo hạ tầng, nhưng trong ngắn hạn lại tạo ra độ vênh giữa cung và cầu. Nhu cầu ở thực vẫn tập trung tại các khu vực có hạ tầng hoàn thiện và tiện ích đầy đủ, trong khi nhiều dự án vùng ven chưa đạt được các điều kiện này.

Với đặc thù giá trị lớn, nhà thấp tầng trở thành phân khúc chịu tác động rõ rệt nhất từ sự lệch pha này, khi người mua ngày càng cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.

Bên cạnh yếu tố giá và nguồn cung, tâm lý thị trường cũng đóng vai trò quan trọng trong việc kéo giảm thanh khoản. Sau giai đoạn tăng "nóng", nhà đầu tư đã giảm mạnh hoạt động “lướt sóng”, đồng thời hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính trong bối cảnh tín dụng vẫn được kiểm soát.

Theo nhận định của Savills, thị trường năm 2026 đang bước vào giai đoạn sàng lọc, trong đó người mua có xu hướng ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và khả năng khai thác thực tế. Điều này khiến các sản phẩm thấp tầng mang tính đầu tư thuần túy, không tạo dòng tiền, ngày càng khó thu hút khách hàng.