Chuyển nhà ở xã hội từ “sở hữu” sang “an cư”
Chiều 19/5, phát biểu tại buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ về thực hiện Chỉ thị 34 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh yêu cầu phát triển nhà ở theo hướng người dân có chỗ ở phù hợp với khả năng chi trả, không để nhà ở trở thành công cụ đầu cơ, tích sản.
Theo định hướng được đưa ra, từ nay đến năm 2030, nhà ở để bán vẫn cần thiết, song nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược, đặc biệt tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng tập trung lao động nhập cư và những khu vực giá nhà đang vượt quá xa thu nhập của đại bộ phận người dân.
Trao đổi với PV Tiền Phong , chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, để hạn chế tình trạng mua bán, đầu cơ và trục lợi trong phân khúc nhà ở xã hội, cần thay đổi mạnh mô hình phát triển theo hướng tăng tỷ trọng nhà cho thuê thay vì chỉ tập trung bán nhà như hiện nay.
Theo ông Ánh, nếu Nhà nước đứng ra tổ chức quỹ nhà cho thuê thông qua các tổng công ty công ích, tình trạng mua bán trái phép sẽ giảm đáng kể. Khi đó, người dân có nhu cầu ở thực sẽ được tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp, còn quỹ nhà vẫn thuộc sự quản lý lâu dài của Nhà nước thay vì bị chuyển hóa thành tài sản đầu cơ.
Nhà ở sinh viên tại Hoàng Mai, Hà Nội bỏ hoang nhiều năm có chủ trương chuyển đổi thành nhà ở xã hội cho thuê.
Ông Ánh nhấn mạnh, các đơn vị tham gia mô hình này phải là doanh nghiệp công ích chứ không phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuần túy. Mục tiêu ưu tiên không phải tối đa hóa lợi nhuận mà là bảo đảm an sinh xã hội.
“Doanh nghiệp công ích vẫn cần doanh thu để bù đắp chi phí vận hành, quản lý, bảo trì, nhưng không đặt nặng mục tiêu lợi nhuận như doanh nghiệp bất động sản thương mại”, ông Ánh nhận định.
Về cơ chế triển khai, vị chuyên gia đề xuất có thể áp dụng các mô hình hợp tác công - tư như BT, BOT để huy động nguồn lực xã hội tham gia xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, cần tách bạch rõ giữa khâu đầu tư xây dựng và khâu quản lý, vận hành quỹ nhà.
Theo đó, doanh nghiệp tư nhân có thể đảm nhận việc xây dựng dự án, còn việc quản lý, cho thuê và vận hành nên do doanh nghiệp công ích của Nhà nước phụ trách nhằm bảo đảm minh bạch, ổn định giá thuê và đúng mục tiêu an sinh xã hội.
Ông Ánh cũng cho rằng muốn chuyển mạnh sang mô hình nhà ở cho thuê cần có hệ thống chính sách đồng bộ, từ cơ chế vốn, ưu đãi đầu tư cho đến quy định về quản lý vận hành chung cư, phí dịch vụ và xác định đúng nhóm đối tượng được thụ hưởng chính sách.
Cơ chế nào phát triển nhà ở xã hội cho thuê?
Cũng trao đổi với PV Tiền Phong , ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản - nhận định, nhà ở xã hội cho thuê mới thực sự phù hợp với nhóm yếu thế trong xã hội.
Theo ông Đỉnh, đối tượng của nhà ở xã hội chủ yếu là người thu nhập thấp, công nhân, lao động phổ thông hay người trẻ mới lập nghiệp. Đây là nhóm vẫn đang phải xoay xở với hàng loạt chi phí thiết yếu như ăn uống, nuôi con, học hành hay khám chữa bệnh nên rất khó tích lũy đủ tiền để mua nhà.
Ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản.
Chính sách nhà ở xã hội cần tiếp cận theo hướng giải quyết nhu cầu “có chỗ ở” thông qua cơ chế cho thuê thay vì đặt nặng mục tiêu sở hữu nhà ở.
Ông Đỉnh cho rằng, việc phát triển nhà ở xã hội theo hướng bán trong thời gian qua đã dẫn đến tình trạng “lệch pha” chính sách. Người thực sự cần nhà thì không đủ khả năng tài chính để mua, trong khi một bộ phận người có điều kiện hơn lại tìm cách hợp thức hóa hồ sơ để được mua nhà giá ưu đãi.
Hệ quả là tình trạng trục lợi chính sách xuất hiện ngày càng phổ biến, làm méo mó mục tiêu nhân văn ban đầu của chương trình nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, theo ông Đỉnh, phát triển nhà ở xã hội cho thuê cũng đang đối mặt với bài toán lớn nhất là nguồn lực đầu tư. “Ai sẽ xây nhà ở xã hội để cho thuê?” vẫn là câu hỏi chưa dễ có lời giải.
Vị chuyên gia nhấn mạnh, với những lĩnh vực mang tính an sinh nhưng lợi nhuận thấp, Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo thay vì hoàn toàn trông chờ vào khu vực tư nhân. “Nhà nước phải xây nhà ở xã hội để cho thuê vì đây là trách nhiệm xã hội của Nhà nước”, ông Đỉnh nói.
Trong trường hợp muốn thu hút doanh nghiệp tham gia, cần có cơ chế ưu đãi đủ mạnh để bảo đảm hiệu quả tài chính cho nhà đầu tư. Theo ông Đỉnh, Nhà nước nên có các gói tín dụng ưu đãi với hạn mức vay lên tới 80% tổng mức đầu tư dự án, thời hạn vay kéo dài trên 20 năm và lãi suất dưới 3%/năm.
Chỉ khi chi phí vốn đủ thấp và thời gian hoàn vốn đủ dài, doanh nghiệp mới có động lực tham gia vào mô hình nhà ở xã hội cho thuê. Nếu không, rất khó kỳ vọng khu vực tư nhân mạnh dạn đầu tư vào lĩnh vực được ví là “bỏ tiền cục, thu tiền lẻ”.