3 kịch bản nhà đầu tư cần chuẩn bị nếu muốn 'đổi vàng mua nhà'

Việc chuyển hóa nguồn lực vàng thành dòng vốn vận động là tín hiệu tích cực không chỉ với thị trường bất động sản mà cả với nền kinh tế. Ảnh: Quỳnh Danh.

Việc Vinhomes - nhà phát triển bất động sản lớn nhất thị trường Việt Nam - đưa ra chương trình bán hàng "đổi vàng mua nhà" đã thu hút sự chú ý lớn từ giới đầu tư, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư bất động sản.

Nói với Tri Thức - Znews, chuyên gia đầu tư bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng mô hình này xuất hiện như một cách để khơi thông dòng tiền nhàn rỗi trong dân quay trở lại thị trường bất động sản, trong bối cảnh các kênh dẫn vốn truyền thống như tín dụng ngân hàng bị siết chặt, lãi vay cao, còn trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi hoàn toàn sau giai đoạn biến động mạnh.

Tuy nhiên, ông Kiên đánh giá phân khúc khách hàng mà mô hình này hướng tới rất chọn lọc.

3 kịch bản nhà đầu tư cần chuẩn bị?

Theo ông Kiên, phần lớn người nắm giữ lượng vàng lớn hiện nay thường thuộc nhóm có tiềm lực tài chính mạnh, đã sở hữu nhà ở ổn định và xem vàng như lớp tài sản phòng thủ cuối cùng.

Ở góc độ vĩ mô, chuyên gia không phủ nhận việc chuyển hóa vàng thành dòng vốn vận động là tín hiệu tích cực. Chủ đầu tư có thêm vốn để triển khai dự án, còn nhà đầu tư có thêm một kênh phân bổ tài sản trong bối cảnh thị trường thiếu hụt các lựa chọn hấp dẫn.

Tuy vậy, ông Kiên lưu ý người mua cần tập trung vào giá trị thật của bất động sản thay vì bị cuốn vào các cam kết lợi nhuận. Riêng với cơ chế quy đổi vàng, rủi ro tài chính cần được đánh giá dựa trên 3 kịch bản của thị trường.

Kịch bản rủi ro (Giá vàng tăng mạnh hơn giá nhà): Nếu giá vàng tương lai tăng vọt, áp lực hoàn tiền cho khách hàng sẽ đè nặng lên chủ đầu tư. Khi đó, câu hỏi đặt ra là doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính để chi trả, hay nhà đầu tư sẽ buộc phải nhận nhà để tránh thiệt hại.

Ở chiều ngược lại, nếu thị trường địa ốc suy giảm cả về giá lẫn thanh khoản, trong khi giá vàng đứng yên hoặc tăng không đáng kể thì việc hàng loạt nhà đầu tư cùng yêu cầu hoàn tiền có thể biến các sản phẩm này thành hàng tồn kho lớn, và tạo thêm áp lực tài chính cho thị trường.

Kịch bản thuận lợi (Giá nhà tăng nhanh hơn giá vàng): Vàng giảm sức hấp dẫn tương đối so với bất động sản. Nhà đầu tư sẽ có xu hướng giữ lại sản phẩm thay vì yêu cầu quy đổi ngược về vàng.

Kịch bản lý tưởng nhất (Cả hai cùng tăng, nhưng giá nhà tăng mạnh hơn): Nhà đầu tư tiếp tục nắm giữ bất động sản, nền kinh tế được khơi thông dòng vốn, và chủ đầu tư bán được hàng, đồng thời không phải chịu áp lực lớn về nguồn tiền hoàn trả hay nguy cơ ôm lại hàng tồn kho.

Chuyên gia lưu ý người mua cần tập trung vào giá trị thật của bất động sản thay vì bị cuốn vào các cam kết lợi nhuận. Ảnh: Phương Lâm.

Ông Kiên cũng cho rằng người mua cần đặc biệt lưu ý đến các điều khoản cam kết, cơ chế xử lý rủi ro và trách nhiệm của các bên trước khi tham gia.

Với trường hợp người có nhu cầu tham gia chương trình này để hữu bất động sản, lời khuyên của ông Kiên là cần phải kiểm tra kỹ pháp lý dự án, nguồn gốc quỹ đất có phù hợp cấp sổ lâu dài, hợp đồng được ký trực tiếp hay thông qua đơn vị trung gian, tiến độ thanh toán có vượt quá giới hạn pháp luật cho phép hay không.

Bên cạnh đó, yếu tố vị trí và khả năng thanh khoản cũng cần đặt lên hàng đầu. Nhà đầu tư cần đánh giá khu vực đó có động lực tạo việc làm lâu dài hay không, có hạ tầng giao thông đủ tốt để kết nối với các trung tâm kinh tế lớn, để có thể sinh sống tại đó nhưng vẫn thuận tiện làm việc ở các khu vực khác...

Ngoài ra, người mua cũng cần xem xét mức giá hiện tại có phù hợp với mặt bằng thị trường hay chỉ đang phản ánh kỳ vọng tương lai quá xa. Đây là yếu tố quan trọng vì sẽ quyết định khả năng thanh khoản và bán lại của sau này.

Chỉ phù hợp với nhóm nhỏ nhà đầu tư

Chuyên gia cho rằng việc "neo" giá trị bất động sản theo vàng không đồng nghĩa với việc giá nhà được định giá trực tiếp bằng vàng. Về bản chất, vàng vẫn được quy đổi thành tiền mặt thông qua một bên trung gian trước khi thanh toán cho chủ đầu tư.

“Chủ đầu tư phải tính toán đến biên độ dự phòng rủi ro bởi nếu giá vàng tăng nhanh hơn giá nhà, áp lực tài chính hoàn trả có thể rất lớn. Do đó, khi xây dựng giá bán, nhiều khả năng chủ đầu tư sẽ phải tính thêm phần biên độ dự phòng rủi ro tài chính vào giá sản phẩm.

Đồng nghĩa người mua cần lưu ý đến mức giá hiện tại của bất động sản, so sánh với mặt bằng chung của khu vực cũng như mức giá kỳ vọng trong tương lai để tính toán khả năng thanh khoản và ra hàng khi cần thiết”, ông Kiên nhấn mạnh.

Nhiều ý kiến cho rằng xu hướng liên kết giữa bất động sản và vàng có thể “nở rộ” trong thời gian tới. Tuy nhiên, ông Kiên đánh giá mô hình này sẽ rất khó phổ biến trên diện rộng do không phải chủ đầu tư nào cũng có đủ tiềm lực, hệ sinh thái hỗ trợ hoặc nguồn lực bảo chứng để kiểm soát rủi ro hoàn trả khi thị trường biến động mạnh.

Tuy nhiên, trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp địa ốc đang khát vốn, khả năng cao sẽ có không ít chủ đầu tư nhỏ tìm cách “ăn theo” xu hướng để tạo hiệu ứng truyền thông, khiến thị trường có cảm giác đây là mô hình phổ biến hơn thực tế.

"Nhóm khách hàng sở hữu nhiều vàng thường là nhóm tích lũy tài sản đáng kể và nắm giữ nhiều bất động sản từ trước. Với họ, vàng không đơn thuần là tài sản đầu tư mà còn là lớp phòng thủ cuối cùng trước những biến động kinh tế. Vì vậy, không dễ để nhóm này mang toàn bộ lượng vàng tích lũy tiếp tục đưa vào bất động sản", ông Kiên phân tích.

Do đó, mô hình liên kết vàng - bất động sản có thể chỉ phù hợp với một nhóm nhỏ nhà đầu tư có nền tảng tài chính mạnh, chứ không đại diện cho nhu cầu của toàn bộ thị trường. Nếu nhiều chủ đầu tư cùng lúc triển khai, chưa chắc thị trường đã có đủ lượng khách hàng phù hợp để hấp thụ hết các sản phẩm dạng này.