"Theo chỉ đạo của Chủ tịch Tập đoàn Phạm Nhật Vượng, chúng tôi đã quyết định ngưng hoàn toàn việc mở rộng quỹ đất dự án tại Việt Nam".
Chia sẻ của ông Phạm Thiếu Hoa - Chủ tịch HĐQT Vinhomes hôm 16/6 gây bất ngờ cho thị trường bất động sản. Trong nhiều năm qua, Vinhomes luôn được xem là doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn nhất Việt Nam và cũng là một trong những nhà phát triển bất động sản tích cực nhất trên thị trường.
Lý giải quyết định này, lãnh đạo doanh nghiệp cho biết Vinhomes không có nhu cầu độc chiếm thị trường. Doanh nghiệp đã tích lũy đủ quỹ đất để bảo đảm đà phát triển trong ít nhất 5-7 năm tới và muốn chuyển trọng tâm từ mở rộng quy mô sang nâng cao giá trị trên mỗi m2 dự án.
Tuyên bố "biết đủ" của Vinhomes đánh dấu một bước ngoặt đáng chú ý. Bởi để đi đến thời điểm này, hành trình tích lũy quỹ đất của doanh nghiệp đã kéo dài gần hai thập kỷ, bắt đầu từ một khu đất rộng chưa đầy một héc-ta giữa trung tâm Hà Nội.
Viên gạch đầu tiên mang tên 191 Bà Triệu
Để hiểu vì sao tuyên bố dừng mở rộng quỹ đất của Vinhomes gây chú ý, cần nhìn lại hành trình gần hai thập kỷ trước, khi doanh nghiệp này thậm chí còn chưa tồn tại.
Tiền thân của Vingroup ngày nay là CTCP Vincom. Lật lại báo cáo tài chính năm 2006, những nét phác thảo đầu tiên của đế chế bất động sản lớn nhất Việt Nam đã bắt đầu xuất hiện. Khi đó, Vincom vẫn chủ yếu được biết đến như đơn vị khai thác trung tâm thương mại, văn phòng và dịch vụ giải trí tại Vincom City Towers ở số 191 Bà Triệu (Hà Nội).
Tuy nhiên, phía sau mô hình cho thuê mặt bằng, doanh nghiệp đã âm thầm tích lũy nền tảng bất động sản đầu tiên. Tại thời điểm cuối năm 2006, bất động sản đầu tư được ghi nhận hơn 270 tỷ đồng, trở thành tài sản lớn nhất trên bảng cân đối kế toán.
Phần thuyết minh báo cáo cho thấy quyền sử dụng đất cùng chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tại khu đất 191 Bà Triệu đã được ghi nhận là bất động sản đầu tư - nền móng hình thành tổ hợp Vincom City Towers, được xem như viên gạch đầu tiên của hệ sinh thái bất động sản sau này.
Vincom Center Bà Triệu là sản phẩm bất động sản đặt nền móng cho hành trình mở rộng quỹ đất của Vingroup.
Năm 2007 trở thành bước ngoặt quan trọng khi Vincom thực hiện IPO và niêm yết cổ phiếu trên HoSE. Chỉ sau một năm, tổng tài sản tăng vọt từ 674 tỷ đồng lên gần 3.180 tỷ đồng. Cùng với đó, doanh nghiệp huy động khoảng 1.260 tỷ đồng từ phát hành cổ phiếu và thêm khoảng 1.000 tỷ đồng vốn vay dài hạn.
Đáng chú ý, chi phí xây dựng cơ bản dở dang tăng từ hơn 2 tỷ đồng lên gần 104 tỷ đồng, trong khi tài sản dài hạn khác tăng lên hơn 193 tỷ đồng, chủ yếu là các khoản đặt cọc phục vụ mục đích đầu tư. Những con số này cho thấy Vincom đã bắt đầu chuẩn bị nguồn lực tài chính cho một chiến lược lớn hơn nhiều so với việc vận hành một trung tâm thương mại đơn lẻ.
Báo cáo tài chính năm 2007 cũng ghi nhận sự xuất hiện của những mắt xích đầu tiên trong hệ sinh thái phát triển bất động sản nhà ở. Vincom khi đó nắm giữ 83,12% vốn tại Công ty TNHH Đầu tư và Thương mại PFV - doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, cho thuê và bán căn hộ cao cấp. Đây được xem là một trong những pháp nhân đầu tiên được sử dụng để phát triển dự án bất động sản thay vì chỉ khai thác mặt bằng thương mại.
Những hạt giống đầu tiên của Vinhomes
Nếu năm 2007 là giai đoạn tích lũy vốn, thì năm 2008 mới thực sự đánh dấu sự khởi đầu của cuộc săn tìm quỹ đất quy mô lớn. Báo cáo tài chính hợp nhất năm 2008 cho thấy Vincom đã đồng thời triển khai hoặc chuẩn bị đầu tư hàng loạt dự án với tổng giá trị xây dựng cơ bản dở dang lên tới hàng nghìn tỷ đồng.
Trong đó, dự án Eden tại trung tâm Quận 1 (Tp.HCM) được rót tới 1.774 tỷ đồng, trở thành khoản đầu tư lớn nhất của doanh nghiệp. Tới dự án Vincom Park Place tại số 114 Mai Hắc Đế (Hà Nội) đạt hơn 354 tỷ đồng.
Đáng chú ý hơn cả là những dấu vết đầu tiên của các đại đô thị sau này làm nên tên tuổi Vingroup. Thông qua các khoản đặt cọc và hợp tác đầu tư, Vincom bắt đầu hiện diện tại khu đất rộng 22,68 ha ở số 460 Minh Khai thông qua CTCP Đô thị BIDV - PP. Nhiều năm sau, khu đất này trở thành Times City.
Cùng thời gian đó, doanh nghiệp cũng chi gần 73 tỷ đồng đặt cọc liên quan đến khu đất 74 Nguyễn Trãi của Công ty TNHH Nhà nước MTV Cơ khí Hà Nội - địa điểm sau này phát triển thành Royal City.
Nguồn BCTC kiểm toán của Vingroup năm 2008.
Bên cạnh đó còn xuất hiện các dự án tại Hồ Tây, 22 Hai Bà Trưng và khu vực Công viên Thống Nhất, cho thấy chiến lược săn tìm các khu đất đắc địa tại Hà Nội và Tp.HCM đã được triển khai từ rất sớm.
Không chỉ trực tiếp gom đất, Vincom còn đẩy mạnh chiến lược thâu tóm các công ty sở hữu dự án. Năm 2008, doanh nghiệp nâng tỉ lệ sở hữu tại PFV lên 94,41%, qua đó nắm quyền kiểm soát gần như tuyệt đối chủ đầu tư dự án Vincom Park Place.
Đáng chú ý, Vincom chấp nhận chi khoản tiền cao hơn nhiều giá trị tài sản thuần của PFV, tạo ra khoản lợi thế thương mại hơn 130 tỷ đồng.
Điều này cho thấy thứ doanh nghiệp theo đuổi không đơn thuần là một pháp nhân, mà là quyền phát triển dự án trên khu đất vàng giữa trung tâm Hà Nội. Mô hình mua lại công ty dự án để sở hữu quỹ đất sau này trở thành một trong những công cụ quan trọng trong chiến lược mở rộng của Vingroup.
Cũng trong năm 2008, CTCP Phát triển Đô thị Nam Hà Nội được thành lập - pháp nhân sau này đổi tên thành Vinhomes. Sự kiện này đánh dấu bước chuyển quan trọng từ mô hình phát triển trung tâm thương mại sang chiến lược xây dựng các khu đô thị quy mô lớn.
Nếu Vincom City Towers tại 191 Bà Triệu là điểm khởi đầu của Vincom, thì năm 2008 có thể được xem là năm đặt nền móng cho sự ra đời của Vinhomes và chuỗi đại đô thị sẽ xuất hiện trong những năm tiếp theo như Vinhomes Riverside, Royal City hay Times City.
Từ những khu đất vàng đến quỹ đất hàng chục nghìn ha
Từ những thương vụ đầu tiên tại Minh Khai, Nguyễn Trãi hay Mai Hắc Đế, Vingroup dần xây dựng nên hệ sinh thái đại đô thị mang thương hiệu Vinhomes.
Giai đoạn 2009-2010 chứng kiến sự khởi động của Vincom Village (nay là Vinhomes Riverside), Royal City và Times City. Sau đó là hàng loạt dự án trải dài từ Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Thanh Hóa đến Tp.HCM và nhiều địa phương khác.
Năm 2018, Vinhomes chính thức niêm yết trên HoSE, trở thành doanh nghiệp bất động sản nhà ở lớn nhất Việt Nam.
Đến cuối năm 2025, Vinhomes cho biết đang sở hữu quỹ đất khoảng 29.500ha, đồng thời có gần 20 dự án đang hoàn thiện thủ tục đầu tư với tổng diện tích hơn 20.000ha. Nếu hoàn tất các thủ tục pháp lý, tổng quy mô quỹ đất mà doanh nghiệp kiểm soát có thể lên tới gần 50.000ha.
Chỉ trong hơn một năm qua, Vinhomes tiếp tục giới thiệu hàng loạt dự án mới như Vinhomes Wonder City, Vinhomes Golden City, Vinhomes Green Paradise, Vinhomes Green City, Vinhomes Global Gate Hạ Long hay Vinhomes Saigon Park.
Trong khi tuyên bố dừng mở rộng quỹ đất tại Việt Nam, dấu hiệu cho thấy tham vọng phát triển đô thị của Vingroup chưa dừng lại.
Năm 2025, tập đoàn liên tiếp ký các biên bản ghi nhớ phát triển dự án tại Congo, Ấn Độ và Uzbekistan. Tại Congo, doanh nghiệp được nghiên cứu phát triển khu đô thị quy mô khoảng 6.300ha tại thủ đô Kinshasa.
Tại Ấn Độ, Vingroup đề xuất đầu tư khoảng 3 tỷ USD trên quỹ đất 2.500ha. Trong khi đó, tại Uzbekistan, tập đoàn đang nghiên cứu phát triển khu "Vietnam Town" trên diện tích khoảng 1.000ha tại thủ đô Tashkent.
Điểm chung của các dự án này là không chỉ phát triển bất động sản đơn thuần mà còn gắn với hệ sinh thái xe điện VinFast, dịch vụ vận tải GSM và hạ tầng trạm sạc.
Nhìn từ hành trình gần 20 năm qua, tuyên bố "biết đủ" của Vinhomes không hẳn là dấu chấm hết cho chiến lược mở rộng quỹ đất. Sau khi trở thành doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn nhất Việt Nam, câu chuyện tiếp theo có thể là hành trình đưa mô hình đại đô thị mang dấu ấn Vingroup ra ngoài biên giới quốc gia.
