Thị trường bất động sản đang đối diện với nhiều khó khăn khi lãi suất tăng, thanh khoản giảm, nhưng thực tế giá bất động sản vẫn neo ở ngưỡng cao và chưa có dấu hiệu giảm giá.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục được duy trì ở mức cao do chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh theo bảng giá đất mới, nhiều dự án triển khai trở lại sau khi được gỡ vướng có chi phí vốn tăng; nhưng tốc độ tăng chậm lại khi có sự cạnh tranh về giá và chính sách bán hàng giữa các chủ đầu tư.
Giá bán trên thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng tăng nhưng ghi nhận sự phân hóa và giao dịch diễn ra rất chọn lọc. Trong khi mặt bằng giá tại khu vực miền Nam vẫn duy trì đà tăng ổn định, thì tại miền Bắc, sau giai đoạn tăng "nóng" ở một số thị trường, áp lực từ nguồn cung dự kiến gia tăng mạnh khiến giá bán bắt đầu chững lại.
Tuy nhiên, xu hướng tăng vẫn sẽ tiếp diễn theo hướng có chọn lọc, tập trung vào các dự án giá phù hợp, khả năng kết nối giao thông thuận tiện, phát triển theo mô hình TOD, đã hình thành hạ tầng và hệ thống tiện ích cơ bản, đủ sức thu hút nhu cầu ở thực.
Đồng thời, thị trường cũng ghi nhận sự "nổi lên" của một số khu vực có mặt bằng giá còn ở vùng trũng, khi bắt đầu xuất hiện các chủ đầu tư lớn triển khai những dự án quy mô lớn với hạ tầng bứt phá.
Giá nhà khó giảm năm 2026. (Ảnh: Minh Đức).
" Chúng tôi cho rằng, năm 2026 sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt hơn 2025, có thể có sự phân hóa mạnh hơn nhưng sẽ thực chất hơn, bền vững hơn ", ông Đính nhấn mạnh.
Cũng theo ông Đính, trong năm 2026, nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao với nhu cầu đầu tư tiếp tục gia tăng khi dòng vốn "rẻ" sẽ tiếp tục được bơm ra nền kinh tế, hạ tầng giao thông được thúc đẩy phát triển khai mạnh mẽ.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Vietnam cho biết, có 3 nguyên nhân chính khiến giá căn hộ khó giảm.
Trước hết, bất động sản là thị trường có độ trễ lớn. Khi thị trường suy yếu, dấu hiệu dễ thấy nhất thường là thanh khoản giảm mạnh, trong khi giá chưa điều chỉnh ngay lập tức. Việc giảm giá thường chỉ xảy ra cục bộ ở một số dự án hoặc trong các trường hợp cần bán gấp.
Thứ hai, nguồn cung căn hộ trong nhiều năm qua khá hạn chế do vướng mắc pháp lý và số lượng dự án mới được triển khai không nhiều. Khi nguồn cung khan hiếm, các chủ đầu tư có xu hướng giữ giá hoặc điều chỉnh tăng, khiến khả năng giảm sâu của thị trường trở nên khó xảy ra.
Thứ ba, phần lớn người nắm giữ bất động sản không chịu áp lực tài chính quá lớn. Nhiều chủ nhà không vay vốn ngân hàng, vì vậy họ có xu hướng giữ tài sản chờ thời điểm thuận lợi hơn thay vì bán ra với mức giá thấp.
Có nên mua nhà lúc này?
Theo các chuyên gia, thay vì kỳ vọng thị trường sớm giảm mạnh, người mua nhà được khuyến nghị tập trung vào năng lực chủ đầu tư và khả năng bàn giao dự án.
Nếu đủ tài chính và tìm được sản phẩm phù hợp, người mua nên xuống tiền lúc này. (Ảnh: Minh Đức).
TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, người tiêu dùng lúc này cần phải là "người tiêu dùng thông minh". Thay vì chờ đợi giá giảm sâu – một điều rất khó xảy ra nhanh chóng, họ nên điều chỉnh hành vi và địa bàn tiếp cận. Quan trọng nhất là phải gắn chặt với những chủ đầu tư có năng lực thực sự, có khả năng hoàn thiện và bàn giao sản phẩm.
Việc chọn đúng chủ đầu tư và đúng thời điểm sẽ giúp người mua dễ dàng tiếp cận tín dụng với lãi suất phù hợp hơn.
Ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) cũng cho rằng, thị trường vận hành trong trạng thái bình tĩnh hơn, người bán linh hoạt hơn, và khả năng thương lượng về giá tốt hơn so với giai đoạn sôi động.
Tuy vậy, theo ông, yếu tố then chốt là ưu tiên những phân khúc gắn với nhu cầu sử dụng rõ ràng, hạ tầng tốt, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác ổn định.
Đối với người mua cần dùng đòn bẩy tài chính, thì cần thiết kế cấu trúc vay an toàn. Theo đó, người mua nên ưu tiên đàm phán lãi suất cố định trong thời gian dài nhất có thể (2–4 năm), đồng thời thỏa thuận rõ biên độ lãi suất sau ưu đãi ở mức hợp lý và minh bạch. Điều này giúp chuyển phần lớn rủi ro biến động lãi suất từ người vay sang cấu trúc hợp đồng, tạo vùng đệm cho dòng tiền trong giai đoạn đầu.
" Năm 2026 nhiều khả năng không phải là năm của những biến động mạnh về lãi suất. Thị trường bất động sản vận hành theo hướng thận trọng, chọn lọc và bền vững hơn. Người mua có điều kiện ra quyết định trong trạng thái bình tĩnh và lý trí hơn " , ông Huy cho hay.
Trong khi đó, ông Lê Quốc Kiên – chuyên gia tư vấn tài chính, bất động sản độc lập lại cho rằng, việc có nên mua hay không phụ thuộc rất lớn vào việc người mua thuộc nhóm “ở thực” hay “đầu tư”, và quan trọng hơn là đã hay chưa giải được bài toán tài chính cá nhân.
Thực tế cho thấy, nếu nhìn lại giá nhà 5–10 năm trước, phần lớn các dự án đáp ứng đúng nhu cầu ở thực đều tăng gấp đôi, bất chấp các chu kỳ thăng trầm của thị trường và lãi suất.
Trong khi nhà đầu tư thường phản ứng rất nhanh với giá và lãi suất, tức thấy giảm là lo bán, thấy tăng là chốt lời, thì người mua ở thực gần như “miễn nhiễm” với dao động ngắn hạn. Khi đã an cư, biến động giá hay lãi suất trong vài tháng hay một năm không còn là áp lực quá lớn.
Chính tâm lý này vô tình biến người mua ở thành nhà đầu tư dài hạn, và phần thưởng họ nhận được thường đến sau 5–10 năm.
“ Nếu bạn mua đúng để ở, không phải đầu cơ, dự án đã có cư dân về ở đông và bài toán tài chính đã ổn, thì không có lý do gì phải chờ ”, ông Kiên khẳng định.
Theo chuyên gia này, thời điểm hợp lý để mua nhà nằm ở lúc người mua đã sẵn sàng về tài chính và chọn đúng sản phẩm ở thực.
