Ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) cho rằng, việc cập nhật bảng giá đất tiệm cận giá thị trường là xu thế tất yếu. Tuy nhiên, việc điều chỉnh phải được triển khai đúng cách, không phải là “gánh nặng”, mà là bước tiến hướng tới công bằng, minh bạch và phát triển bền vững.
Theo ông, trong bối cảnh giá bất động sản đã ở mức cao, thu nhập người dân chưa theo kịp và Chính phủ đang chủ trương hạ nhiệt giá nhà để bảo đảm an sinh, việc nâng bảng giá đất lên quá mạnh cần được nhìn nhận một cách thấu đáo, tinh tế và chiến lược, để không vô tình biến đất đai - vốn là động lực tăng trưởng - thành rào cản phát triển.
Chuyên gia cho rằng bảng giá đất tăng cao, giá nhà sẽ khó hạ nhiệt. (Ảnh minh họa: Minh Đức).
Về bản chất, bảng giá đất là nền tảng để xác định tiền sử dụng đất, thuế, phí và bồi thường, tức là khâu “đầu vào” của mọi dự án bất động sản. Khi bảng giá đất tăng gấp nhiều lần, đặc biệt tại các quận trung tâm, chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng mạnh và tất yếu phản ánh vào giá bán nhà.
Thực tế, tại nhiều dự án ở Hà Nội, chi phí đất đai đang chiếm 30- 50% cơ cấu giá thành. Như vậy, chỉ cần bảng giá đất tăng 20 - 30% thì giá bán cuối cùng có thể bị đẩy lên thêm hàng chục phần trăm.
" Điều này khiến giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình càng xa vời, trong khi thị trường có nguy cơ lệch pha nghiêm trọng - thừa nhà cao cấp, thiếu nhà vừa túi tiền ", ông Huy nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi
Đồng quan điểm, TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - cũng cho rằng, việc một số địa phương đang đề xuất tăng bảng giá đất trong giai đoạn hiện nay là chưa phù hợp.
Với chi phí về đất chiếm tới 30 - 50% chi phí đầu vào, việc tăng giá đất có thể dẫn tới đẩy mặt bằng giá bất động sản tiếp tục leo thang.
Thêm vào đó, tâm lý đám đông và hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) đang chi phối mạnh thị trường bất động sản Việt Nam, một động thái như tăng bảng giá đất có thể nhanh chóng khiến người dân và nhà đầu tư tin rằng giá sẽ còn tăng, từ đó thúc đẩy đầu cơ và gây sốt ảo hơn so với mong muốn của đơn vị tư vấn.
Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng nhấn mạnh, hiện nay Chính phủ, các bộ, ngành cùng các địa phương đang tìm giải pháp giảm giá bất động sản trên thị trường. Một trong các giải pháp hữu hiệu là giảm chi phí đầu vào cấu thành giá bán bất động sản.
Tuy nhiên, việc giá đất tăng sẽ tác động đến giá thành, từ đó ảnh hưởng đến cơ hội tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu ở thực. Đối với nhà ở thương mại, nếu tăng giá đất sẽ ảnh hưởng tính khả thi của dự án, làm giá nhà tiếp tục tăng.
Giá đất nếu tăng cao sẽ dẫn đến chi phí giá nhà ở tăng cao, làm giảm sự hấp dẫn đầu tư, đặc biệt là việc đầu tư các dự án bất động sản tại các khu vực ngoại thành. Việc thiếu hụt các dự án đầu tư sẽ làm ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố tại các khu vực ngoại thành nhằm mục đích giãn dân. Từ đó, nguồn cung nhà ở trên thị trường sẽ tiếp tục giảm, gây khó khăn cho việc ổn định an sinh xã hội trên địa bàn
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản đang trong quá trình phục hồi mong manh, nhiều doanh nghiệp phải tái cấu trúc, dòng vốn còn hạn chế, nếu tăng giá đất lúc này có thể tạo thêm gánh nặng kép làm chậm đà phục hồi của thị trường. Hiện nay, giá cho sinh viên thuê ở gần các trường đại học đã tăng lên khoảng 30%. Nếu tăng giá đất cũng sẽ tạo ra mặt bằng giá thuê nhà tăng theo. Như vậy sẽ gây khó khăn cho sinh viên và người dân đi thuê nhà.
Giảm lợi thế thu hút đầu tư
Không chỉ khiến giá nhà tăng cao, theo nhiều chuyên gia, nếu bảng giá đất tăng quá cao còn làm giảm lợi thế thu hút đầu tư.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, nhận định, giá đất tăng cao có thể làm giảm sức hấp dẫn đầu tư của Việt Nam. Theo ông Hiệp, tỷ lệ lấp đầy 80 - 90% ở hầu hết các cụm công nghiệp hiện nay đến từ ba lợi thế chính gồm: Chi phí nhân công rẻ, giá đất hợp lý và hạ tầng logistics thuận lợi.
" Nhưng nếu mất đi yếu tố đất đai hợp lý, trong khi chi phí lao động ngày càng tăng, thì lợi thế thu hút đầu tư của chúng ta còn không? ", ông đặt câu hỏi.
Bảng giá đất tăng cao làm giảm lợi thế thu hút đầu tư. (Ảnh: Minh Đức).
Theo ông, Luật Đất đai 2024 yêu cầu phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, song thực tế, trong cách xác định giá đất hiện nay, yếu tố lợi ích của doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp thuê đất, sử dụng đất nói chung hay doanh nghiệp phát triển bất động sản nói riêng, chưa được tính đến đúng mức.
" Giá đất tăng cao khiến chi phí đầu tư đội lên, rủi ro lớn hơn, vậy thì doanh nghiệp nào còn dám triển khai dự án? Nếu doanh nghiệp không triển khai dự án, nguồn thu bền vững của địa phương cũng sẽ bị ảnh hưởng ", ông Hiệp nhấn mạnh.
TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cũng từng khẳng định đây là yêu cầu tất yếu trong quá trình phát triển đô thị, song phải bảo đảm hài hòa lợi ích. Nhà nước cần thu đúng, thu đủ nhưng không thể đánh đổi bằng việc đẩy chi phí sinh hoạt và giá nhà lên cao.
" Nếu bảng giá đất được xây dựng quá cao so với sức chịu đựng của nền kinh tế sẽ tạo ra hiệu ứng dây chuyền, ảnh hưởng đến đầu tư công, thu hút FDI và đặc biệt là cơ hội an cư của người dân ”, ông Lực khẳng định.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam
Không nên tăng đồng loạt, tăng sốc
Theo các chuyên gia, việc điều chỉnh giá đất cần phân vùng cụ thể và không nên điều chỉnh đột ngột, tăng sốc.
Ông Nguyễn Quang Huy nhấn mạnh, vấn đề cốt lõi trong điều chỉnh bảng giá đất nằm ở cách thực hiện. Không thể để bảng giá đất tăng đồng loạt mà thiếu cơ chế hỗ trợ tương ứng. Một chính sách đất đai tốt phải bảo đảm được ba trụ cột: Nhà nước thu được nguồn lực công bằng, doanh nghiệp có không gian kinh doanh lành mạnh và người dân được tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý.
Muốn vậy, cần áp dụng cơ chế hệ số điều chỉnh linh hoạt, phân biệt rõ vùng, loại đất và mục đích sử dụng. Đất phát triển nhà ở xã hội, nhà thương mại giá hợp lý nên được miễn, giảm hoặc giãn tiền sử dụng đất. Trong khi đó, đất phục vụ dự án cao cấp, thương mại hoặc khai thác lợi thế vị trí trung tâm có thể áp dụng mức giá sát với thị trường để tránh thất thu ngân sách.
Song song, cần cải cách mạnh mẽ trong quy hoạch, thủ tục và chi phí pháp lý - những yếu tố hiện đang chiếm tỷ trọng đáng kể trong giá nhà. Khi quá trình chuẩn bị dự án kéo dài, chi phí vốn và lãi vay đội lên, nhà đầu tư sẽ cộng thêm vào giá bán, khiến giá nhà vượt xa giá trị thực. Nếu quy hoạch minh bạch, phê duyệt nhanh và có dự báo dài hạn, chi phí trung gian giảm, thì dù bảng giá đất cao hơn, giá nhà vẫn có thể ổn định.
" Ở tầm vĩ mô, đất đai không chỉ là nguồn thu mà là động lực cho tăng trưởng bền vững. Khi được quy hoạch thông minh, khai thác đúng cách, đất đai sẽ trở thành “vốn phát triển” - tạo ra hạ tầng, công nghiệp, đô thị, và việc làm. Ngược lại, nếu chỉ nhìn đất đai như nguồn thu ngắn hạn, chúng ta dễ rơi vào vòng xoáy tăng giá, giảm khả năng tiếp cận, gây bất bình đẳng và kìm hãm năng lực cạnh tranh quốc gia ", ông Huy nhấn mạnh.
Do đó, theo ông, cần định hình lại triết lý phát triển, đất đai không phải là gánh nặng phải tận thu mà là tài nguyên chiến lược cần được vận hành như một dòng vốn dài hạn. Một bảng giá đất hợp lý - phản ánh đúng giá trị thị trường nhưng có độ mềm dẻo chính sách - sẽ vừa giúp ngân sách tăng thu minh bạch vừa tạo cơ sở để hạ giá thành nhà ở thông qua tiết giảm chi phí khác, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp phát triển bền vững.
Còn theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, bảng giá đất tại nhiều quốc gia vừa bảo đảm vừa phản ánh đúng giá trị thị trường, vừa duy trì được sự ổn định kinh tế - xã hội.
Ông dẫn chứng Singapore định giá đất theo “vòng đời đô thị”, tính đến tiềm năng phát triển 10 - 20 năm tới, giá đất Nhà nước tăng ổn định 2 - 5%/năm, gắn với chỉ số hạ tầng và dân số. Quốc gia này còn công khai bản đồ định giá đất trực tuyến, giúp minh bạch thông tin, hạn chế đầu cơ.
Ông cho rằng, Việt Nam cần phải có cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ, kết nối từ thuế, công chứng, ngân hàng, sàn giao dịch - thay vì chỉ dựa vào khảo sát hành chính. Bảng giá đất cần được công bố công khai, dễ tra cứu và có cơ chế phản biện xã hội; Không nên điều chỉnh đột ngột, có thể tăng dần 3 - 5%/năm tùy khu vực để tránh “sốc giá” và gây tiêu cực đến thị trường nhà ở.
Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội mới đây đã trình dự thảo về việc xây dựng Bảng giá đất lần đầu (Bảng giá đất lần đầu theo quy định tại Điều 257 Luật Đất đai 2024) để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Theo dự thảo, giá đất ở tại Hà Nội dự kiến tăng từ 2% - 26% so với bảng giá đất hiện hành.
Không chỉ Hà Nội, nhiều địa phương trên cả nước cũng bước vào "chu kỳ tăng giá đất" tương tự trong giai đoạn 2024 - 2025. Tại TP.HCM, bảng giá đất điều chỉnh có hiệu lực từ ngày 31/10/2024 tăng từ 4 đến 38 lần, mức cao nhất đạt 687,2 triệu đồng/m². Bắc Giang (cũ) cũng ghi nhận mức tăng khoảng 2,4 lần, với giá đất cao nhất đạt 120 triệu đồng/m². Hải Phòng thậm chí có nơi tăng tới 373% so với bảng giá cũ.
