Gia đình công chức tại đô thị cần hơn 32 năm thu nhập mới mua được nhà
Tại diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề "Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới, Chiến lược mới" diễn ra vào chiều 11/11, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV đã đặt câu hỏi gợi mở: "Chu kỳ mới là gì và liệu có vận động theo hình xoáy trôn ốc đi lên, tức là chu kỳ sau tốt hơn, lành mạnh hơn chu kỳ trước hay không?".
Theo ông, thị trường bất động sản đang đứng trước những thay đổi đáng kể về thể chế, dòng vốn và nhu cầu. Doanh nghiệp cần đặc biệt quan tâm đến hai chuyển động chính sách, trong đó có cơ chế định giá đất.
TS. Lực cho biết, nếu khoảng hai năm trước, định hướng đưa giá đất tiệm cận giá thị trường gặp nhiều vướng mắc trong thực thi do thiếu dữ liệu chuẩn và khó triển khai kịp thời, thì hiện nay tư duy điều hành đã thay đổi rõ rệt theo hướng giá đất do Nhà nước quyết định.
Một phân khúc khác được chuyên gia lưu ý là bất động sản cho thuê. Dù Chính phủ đang khuyến khích và mở thêm cơ chế phát triển, doanh nghiệp cần tỉnh táo khi lựa chọn địa điểm đầu tư, tránh chạy theo xu hướng mà không tính đến nhu cầu thực tế.
"Chỗ nào có người thuê như khu công nghiệp, khu đông sinh viên, đô thị mật độ dân cư cao thì mới làm; chứ nếu lên tận vùng cao làm nhà cho thuê thì ai thuê?", ông Lực đặt vấn đề.
Theo TS. Cấn Văn Lực, một trong những dư địa lớn của thị trường hiện nay nằm ở phân khúc nhà ở trung cấp và vừa túi tiền. Nhu cầu tại các phân khúc này mới được đáp ứng khoảng 60-65%, cho thấy khoảng trống nguồn cung còn đáng kể từ nay đến năm 2030.
Trong khi đó, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn. Chỉ số giá một căn hộ bình quân so với thu nhập bình quân năm của một hộ gia đình công chức tại đô thị Việt Nam đã lên tới hơn 32 năm, cao gấp đôi mức bình quân thế giới.
Khoảng cách lớn giữa giá nhà và thu nhập đặt ra yêu cầu phải điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, thay vì tiếp tục tập trung vào những phân khúc có giá trị cao nhưng tệp khách hàng hạn chế.
TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV phát biểu tại diễn đàn.
Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng thị trường đang thiếu nghiêm trọng cả nhà ở cho thuê lẫn nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Đáng chú ý, đang tồn tại một nhóm khách hàng nằm giữa hai phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Đây là những người có thu nhập vượt ngưỡng để được mua nhà ở xã hội nhưng lại chưa đủ khả năng tài chính để sở hữu nhà ở thương mại theo mặt bằng giá hiện nay.
Ông Châu dẫn ví dụ, theo các ngưỡng thu nhập được đề cập, người độc thân có thu nhập trên 26 triệu đồng/tháng hoặc vợ chồng có tổng thu nhập trên 51 triệu đồng/tháng sẽ không đáp ứng điều kiện thu nhập để mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nhóm này cũng rất khó tìm được căn hộ thương mại có giá bình dân phù hợp.
Bên cạnh đó, nhà ở cho thuê vẫn là khoảng trống lớn của thị trường. Đây là phân khúc cần được quan tâm phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu của người lao động, người trẻ và những nhóm chưa có khả năng mua nhà.
Về giải pháp, Chủ tịch HoREA cho rằng nỗ lực của cả hệ thống hiện tập trung vào ba nhiệm vụ: tiếp tục hoàn thiện thể chế, pháp luật; trực tiếp tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng kéo dài; đồng thời tạo điều kiện triển khai các dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế thí điểm sử dụng đất không phải là đất ở.
Trong đó, cơ chế cho phép sử dụng các loại đất khác không phải đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng những loại đất này theo quy định, được đánh giá là giải pháp tháo gỡ quan trọng, có thể mở rộng dư địa phát triển dự án.
Với những thay đổi về cơ chế và chính sách, ông Châu nhận định nguồn cung bất động sản có thể gia tăng từ năm 2027 trở đi. Tuy nhiên, để đạt được kết quả này, việc hoàn thiện chính sách và xử lý triệt để các dự án còn vướng mắc vẫn là yêu cầu cấp thiết.
Một vấn đề khác được Chủ tịch HoREA nhấn mạnh là cần tạo điều kiện phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng thanh toán của đại đa số người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và trung bình thấp.
Bên cạnh đó, ông cũng đề xuất xây dựng cơ chế để cán bộ, công chức, viên chức nhà nước có thể tiếp cận và mua nhà ở xã hội, qua đó mở rộng cơ hội an cư cho những nhóm đối tượng có nhu cầu thực.
Khu đô thị có 40.000 chuyên gia nhưng hơn 30.000 người vẫn về Hà Nội sinh sống
Tại diễn đàn, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường đang bước vào một chu kỳ mới với những thay đổi toàn diện từ tư duy, phương thức kinh doanh, nhu cầu đến dòng vốn. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp, chủ đầu tư và nhà phát triển dự án phải định vị lại "cách chơi".
Ông Đính cho rằng trước đây, không ít doanh nghiệp có tư duy cứ sở hữu quỹ đất đẹp là triển khai dự án, sau đó dựa vào kỳ vọng tăng giá và dòng tiền từ các nhà đầu tư ngắn hạn, đầu cơ để thúc đẩy thị trường. Việc vận hành thực tế của dự án cũng như giá trị mang lại cho cộng đồng, xã hội chưa được quan tâm tương xứng.
Tuy nhiên, cuộc chơi này đang buộc phải thay đổi khi định hướng quản lý và phát triển kinh tế của Nhà nước đã khác trước.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.
Theo ông, doanh nghiệp cần bám sát định hướng phát triển các vùng động lực kinh tế, các không gian tăng trưởng đã được xác định. Một dự án nằm trong vùng động lực không nên chỉ dừng lại ở việc xây dựng nhà ở, mà phải hướng tới vai trò đô thị vệ tinh, trung tâm kinh tế và cực tăng trưởng của cả khu vực.
Đô thị đó cần trở thành hậu phương cho các khu công nghiệp, khu kinh tế lân cận, đồng thời là nơi an cư chất lượng cao cho lực lượng lao động và chuyên gia. Muốn vậy, hạ tầng xã hội, dịch vụ và công cộng phải được ưu tiên đầu tư đồng bộ, thậm chí đi trước một bước.
Để minh chứng, TS. Nguyễn Văn Đính dẫn câu chuyện về một dự án đô thị tại Bắc Giang (trước sáp nhập) có quy hoạch đẹp, sang trọng, nằm ngay khu vực tập trung khoảng 40.000 chuyên gia và lao động nước ngoài. Tuy nhiên, hơn 30.000 người trong số này vẫn phải di chuyển về Hà Nội sinh sống mỗi ngày.
Nguyên nhân là khu vực dự án thiếu những hạ tầng xã hội thiết yếu. Các chuyên gia nước ngoài thường sang làm việc cùng gia đình, do đó họ cần trường học cho con, bệnh viện chất lượng cao và hệ thống tiện ích phục vụ đời sống. Khi những điều kiện này không được đáp ứng, họ vẫn lựa chọn Hà Nội, dù phải mất hơn hai tiếng di chuyển và đối mặt với tình trạng ùn tắc giao thông.
Theo ông Đính, câu chuyện này cho thấy một dự án có thể sở hữu nhà ở đẹp, quy hoạch hiện đại nhưng vẫn khó thu hút cư dân nếu thiếu hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh.
Doanh nghiệp vì thế cần tập trung tạo ra giá trị sống thực tế, đáp ứng đúng nhu cầu của người dân trước khi kỳ vọng thu hút dòng người dịch chuyển đến. Một đô thị hoàn chỉnh cũng cần có cơ cấu sản phẩm đa dạng, từ cao cấp, sang trọng đến vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
Bên cạnh bài toán sản phẩm và hạ tầng, cấu trúc vốn cũng là yếu tố quyết định hiệu quả dự án. Ông Đính cho rằng Chính phủ hiện ưu tiên dòng vốn cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phục vụ mục tiêu tăng trưởng, không khuyến khích dòng tiền chảy vào hoạt động đầu cơ.
Nếu đầu tư hoàn toàn bằng vốn vay với lãi suất thả nổi cao, dự án sẽ khó đạt hiệu quả. Do đó, chủ đầu tư phải tính toán cấu trúc vốn hợp lý, ứng dụng công nghệ và chuyển đổi số trong quản lý thi công, vận hành để tối ưu chi phí, qua đó đưa giá thành sản phẩm về mức phù hợp với khả năng chi trả của số đông.
Đối với các đơn vị tư vấn, môi giới và dịch vụ bất động sản, ông Đính nhấn mạnh yêu cầu lấy khách hàng làm trung tâm, đồng hành với cả người mua nhà và chủ đầu tư nhằm tạo nên sự phát triển bền vững cho toàn chuỗi giá trị.
Về phía cơ quan quản lý, ông đánh giá cao những nỗ lực cải cách thể chế, đồng thời kỳ vọng các quy định mới sớm đi vào thực tiễn. Những điểm nghẽn về phương pháp tính giá đất, việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) cần được giải quyết theo hướng khoa học, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Hệ thống quy hoạch quốc gia cũng cần minh bạch, dễ tiếp cận để nhà đầu tư có cơ sở tính toán hiệu quả kinh doanh, từ đó phát triển các sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu ở thực.
