Gần 20 năm sống và lập nghiệp tại Hà Nội, sau những tháng năm tích góp, anh Phạm Quang Điện (37 tuổi) cùng vợ đã sở hữu được ngôi nhà của riêng mình. Căn nhà nằm trong một ngõ nhỏ ở phường Lĩnh Nam – nơi chỉ những chiếc xe máy mới có thể ra vào.
Đối với một người từ tỉnh lẻ lên thành phố lớn mưu sinh, việc mua được nhà Hà Nội trong bối cảnh giá bất động sản neo cao là điều không dễ. Hài lòng với cuộc sống hiện tại, tuy nhiên, người đàn ông này luôn nghĩ đến một yếu tố quan trọng - không gian sống cho những đứa con trong tương lai.
"Tiếng ồn. Đường phố còn mất vệ sinh. Vỉa hè bị lấn chiếm để làm nơi buôn bán…", anh Điện nói ra một loạt vấn đề và cho rằng, người dân sống ở đô thị lớn mặc nhiên quen với các câu chuyện trên. Tuy nhiên, về lâu dài, chất lượng cuộc sống - thứ không định lượng được – có thể đi xuống.
Suốt thời gian dài, cảm giác không gian sống bị "mắc kẹt" giữa nhiều không gian hỗn độn khác nhau đã diễn ra, khi quy hoạch và hạ tầng ở các đô thị lớn đi sau sự phát triển kinh tế cũng như tốc độ gia tăng dân cư.
Tại TP.HCM, khu vực quanh các trường đại học lớn như đường Nguyễn Gia Trí, Điện Biên Phủ, hay Đỗ Xuân Hợp... là nơi có thể thấy rõ sự lộn xộn của không gian sống, ngay từ mặt tiền. Đơn cử, việc hàng quán chiếm dụng lối đi bộ như tài sản riêng để những bếp nướng thịt nhả khói ra không gian chung, ảnh hưởng chất lượng không khí. Rác thải vứt bừa bãi. Quyền kinh doanh là chính đáng nhưng các hoạt động này đang ảnh hưởng tới bộ mặt đô thị vốn dĩ ngột ngạt.
Không chỉ có ô nhiễm không khí, trong một báo cáo được công bố năm 2022, Chương trình Môi trường Liên Hợp Quốc (UNEP), chỉ ra ô nhiễm tiếng ồn tại TP.HCM đã lên tới ngưỡng cao nhất là 103 dB (Decibel) - đứng đầu khu vực Đông Nam Á, xếp trên cả Bangkok (99 dB, Thái Lan) và Manila (92 dB, Philippines). Đây là mức tiếng ồn gây hại đến thính lực. Còn Hà Nội, với 78 dB, cũng nằm trong top đầu khu vực.
Khu vực vỉa hè trước một trường đại học lớn ở TP.HCM. (Ảnh: Trần Chung)
Nơi sống của tương lai
Để giải quyết những bài toán ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống nêu trên, việc phát triển các đô thị đa cực là yếu tố quyết định, nhằm giảm tải cho Hà Nội và TP.HCM. "Điều này có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản nói riêng và của toàn bộ nền kinh tế đô thị nói chung", TS. Lê Nguyễn Hồng Phương – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển Bất động sản nhận định.
Về bản chất kinh tế, bà giải thích, việc giảm tải giúp cắt giảm chi phí do tắc nghẽn giao thông và quá tải hạ tầng gây ra, vốn đang âm thầm bào mòn năng suất lao động và đẩy chi phí sử dụng đất tại khu trung tâm lên mức không còn tương xứng với hiệu quả thực tế mà nó tạo ra. Đồng thời, quá trình này còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa giá trị sang các khu vực vệ tinh, góp phần mở rộng nguồn cung nhà ở với mức giá hợp lý hơn, điều mà khu vực trung tâm hiện nay khó có thể đáp ứng được nữa.
Cùng với đó, việc phân tán dòng vốn đầu tư ra nhiều khu vực khác nhau, thay vì chỉ dồn vào một điểm duy nhất, cũng giúp thị trường trở nên ổn định hơn, hạn chế được những biến động giá mang tính cực đoan.
Dù vậy, để quá trình giảm tải cho các siêu đô thị thực sự phát huy hiệu quả, cần có một số điều kiện đi kèm. Trước hết, hệ thống hạ tầng kết nối, đặc biệt là các loại hình giao thông công cộng có khối lượng vận chuyển lớn như đường sắt đô thị, cần được xây dựng đi trước hoặc ít nhất đồng bộ với tốc độ phát triển đô thị, thay vì chạy theo sau như thực tế vẫn thường diễn ra.
Mặt khác, các cực đô thị phát triển mới cần được phân bổ những chức năng thực chất như việc làm chất lượng cao, giáo dục và y tế, chứ không chỉ đơn thuần là nơi ở. "Nếu thiếu điều này, đô thị vệ tinh sẽ chỉ trở thành nơi ngủ nghỉ ban đêm, khiến người dân vẫn phải di chuyển ngược vào trung tâm để làm việc mỗi ngày, từ đó vô tình tạo thêm áp lực giao thông thay vì giảm bớt", TS Phương nhấn mạnh.
Báo cáo Savills Impacts – Resilient Cities 2026 cũng nêu ra dữ liệu cần lưu tâm. Những thành phố có khả năng cạnh tranh cao không chỉ đầu tư vào hạ tầng cứng mà còn chú trọng xây dựng môi trường sống, nâng cao chất lượng trải nghiệm đô thị và tạo điều kiện cho các hoạt động kinh tế diễn ra sôi động hơn. Nhiều ví dụ đáng chú ý như Dubai (UAE) phát triển Expo City thành một trung tâm mới cho hoạt động kinh doanh, sự kiện và du lịch; Abu Dhabi (UAE) đầu tư mạnh vào các khu văn hóa; Madrid (Tây Ban Nha) nâng cấp hệ sinh thái dịch vụ phục vụ du khách quốc tế; hay Seoul (Hàn Quốc) tập trung cải thiện chất lượng không gian công cộng và trải nghiệm đô thị.
Các khu vực có thứ hạng cao hơn trong nghiên cứu Resilient Cities Index ghi nhận mức độ thu hút đầu tư bất động sản lớn hơn. (Nguồn: Savills Research, MSCI RCA)
Các khu vực có thứ hạng cao hơn trong báo cáo còn ghi nhận mức độ thu hút đầu tư bất động sản lớn hơn. Mối tương quan này chỉ ra bên cạnh các chỉ số kinh tế truyền thống, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến những yếu tố phản ánh khả năng duy trì nhu cầu trong dài hạn như hạ tầng kết nối, chất lượng môi trường sống và mức độ hoàn thiện của hệ sinh thái dịch vụ tại nơi sống.
Đây là tín hiệu cho thấy cách các thành phố đang chuẩn bị nền tảng cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo, nơi hạ tầng, trải nghiệm đô thị và hoạt động kinh tế được định hình trong cùng một chiến lược phát triển dài hạn.
Những kiến trúc sư trưởng 'khổng lồ'
Tại Việt Nam, tổ chức xếp hạng tín nhiệm S&I Ratings cho biết năm 2025 đánh dấu cuộc đua xây đại đô thị ở cả ba miền đất nước. Thống kê của hãng cho thấy Việt Nam có 27 đại đô thị quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha gia nhập thị trường, với quy mô vốn khoảng 115 tỷ USD (tương đương hơn 3 triệu tỷ đồng). Danh sách này gộp cả các dự án mới khởi công, đang triển khai và mới được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) Bùi Văn Doanh, cho rằng để phát triển các siêu dự án, chủ đầu tư phải có tiềm lực mạnh về tài chính. Tuy nhiên, quan trọng hơn còn là năng lực quản trị và tầm nhìn. Bởi, những khu siêu đô thị như vậy không chỉ có ý nghĩa nội tại, mà quan trọng hơn còn góp phần định hình bản sắc, chất lượng đô thị và nhất là chất lượng sống trong thời gian dài.
"Đầu tư hạ tầng giao thông của Nhà nước là điều kiện cần, nhưng vì sao sự hiện diện của các nhà phát triển bất động sản quy mô lớn lại là điều kiện đủ để một 'cực' thực sự hình thành và thu hút dân cư về sinh sống?"
Trả lời cho câu hỏi trên của phóng viên, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư tại Savills Việt Nam cho hay: "Hạ tầng giao thông tạo ra khả năng tiếp cận, nhưng khả năng tiếp cận chưa đồng nghĩa với sức hút cư trú. Người dân chỉ cân nhắc dịch chuyển khi khu vực mới có thể đáp ứng tương đối đầy đủ nhu cầu về nhà ở, việc làm, giáo dục, y tế, thương mại và chất lượng môi trường sống".
Trong quá trình này, ông phân tích, các nhà phát triển bất động sản có quy mô và năng lực triển khai tốt có thể đóng vai trò là đơn vị tích hợp. Với một quỹ đất đủ lớn và nguồn lực dài hạn, họ có khả năng phát triển đồng bộ nhiều cấu phần, từ nhà ở, thương mại và tiện ích đến cảnh quan, không gian công cộng và hạ tầng nội khu.
Yếu tố then chốt là khả năng tạo ra quy mô tới hạn. Một khu vực mới thường phải đối mặt với bài toán: chưa có dân cư thì dịch vụ khó phát triển, nhưng thiếu dịch vụ thì người dân chưa sẵn sàng chuyển đến. Nhà phát triển có năng lực có thể triển khai dự án theo nhiều giai đoạn, đồng thời đưa vào những tiện ích ban đầu để từng bước hình thành cộng đồng và tạo niềm tin cho thị trường.
TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư tại Savills Việt Nam.
Tuy nhiên, quy mô doanh nghiệp tự thân cũng chưa phải là điều kiện đủ. Khả năng hình thành một cực đô thị còn phụ thuộc vào chất lượng quy hoạch, tiến độ hạ tầng công cộng, cơ cấu việc làm, mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thực và năng lực vận hành sau đầu tư.
Vì vậy, lúc này, vai trò quan trọng nhất của nhà phát triển dự án bất động sản không nằm ở số lượng sản phẩm nhà ở cung cấp ra thị trường, mà ở khả năng chuyển một địa điểm có tiềm năng kết nối thành một môi trường sống có thể vận hành thực chất.
"Nhà nước kiến tạo hạ tầng khung và định hướng phát triển; doanh nghiệp góp phần hoàn thiện hệ sinh thái; còn nhu cầu thực của người dân là yếu tố xác nhận một cực đô thị đã thực sự hình thành", thành viên Savills Việt Nam nói.
Khả năng hình thành một cực đô thị còn phụ thuộc vào chất lượng quy hoạch, tiến độ hạ tầng công cộng, cơ cấu việc làm, mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thực và năng lực vận hành sau đầu tư. (Ảnh: Trần Chung)
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy đô thị đa cực không hình thành đơn thuần bằng việc đầu tư một tuyến giao thông hoặc công bố một khu vực phát triển mới. Một cực đô thị chỉ có sức sống khi đồng thời hội tụ được kết nối, việc làm, nhà ở, dịch vụ xã hội và một cơ chế đầu tư đủ ổn định trong dài hạn.
Một yếu tố quan trọng khác là tạo ra "nhu cầu neo" tại các cực mới. Việc bố trí phù hợp các cơ quan, cơ sở giáo dục, trung tâm nghiên cứu, y tế hoặc cụm việc làm có thể tạo ra lượng người sử dụng ban đầu, qua đó giảm rủi ro thị trường và thúc đẩy đầu tư tư nhân.
Ông Khương lấy Singapore là một ví dụ đáng tham khảo khi các trung tâm vùng tại quốc gia này như Tampines, Jurong và Woodlands được phát triển trên cơ sở kết hợp đầu mối giao thông công cộng với việc làm, nhà ở và tiện ích. Mục tiêu không chỉ là phân bổ lại dân số, mà còn đưa cơ hội việc làm và dịch vụ đến gần nơi cư trú hơn.
Còn Hong Kong (Trung Quốc) phát triển mô hình "Rail plus Property", kết hợp đường sắt với quyền phát triển bất động sản tại các nhà ga và khu vực lân cận. Mô hình này góp phần hỗ trợ nguồn lực cho hạ tầng giao thông, đồng thời tạo ra những khu vực phát triển tích hợp gồm nhà ở, văn phòng, thương mại và dịch vụ cộng đồng.
Điểm chung của các mô hình thành công trên là khu vực tư nhân không chỉ tham gia với vai trò nhà thầu hoặc nhà phát triển bất động sản, mà trở thành đối tác trong quá trình tạo lập giá trị đô thị. Để làm được điều đó, thị trường cần một quy hoạch ổn định, cơ chế lựa chọn nhà đầu tư minh bạch và sự phân chia rõ ràng giữa quyền lợi, nghĩa vụ và rủi ro của các bên.
