Ngoài 838 dự án đã và đang được các cơ quan chức năng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, theo thống kê mới nhất từ Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đến thời điểm 20-5, thêm 120 dự án được doanh nghiệp kiến nghị giải quyết những tồn đọng kéo dài.
Luật chồng chéo, thay đổi
Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng sự lãng phí tài nguyên đất đai và tiềm lực từ khối doanh nghiệp tư nhân thời gian qua xuất phát từ 4 điểm nghẽn.
Thứ nhất, "cửa ngõ" chấp thuận chủ trương đầu tư. Nhiều dự án quy mô vốn đầu tư lớn của các tập đoàn tư nhân bị gián đoạn ngay từ bước lập hồ sơ do quy trình thẩm định kéo dài, cùng sự chồng chéo giữa Luật Đầu tư, Luật Đất đai và các quy hoạch phân khu. Hệ quả là nhiều khu "đất vàng" phải bỏ trống, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, trong khi doanh nghiệp oằn mình gánh chịu chi phí lãi vay mua đất mà không thể triển khai dự án.
Thứ hai, việc thẩm định giá đất và tính tiền sử dụng đất. Đây là điểm nghẽn phổ biến nhất, khiến nhiều dự án nhà ở dù đã triển khai, thậm chí xây xong, bàn giao cho khách hàng nhưng không thể cấp sổ hồng cho người dân. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc thay đổi các quy định pháp luật khiến những đơn vị thẩm định giá không dám thẩm định.
Dự án Léman Luxury (117 Nguyễn Đình Chiểu, phường Xuân Hòa, TP HCM) diện tích 4.268 m2, do Công ty CP Đầu tư Phương Nam Land (CT Group) làm chủ đầu tư là một ví dụ. Công trình đã hoàn thành, đưa vào sử dụng vài năm nay nhưng người mua căn hộ vẫn chưa được cấp sổ hồng. Lý do, dự án này chưa được xác định nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất bổ sung theo các văn bản điều chỉnh quy hoạch kiến trúc.
Tương tự, dự án Saigonres Plaza của Công ty TNHH MTV Địa ốc Sài Gòn Nam Đô tại phường Bình Thạnh đã xây dựng hoàn tất, đưa vào sử dụng ổn định từ năm 2017 với 749 căn hộ và hơn 2.000 cư dân. Thế nhưng, do chưa được phê duyệt giá đất nhằm xác định nghĩa vụ tài chính nên dù đã tạm nộp 75 tỉ đồng, chủ đầu tư vẫn chưa thể hoàn tất thủ tục để người mua được cấp sổ hồng.
Thực tế, điểm nghẽn này gần đây đã được xử lý rốt ráo. Hàng chục doanh nghiệp đã "hồi sinh" và người mua căn hộ cuối cùng cũng được hưởng lợi. Điển hình, dự án LakeView City của Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland) đã được hoàn nhập số tiền hơn 3.300 tỉ đồng, sau đó người mua căn hộ được cấp sổ hồng.
Dự án 34-36-42 Chu Mạnh Trinh bị đình trệ nhiều năm do liên quan các sai phạm về quản lý đất đai
Nhiều dự án "đứng hình"
Thứ ba, các dự án có đất xen cài nhỏ lẻ. Rất nhiều khu đất lớn đã được doanh nghiệp tự thỏa thuận đền bù xong với người dân. Tuy nhiên, chỉ vì vướng một phần đất xen cài nhỏ lẻ - như đất kênh rạch, bờ đất công, đường giao thông... - mà toàn bộ dự án chưa được cơ quan chức năng giao đất tổng thể.
Hệ quả là hàng trăm hecta đất ở khu vực ngoại thành TP HCM đã san lấp xong đành phải quây tôn cho cỏ mọc vì không thể xin giấy phép xây dựng. Việc Tập đoàn Trung Thủy phải mất gần 10 năm "đứng hình" trước khi tái khởi động dự án Lancaster Lincoln vì vướng đất xen cài là một minh chứng.
Thứ tư, các công trình, dự án tồn đọng kéo dài do liên quan những vụ án, vụ việc sai phạm. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, một số cán bộ, công chức có tâm lý e ngại nên tiến độ xử lý các dự án thuộc diện này rất chậm.
Chẳng hạn, dự án 34-36-42 Chu Mạnh Trinh, phường Sài Gòn, TP HCM, do Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ và Xây dựng Việt Hân Sài Gòn làm chủ đầu tư, từ năm 2017 đến nay không thể triển khai do công tác thanh tra, điều tra kéo dài. Theo chủ đầu tư, đến năm 2022, thành phố quyết định thu hồi khu đất này, ảnh hưởng đến quyền lợi của doanh nghiệp và cổ đông.
Dự án 34-36-42 Chu Mạnh Trinh thuộc diện các dự án được xem xét tháo gỡ khó khăn, vướng mắc lần này. Vì thế, Công ty Việt Hân Sài Gòn kiến nghị UBND TP HCM hủy bỏ quyết định thu hồi đất, đồng thời chấp thuận cho phép công ty tiếp tục thực hiện các thủ tục pháp lý để triển khai dự án.
Trong khi đó, dự án khu tái định cư Bình Khánh (Water Bay) của Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 đã hoàn thành hạ tầng, công trình đang xây dựng dở dang. Tuy nhiên, sau khi thanh tra, UBND TP HCM hủy bỏ quyết định về chủ trương đầu tư, thu hồi khu đất và giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất thực hiện bán đấu giá. Việc này làm cho thủ tục đầu tư kéo dài, lãng phí nguồn tài nguyên đất đai...
Tháo gỡ vướng mắc bằng cơ chế đặc thù
Luật sư Trần Đình Dũng, Đoàn Luật sư TP HCM, cho rằng để giải quyết những điểm nghẽn pháp lý liên quan các dự án tồn đọng kéo dài, khơi thông nguồn lực phát triển, TP HCM cần thực hiện những giải pháp mang tính đột phá.
Cụ thể, thành phố cần áp dụng các quy định mới, cơ chế đặc thù để gỡ vướng ở khâu chọn đơn vị tư vấn giá đất. Đối với các dự án điều chỉnh quy hoạch, cần có cơ chế cho doanh nghiệp tạm nộp tiền sử dụng đất theo phương án tạm tính để triển khai, quyết toán sau. Thành phố cũng cần bóc tách phần đúng - sai trong các dự án bị thanh tra; hạng mục nào phù hợp quy hoạch, không sai phạm trực tiếp nên được nghiệm thu, cho phép đưa vào kinh doanh để hoàn vốn, tránh để xuống cấp, hư hỏng.
Dự án Khu Du lịch sân gôn Sài Gòn (67 Mai Chí Thọ) có diện tích lên tới 156 ha của Công ty TNHH Sài Gòn Gôn cũng trì trệ vì cơ chế, thủ tục bất cập.
Theo đó, việc hủy bỏ chuyển nhượng vốn giữa Tổng Công ty Du lịch Sài Gòn với Công ty Địa ốc Thành Nhơn diễn ra từ năm 2018 nhưng đến nay, các sở, ngành liên quan chưa hướng dẫn thủ tục để ghi nhận lại thành viên góp vốn và thực hiện lại hồ sơ thoái vốn. Công ty Sài Gòn Gôn kiến nghị UBND TP HCM ghi nhận lại phần vốn góp của Tổng Công ty Du lịch Sài Gòn, đồng thời cho phép doanh nghiệp tiếp tục thực hiện dự án này.
