Tại sự kiện toàn cảnh thị trường bất động sản quý 1/2026 của Batdongsan.com.vn, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn còn chia sẻ về diễn biến phân khúc đất nền.
Bà Ánh cho biết, khác với chung cư, đất nền cho thấy mức độ nhạy cảm lớn hơn với các yếu tố vĩ mô. "Chỉ trong khoảng 3 năm trở lại đây, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch, sáp nhập địa giới hay thay đổi chính sách, mức độ quan tâm đất nền tại các khu vực liên quan thường tăng mạnh. Nhưng ở chiều ngược lại, khi xuất hiện áp lực lãi suất, thay đổi thuế hay biến động địa chính trị toàn cầu, nhu cầu tìm kiếm và giao dịch cũng giảm nhanh tương ứng", bà Ánh cho biết.
Trong quý 1/2026, cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận mức độ quan tâm đất nền giảm so với cuối năm trước. TP.HCM cũ giảm 5%, trong khi Hà Nội giảm mạnh hơn, khoảng 23%.
Dù thanh khoản suy yếu, mặt bằng giá đất nền lại không giảm đáng kể. Trong 3 năm qua, giá chủ yếu đi ngang thay vì điều chỉnh mạnh, cho thấy người bán vẫn duy trì kỳ vọng cao trong khi người mua ngày càng chọn lọc hơn.
Tại Hà Nội, giá rao bán đất nền trung bình trong quý 1/2026 đạt 81 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với 82 triệu đồng/m2 của quý 4/2025 nhưng vẫn cao hơn đáng kể so với 75 triệu đồng/m2 đầu năm 2025. Tại TP.HCM cũ, giá đi ngang 68 triệu đồng/m2, cao hơn mức 63 triệu đồng/m2 cùng kỳ năm trước.
Đáng chú ý, sự phân hóa theo vùng miền ngày càng rõ rệt. Nếu miền Bắc và miền Nam đồng loạt suy giảm mức độ quan tâm, miền Trung lại nổi lên là điểm sáng khi nhiều địa phương ghi nhận nhu cầu tìm kiếm đất nền tăng 10-28%.
Theo bà Ánh, không phải khu vực nào giá đất cũng giảm, tăng hay đứng yên giống nhau mà thị trường đang có sự phân hóa rất rõ rệt. Với đất nền, thường có thể chia thành hai nhóm chính.
Nhóm thứ nhất là những khu vực được gọi là “đất sống” – tức là nơi đã có hạ tầng đồng bộ, dân cư hiện hữu hoặc nằm gần các trung tâm kinh tế, khu công nghiệp. Đây là những khu vực có giá trị khai thác kinh tế thực tế, nên không những giá đất ít giảm mà thậm chí còn có khả năng tăng vì nhu cầu sử dụng và đầu tư vẫn cao.
Ngược lại, nhóm thứ hai là những khu vực còn thiếu tiện ích, thiếu hạ tầng hoặc nhà đầu tư chưa nhìn thấy rõ khả năng khai thác kinh tế trong tương lai. Những khu vực này hiện đang gặp nhiều khó khăn hơn và có thể tiềm ẩn rủi ro trong thời gian tới.
Bà Ánh cho rằng: "Khi quan sát thị trường đất nền cần nhìn vào từng khu vực cụ thể vì mỗi nơi có đặc điểm và tiềm năng khác nhau. Những khu vực “đất sống” vẫn còn nhiều cơ hội tăng trưởng về giá".
Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn
Lý giải việc dù thanh khoản giảm nhưng giá không giảm, bà Ánh chỉ ra hai nguyên nhân. Thứ nhất là yếu tố chi phí cấu thành giá đất. Hiện nay bảng giá đất mới đã được điều chỉnh sát với thực tế hơn và cập nhật thường xuyên hơn. Bên cạnh đó, các chi phí liên quan đến thuế, pháp lý, xây dựng và phát triển dự án đều tăng cao. Điều này khiến chi phí đầu vào của các chủ đầu tư đối với dự án đất nền trở nên lớn hơn, từ đó làm cho giá đất khó giảm sâu.
Thứ hai là tâm lý nắm giữ của nhà đầu tư. Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô biến động mạnh, nhiều kênh đầu tư như vàng hay chứng khoán có sự biến động lớn theo thị trường. Vì vậy, với không ít nhà đầu tư, đất nền vẫn là kênh đầu tư được ưu tiên lựa chọn. Họ sẵn sàng nắm giữ tài sản trong vòng 3–5 năm, thậm chí lâu hơn để chờ đợi giá trị tăng trong tương lai.
Chính vì tâm lý đầu tư dài hạn và bền vững hơn của nhà đầu tư hiện nay nên dù thanh khoản giảm, nhiều người vẫn chưa có áp lực phải bán ra bằng mọi giá, và đây cũng là một trong những lý do khiến giá đất chưa giảm mạnh.
