Giá chung cư Hà Nội khó giảm

Trung bình giá chung cư mới ở Hà Nội đã tiến sát mốc 100 triệu đồng/m2. Ảnh: Việt Hà.

Báo cáo thị trường quý III của CBRE Việt Nam cho thấy giá căn hộ tại Hà Nội tiếp tục leo thang và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Giá chào bán sơ cấp trung bình hiện đã vượt 90 triệu đồng/m2 thông thủy, cao hơn cả TP.HCM. So với quý trước, giá tăng 16%, và tăng tới 41% so với cùng kỳ năm ngoái.

Còn ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 58 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 19% theo năm. Mức tăng theo năm nói trên tuy có chậm hơn so với mức tăng của năm 2024, nhưng tăng tốc hơn so với hai quý đầu năm.

Hiện khoảng 95% lượng căn hộ mở bán có giá trên 60 triệu đồng/m2, phân khúc dưới mức này chỉ chiếm chưa đến 5%. Điều đó khiến nhu cầu ở thực, đặc biệt từ người trẻ và hộ thu nhập trung bình, ngày càng bị đẩy ra ngoài lề.

Vì sao chung cư vẫn được ưa chuộng?

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, dù giá tăng và nguồn cung mới khá dồi dào, thanh khoản thị trường vẫn duy trì ở mức cao, với tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 70-80%. Điều này cho thấy nhu cầu ở thực và đầu tư vẫn rất lớn.

Bà An cho rằng cần nhìn nhận thị trường một cách toàn diện, thay vì quy mọi nguyên nhân cho đầu cơ. Theo đó, phần lớn người mua hiện nay là người mua cho tương lai, lựa chọn các sản phẩm bàn giao sau 2-3 năm. "Những người này cùng chủ đầu tư xây dựng ngôi nhà tương lai của mình, chứ không chỉ là đầu cơ ngắn hạn", bà nói.

Một yếu tố quan trọng giúp thị trường duy trì thanh khoản tốt là mặt bằng lãi suất thấp, tạo điều kiện cho người mua tiếp cận tín dụng dễ dàng hơn. Ngoài ra, trong bối cảnh các kênh đầu tư khác biến động mạnh, bất động sản vẫn được xem là kênh tích lũy ổn định và ít rủi ro hơn.

"Giá vàng trong nước đã tăng tới 65% chỉ từ đầu năm đến nay. Sự tăng giá mạnh của các kênh tài sản khác cũng góp phần định hình kỳ vọng giá bất động sản, khi người mua coi nhà ở là tài sản bảo toàn giá trị lâu dài", bà phân tích.

Theo CBRE, trong những tháng cuối năm, thị trường căn hộ Hà Nội được kỳ vọng tiếp tục duy trì sự sôi động. Tổng nguồn cung mới trong quý cuối năm dự kiến đạt hơn 11.100 căn, nâng tổng số căn mở bán mới cả năm vượt 32.300 căn, cao hơn so với năm 2024. Nguồn cung mới đa dạng hơn về vị trí sẽ giúp thị trường ghi nhận thêm các sản phẩm thuộc phân khúc giá 50-60 triệu đồng/m2.

Giá bán thứ cấp chung cư Hà Nội dự kiến tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng đến cuối năm, với mức tăng ước đạt khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Đây vẫn là mức tăng giá cao, mặc dù có thấp hơn mức tăng giá bán thứ cấp chung cư Hà Nội ghi nhận trong năm 2024.

Cạnh tranh tăng, thanh khoản có thể suy yếu

CBRE dự báo giai đoạn 2026-2027, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội sẽ tăng mạnh, đạt 33.000-36.000 căn mỗi năm, cao hơn nhiều so với mức hơn 10.000 căn của năm 2023. Tuy nhiên, giá bán vẫn được dự báo đi lên, có thể chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2 sơ cấp và 70 triệu đồng/m2 thứ cấp sau năm 2026.

Đà tăng giá của chung cư cho thấy rủi ro giảm thanh khoản, khi người mua khó chấp nhận mức giá ngày một cao. Từ diễn biến này, chuyên gia CBRE dự báo các chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn, cả về giá bán lẫn phương hướng phát triển sản phẩm nhằm bán được hàng.

Giá chung cư sơ cấp lẫn thứ cấp ở Hà Nội đều được dự báo tiếp tục duy trì xu hướng tăng trong các năm tới. Nguồn: CBRE.

Cũng theo bà Nguyễn Hoài An, hiện 3 chính sách lớn được đề xuất có thể tác động đến thị trường bất động sản, gồm kiểm soát tín dụng cho vay mua nhà thứ hai, phát triển nhà ở thương mại giá rẻ và thành lập trung tâm giao dịch bất động sản quốc gia.

Với chính sách kiểm soát tín dụng, bà An nhận định đây là biện pháp có thể triển khai theo từng giai đoạn, tương tự các quốc gia khác, nhằm hạn chế đầu cơ khi thị trường tăng "nóng". Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa "nhu cầu đầu cơ" và "nhu cầu ở thật", tránh áp dụng cứng nhắc khiến những người mua nhà cho con cái hoặc phục vụ nhu cầu thực bị ảnh hưởng.

Về chính sách phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, bà Hoài An cho rằng nên kế thừa và hoàn thiện trên nền tảng chương trình nhà ở xã hội hiện nay, thay vì tạo thêm một loại hình "nước đôi" - nhà ở thương mại nhưng vẫn cần ưu đãi về chính sách, dễ gây xung đột cơ chế và cạnh tranh thiếu lành mạnh trên thị trường.

Riêng với đề xuất thành lập trung tâm giao dịch bất động sản, bà đánh giá đây là chính sách rõ ràng và khả thi nhất, có thể góp phần làm tăng tính minh bạch và chuẩn hóa hoạt động giao dịch, đặc biệt trong lĩnh vực chuyển nhượng đất đai sơ cấp từ Nhà nước sang doanh nghiệp.