Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có nội dung góp ý phục vụ công tác tổng kết việc triển khai, thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW và có một số đề xuất chính sách để xây dựng Đề án Luật Đất đai (sửa đổi).
Theo đó, HoREA đánh giá, chế định “tài chính về đất đai, giá đất” là vấn đề vừa “lớn nhất”, vừa “khó nhất, phức tạp nhất” trong việc thể chế hóa chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW nhưng việc “thể chế hóa” vào các văn bản pháp luật có một số hạn chế, “bất cập”.
Nghị quyết 18-NQ/TW yêu cầu “Có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường (…) thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt (…) Chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư (…) nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch (…) xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp. Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Có chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư…”,
Không nên quy định “cứng” các phương pháp định giá đất
Theo HoREA, hiện theo quy định tại các khoản 5, 6 Điều 158 và điểm a khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 quy định “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”, đồng thời quy định “04 phương pháp định giá đất” gồm “phương pháp so sánh”, “phương pháp thu nhập”, “phương pháp thặng dư” và “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất”, trong đó có “phương pháp thặng dư” là phương pháp chủ yếu để “định giá đất cụ thể” áp dụng đối với các “khu đất có tiềm năng phát triển” mà không thể áp dụng “phương pháp so sánh”.
HoREA đánh giá, ngoài “04 phương pháp định giá đất” (so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất) thì tại điểm đ khoản 5 Điều 158 lại còn cho phép “Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội”, có nghĩa là Luật Đất đai 2024 đã dự liệu có thể còn có các “phương pháp định giá đất” khác như “phương pháp chi phí” hoặc “phương pháp định giá đất hàng loạt” mà trên thực tế nước ta đã sử dụng để xây dựng “khung giá đất” (trước đây) hoặc “bảng giá đất” (hiện nay) hoặc để xác định “chỉ số giá nhà đất” để làm căn cứ tính thuế thu nhập đối với giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất, trên cơ sở xác định “chỉ số giá đất trung bình” của các thửa đất, khu đất cùng loại, tại cùng khu vực dựa trên “cơ sở dữ liệu giá đất” trong hệ thống “cơ sở dữ liệu lớn (Big Data)” của quốc gia và ứng dụng “trí tuệ nhân tạo (AI)”. Do đó, theo HoREA, lẽ ra, Luật Đất đai 2024 không nên quy định “các phương pháp định giá đất” mà nên giao Chính phủ quy định thì hợp lý hơn.
Chưa rõ quy định về hệ số K
Theo HoREA, Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định áp dụng “Bảng giá đất”, “hệ số điều chỉnh giá đất” để “tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” đối với các dự án bất động sản nhà ở thương mại, nhưng Nghị định số 49/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành lại chưa thật rõ nội hàm của “hệ số điều chỉnh giá đất” dẫn đến các địa phương có thể khó ban hành quy định “hệ số điều chỉnh giá đất” để áp dụng từ ngày 01/7/2026 và để vừa bảo đảm sát với tình hình thực tiễn của địa phương, vừa không làm tăng bất hợp lý “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại để không “kích đẩy” giá nhà:
HoREA cho rằng, Nghị quyết số 254/2025/QH15 “quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai”, tại Điều 7 quy định để “Bảng giá đất là một trong các căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” và tại Điều 8 quy định “Hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng, giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất” và giao thẩm quyền cho “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hằng năm; trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất trong năm hoặc cho từng khu vực, vị trí để áp dụng”, nhưng tại Điều 8 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP quy định “Hệ số điều chỉnh giá đất bao gồm hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
Bên cạnh đó, hệ số điều chỉnh giá đất được phân chia thành các mức khác nhau và “hệ số điều chỉnh theo quy hoạch được xác định theo từng loại đất và theo hệ số sử dụng đất. Hệ số sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng dẫn đến các địa phương có thể “lúng túng”, khó đảm bảo ban hành quy định “hệ số điều chỉnh giá đất” để áp dụng từ ngày 01/7/2026.
Liên quan đến vấn đề này, HoREA dẫn ví dụ hiện nay, Sở Nông nghiệp và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh đang xây dựng “dự thảo Quy định Hệ số điều chỉnh giá đất” đề xuất quy định “hệ số k” đối với “đất ở, đất phi nông nghiệp” từ 1 đến 3,15 lần, hầu hết có “hệ số k” đối với “đất nông nghiệp” từ 1 đến dưới 2 lần.
Chưa đảm bảo hài hòa lợi ích trong chính sách tài chính đất đai
Theo HoREA, cơ chế, chính sách quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 chưa thể chế hóa thật đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW yêu cầu “chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”:
HoREA cho rằng, hiện tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định “Chính phủ quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này” là đúng, chính xác đối với các trường hợp người sử dụng đất “có lỗi”, nhưng lại chưa đúng, chưa hợp lý đối với các trường hợp người sử dụng đất “không có lỗi”, bởi lẽ tại khoản 2.4 Mục IV Nghị quyết số 18-NQ/TW yêu cầu “chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư” do không phải trong mọi trường hợp viêc chậm nộp hay phát sinh nghĩa vụ nộp bổ sung cũng do lỗi của người sử dụng đất và nhà đầu tư.
