Giá nhà tăng, chủ đầu tư chưa chắc đã vui

Giá bất động sản liên tục leo thang không chỉ gây áp lực cho người mua mà còn trở thành thách thức với chính các chủ đầu tư. Ảnh: Quỳnh Danh.

Đây là chia sẻ được bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Tổng giám đốc Gamuda Land Việt Nam, đưa ra tại buổi họp báo khởi động Giải thưởng Bất động sản 2026 do Batdongsan.com.vn tổ chức gần đây.

Dưới góc nhìn của một nhà phát triển bất động sản, bà Khanh cho rằng việc giá bất động sản liên tục tăng không chỉ gây áp lực cho người mua mà còn trở thành thách thức trực tiếp với chính các chủ đầu tư.

Giai đoạn thanh lọc

Theo bà Khanh, mặt bằng giá cao khiến việc phát triển quỹ đất của các chủ đầu tư gặp khó, từ tìm kiếm cơ hội phù hợp đến đàm phán mức giá hợp lý với đối tác. Trong khi đó, các nhà đầu tư nước ngoài lại đặt ra tiêu chí khắt khe về vị trí, quy mô và hiệu quả tài chính, khiến chi phí đầu vào tăng nhanh có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dự án.

"Nếu thị trường liên tục đi lên, động lực để các đối tác thực hiện giao dịch sẽ giảm. Ngược lại, một thị trường ổn định và tăng trưởng bền vững sẽ mang lại lợi ích cho cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư", bà Khanh nhận định.

Trong bối cảnh hiện tại, Tổng giám đốc Gamuda Land Việt Nam cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh về giá sau chu kỳ tăng "nóng" và đây một diễn biến cần thiết để thị trường phát triển bền vững hơn.

Đồng quan điểm, ông Bạch Dương, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường chuyển sang trạng thái củng cố. Theo ông, những khó khăn hiện tại như biến động địa chính trị hay mặt bằng lãi suất cao đang có tác dụng tích cực trong việc "thanh lọc" thị trường.

Ông Bạch Dương, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn. Ảnh: BTC.

Dù sẽ có những khó khăn, ông Dương cho rằng đây cũng là thời điểm thuận lợi cho những nhà đầu tư có sẵn dòng tiền hoặc ít sử dụng đòn bẩy tài chính tiếp cận các sản phẩm tốt với mức giá hợp lý hơn. Đồng thời, giai đoạn này buộc nhà đầu tư phải tái cơ cấu danh mục, loại bỏ các tài sản rủi ro và tập trung vào những giá trị bền vững.

Sau quá trình thanh lọc, dòng tiền được kỳ vọng dịch chuyển về các dự án của những chủ đầu tư lớn, có pháp lý minh bạch và tiến độ đảm bảo.

Thị trường vì vậy sẽ không tăng trưởng đồng đều ở tất cả phân khúc mà có sự phân hóa rõ rệt, trong đó các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như căn hộ và nhà ở riêng lẻ được dự báo phục hồi tốt hơn.

Chủ đầu tư tìm cách tối ưu chi phí

Trước bối cảnh lãi suất được dự báo còn neo cao, đại diện Gamuda Land Việt Nam cho biết doanh nghiệp xác định trọng tâm là nâng cao năng lực quản trị và xây dựng hệ thống vận hành hiệu quả nhằm đảm bảo phát triển bền vững.

Để duy trì thanh khoản, doanh nghiệp chủ động điều chỉnh chính sách bán hàng theo từng giai đoạn, như hỗ trợ lãi suất trong 1-2 năm hoặc giãn tiến độ thanh toán, qua đó giảm áp lực tài chính và chia sẻ rủi ro với người mua nhà.

Đồng thời, tập đoàn cũng đẩy mạnh số hóa và thử nghiệm ứng dụng AI trong vận hành, thiết kế nhằm rút ngắn thời gian triển khai, tối ưu chi phí và nâng cao chất lượng sản phẩm.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, ngoài yếu tố công nghệ, bài toán cốt lõi vẫn nằm ở cấu trúc vốn, khi hiệu quả dự án phụ thuộc lớn vào việc cân đối giữa vốn vay và vốn tự có trong bối cảnh lãi suất còn biến động.

Cách đây không lâu, ông Lucas Jen Yuh Loh, Tổng giám đốc Tập đoàn Nam Long cho rằng phát triển bất động sản thực chất là quá trình quản trị tài chính, trong đó các dự án chỉ là sản phẩm của việc quản lý vốn hiệu quả.

Dự án Izumi City (Đồng Nai) của chủ đầu tư Nam Long. Ảnh: NLG.

Theo ông, việc phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ khiến doanh nghiệp chịu áp lực lớn khi lãi suất tăng, đặc biệt trong bối cảnh khả năng tiếp cận vốn ngân hàng ngày càng khó khăn và các kênh huy động khác như trái phiếu vẫn bị kiểm soát chặt. Vì vậy, doanh nghiệp cần duy trì tỷ lệ vốn chủ sở hữu ở mức khoảng 50% để giảm áp lực chi phí tài chính và giữ sự chủ động trong vận hành.

Về định hướng phát triển, Tổng giám đốc Nam Long cho biết tập đoàn tiếp tục xác định vai trò là nhà phát triển bất động sản niêm yết quy mô vừa, tập trung vào các khu đô thị tích hợp, nhà ở xã hội và phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Để giữ giá bán hợp lý, doanh nghiệp này theo đuổi chiến lược tiêu chuẩn hóa thiết kế, phát triển dự án quy mô lớn và tối ưu chi phí.