Khảo sát của phóng viên cho thấy tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội từng là tâm điểm của các cơn sốt đất, giá đất nền hiện đã giảm đáng kể so với thời kỳ đỉnh sốt được thiết lập trong năm 2025 và đầu năm 2026.
Cắt lỗ cả tỷ đồng/m2
Trên các trang thông tin mua bán bất động sản, thông tin rao bán, “cắt lỗ” đất nền xuất hiện ngày càng nhiều. Nhiều nhà đầu tư chấp nhận giảm giá từ vài trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng mỗi lô đất để thu hồi vốn nhưng vẫn khó tìm được khách mua.
Anh Nguyễn Chiến (41 tuổi) - một nhà đầu tư chuyên phân khúc đất nền tại Hà Nội - cho biết, khoảng 2 tháng trở lại đây liên tục đăng tin rao bán lô đất rộng 100 m2 tại khu vực Tân Xã (nay thuộc xã Hòa Lạc mới) nhưng vẫn chưa giao dịch thành công.
 |
| Giá đất nền vùng ven Hà Nội giảm đáng kể so với thời kỳ đỉnh sốt được thiết lập trong năm 2025 và đầu năm 2026. |
Theo anh Chiến, đầu năm 2025, anh mua lô đất này với giá 3,5 tỷ đồng khi thị trường khu vực Hòa Lạc tăng nóng nhờ thông tin quy hoạch và kỳ vọng phát triển hạ tầng. Đầu năm 2026, có người trả tới 4 tỷ đồng nhưng anh quyết định giữ lại vì tin rằng giá còn tiếp tục tăng.
"Tuy nhiên, chỉ trong khoảng hai tháng gần đây, giá đất giảm khá nhanh. Hiện mặt bằng giá khu vực chỉ còn khoảng 25 triệu đồng/m2. Nếu bán theo giá thị trường hiện nay, tôi gần như mất khoảng 1 tỷ đồng so với thời điểm đỉnh", anh Chiến chia sẻ.
Tại khu vực Phú Cát, một lô đất mặt đường quốc lộ 21 có diện tích 90 m2 đang được rao bán với giá khoảng 3 tỷ đồng, tương đương 33 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng 300 triệu đồng so với giá mua trước đó.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá đất nền quanh khu vực Phú Cát hiện giảm gần 20% so với giai đoạn cao điểm vào tháng 4/2025. Trong khi đó, tại khu vực Tân Xã cũ giảm sâu hơn, gần 30% so với thời điểm đỉnh sốt.
Tại khu vực xã Đông Anh, mức điều chỉnh còn rõ nét hơn. Giá đất nền phổ biến hiện vào khoảng 118 triệu đồng/m2, giảm tới 31,8% so với mức đỉnh 173 triệu đồng/m2 ghi nhận vào tháng 2/2026.
Dù giá đã giảm đáng kể, song thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp. Nhiều lô đất được rao bán trong thời gian dài nhưng chưa tìm được người mua.
Nhà đầu tư thận trọng xuống tiền
Theo anh Trần Tuấn - một môi giới bất động sản tại khu vực Hòa Lạc, giai đoạn sốt đất trước đây chủ yếu được thúc đẩy bởi kỳ vọng tăng giá theo thông tin quy hoạch, hạ tầng và tâm lý đám đông.
 |
| Tâm lý nhà đầu tư thay đổi với phân khúc đất nền vùng ven. |
"Trước đây chỉ cần có thông tin mở đường, lên quận hoặc xuất hiện dự án lớn là giá đất lập tức tăng nóng. Hiện nay khách hàng hỏi rất kỹ về pháp lý, quy hoạch, khả năng khai thác thực tế và khả năng tạo dòng tiền. Những lô đất chỉ để chờ tăng giá gần như không còn hấp dẫn như trước", anh Tuấn nói.
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đất nền vùng ven sẽ không còn phù hợp với tư duy đầu cơ theo tin đồn hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như giai đoạn trước.
Dữ liệu nghiên cứu của đơn vị này cho thấy, thị trường đang trải qua quá trình "thanh lọc" với sự thay đổi rõ rệt trong hành vi của nhà đầu tư cũng như cách vận động của thị trường.
Nếu trước đây tâm lý phổ biến là sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO), sẵn sàng xuống tiền theo các thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh, thì hiện nay người mua đã thận trọng hơn rất nhiều. Các yếu tố như pháp lý dự án, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản và dư địa tăng trưởng bền vững ngày càng được ưu tiên xem xét...
