Mới đây, trong báo cáo về công tác tổng hợp, phản ánh vướng mắc của doanh nghiệp và đánh giá hiệu quả trả lời của các Bộ, ngành, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) tiếp tục cảnh báo về lỗ hổng trong giao dịch đất nền tự phát.
Theo HoREA, kiến nghị liên quan đến việc mở rộng "phạm vi điều chỉnh" của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bao gồm cả các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất "trong hoặc ngoài" dự án đến nay vẫn chưa được cấp có thẩm quyền chấp thuận.
Thực tế hiện nay, Luật Đất đai cho phép tách thửa, hợp thửa và chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, tạo ra một lượng đất "dôi dư" đưa vào giao dịch. Lợi dụng quy định này cùng các kẽ hở của Bộ Luật Dân sự 2015, nhiều doanh nghiệp hoặc "đầu nậu" đã núp bóng dưới danh nghĩa người sử dụng đất cá nhân để tự ý phân lô bán nền. Thay vì lập dự án chính thức và chịu sự kiểm soát khắt khe của cơ quan quản lý, các đối tượng này tự gom đất, làm hạ tầng cơ bản sơ sài rồi bán trực tiếp ra thị trường.
Thực trạng "lách luật" này đã dẫn đến hàng loạt vụ lừa đảo, gây thiệt hại nghiêm trọng cho khách hàng trót mua đất ngoài dự án trong nhiều năm qua. Nguyên nhân cốt lõi do loại hình giao dịch này nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản, khiến người mua thiếu "tấm khiên" pháp lý vững chắc bảo vệ quyền lợi khi phát sinh tranh chấp.
Do đó, HoREA nhấn mạnh việc sớm đưa các giao dịch đất nền tự phát vào khuôn khổ điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là vô cùng cấp thiết, giúp đồng bộ quản lý nhà nước, chặn đứng chiêu trò của "đầu nậu" và bảo vệ tài sản người dân.
Dưới góc độ doanh nghiệp, đại diện một chủ đầu tư bất động sản chia sẻ, các đơn vị làm dự án chính quy phải mất rất nhiều thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý, đóng tiền sử dụng đất, đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội bài bản mới đủ điều kiện mở bán. Trong khi đó, nhiều cá nhân chỉ cần gom vài công đất, làm đường rải đá sơ sài rồi phân lô bán nền với giá rẻ hơn, lại không bị ràng buộc bởi các quy định khắt khe của Luật Kinh doanh bất động sản.
Điều này không chỉ gây ra sự bất bình đẳng lớn trong môi trường kinh doanh mà còn để lại hệ lụy nặng nề cho quy hoạch đô thị. Nếu đưa đất nền ngoài dự án vào một khung quản lý riêng với các điều kiện hạ tầng rõ ràng, thị trường mới bảo đảm tính minh bạch và công bằng.
Từ thực tiễn trên, HoREA tiếp tục đề xuất dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung quy định phạm vi điều chỉnh bao gồm cả trường hợp: “tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong hoặc ngoài dự án bất động sản” để tránh tình trạng người dân bị lừa đảo, thiệt hại tài sản.
Cùng với việc kiến nghị siết chặt đất nền tự phát, HoREA cũng đề xuất cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại được nhận "đặt cọc" tại thời điểm hợp lý hơn.
Cụ thể, Hiệp hội đề xuất cho phép chủ đầu tư được nhận đặt cọc khi dự án đã đáp ứng một trong các điều kiện: Đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư; Đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Theo HoREA, tại các thời điểm nêu trên, chủ đầu tư đã phải bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất, đã có quyền sử dụng đất hợp pháp và được cơ quan nhà nước phê duyệt/thẩm định hồ sơ.
Việc cho phép nhận đặt cọc ở giai đoạn này vừa giúp doanh nghiệp chủ động nguồn vốn triển khai, vừa hoàn toàn không xảy ra tình trạng "tay không bắt giặc" hay "lách luật" huy động vốn trá hình như các trường hợp vi phạm trước đây.
