Lãi suất cho vay mua nhà cuối năm có xu hướng tăng thêm khoảng 1-2% sau khi một số ngân hàng dừng các gói ưu đãi. Diễn biến này khiến nhóm khách hàng trẻ, những người phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tín dụng trở nên cân nhắc kỹ lưỡng hơn.
Tuy nhiên, theo bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp, Savills Việt Nam nhận định, mặc dù lãi suất tăng khiến người mua thận trọng hơn, nhưng ở mặt bằng hiện nay, thị trường chưa ghi nhận sự suy giảm của nhu cầu ở thực. Thực tế, mặt bằng lãi suất hiện tại vẫn được đánh giá là thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022-2023, giúp tâm lý thị trường duy trì trạng thái ổn định tương đối.
Số liệu từ Báo cáo Bất động sản quý III/2025 của Savills cho thấy bức tranh thanh khoản tích cực tại hai thành phố lớn. Tại TP.HCM, thị trường ghi nhận 2.669 căn hộ được giao dịch, tăng 10% so với quý trước. Đáng chú ý, nguồn cung mới tại đây đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 91%, một con số minh chứng cho sức mua mạnh mẽ bất chấp những điều chỉnh về chính sách tín dụng.
Tại Hà Nội, diễn biến thị trường còn có phần sôi động hơn khi tổng nguồn cung sơ cấp đạt 11.298 căn, tăng 11% so với kỳ trước. Toàn thị trường ghi nhận 7.273 giao dịch, tăng mạnh 40%, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 64%. Trong đó, các sản phẩm mới ra mắt cũng đạt tỷ lệ hấp thụ ấn tượng ở mức 81%, phản ánh lực cầu ở thực vẫn đang giữ vai trò chủ đạo trong việc dẫn dắt thanh khoản.
Mua nhà để ở thời điểm này có còn phù hợp?
Đưa ra lời khuyên cho người mua nhà, ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) cho biết, trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng, quyết định mua nhà nên được đặt trong một khung tư duy dài hạn, gắn với nhu cầu sử dụng thực tế và năng lực tài chính bền vững, thay vì kỳ vọng ngắn hạn vào biến động lãi suất hay giá tài sản.
Lãi suất tăng, người mua nhà nên xuống tiền luôn hay chờ đợi? (Ảnh minh hoạ).
Đối với người mua để ở, nếu có nhu cầu rõ ràng và đã tích lũy được khoảng 40–50% vốn tự có, giai đoạn hiện nay có thể được xem là tương đối thuận lợi để tìm kiếm sản phẩm phù hợp. Thị trường vận hành trong trạng thái bình tĩnh hơn, người bán linh hoạt hơn, và khả năng thương lượng về giá cũng như điều kiện tài chính cao hơn so với giai đoạn sôi động.
Tuy vậy, theo ông, yếu tố then chốt không nằm ở việc “bắt đáy” lãi suất, mà ở cách thiết kế cấu trúc vay an toàn. Người mua nên ưu tiên đàm phán lãi suất cố định trong thời gian dài nhất có thể (2–4 năm), đồng thời thỏa thuận rõ biên độ lãi suất sau ưu đãi ở mức hợp lý và minh bạch. Điều này giúp chuyển phần lớn rủi ro biến động lãi suất từ người vay sang cấu trúc hợp đồng, tạo vùng đệm cho dòng tiền trong giai đoạn đầu.
Cũng theo ông Huy, bước sang năm 2026, môi trường tiền tệ toàn cầu đang chuyển dần từ giai đoạn thắt chặt mạnh sang trạng thái ổn định tương đối, với khả năng điều chỉnh linh hoạt theo diễn biến tăng trưởng và lạm phát. Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) được kỳ vọng sẽ duy trì mặt bằng lãi suất hiện tại trong phần lớn thời gian của năm, đồng thời có thể cân nhắc một số điều chỉnh giảm mang tính kỹ thuật nhằm hỗ trợ nền kinh tế khi áp lực lạm phát giảm dần.
Diễn biến này tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nền kinh tế mới nổi, trong đó có Việt Nam, khi áp lực lên tỷ giá và dòng vốn quốc tế hạ nhiệt. Nhờ đó, chính sách tiền tệ trong nước có thêm không gian để vận hành linh hoạt hơn, vừa đảm bảo ổn định vĩ mô, vừa hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng.
Ở trong nước, song song với yếu tố bên ngoài, hệ thống ngân hàng đang chủ động tăng cường huy động vốn, cải thiện cơ cấu nguồn vốn trung – dài hạn và chuẩn bị cho kế hoạch tăng trưởng tín dụng 2026. Quá trình này giúp mặt bằng lãi suất dần tiến tới trạng thái cân bằng hơn: không còn xu hướng tăng nhanh, nhưng cũng khó giảm sâu trong ngắn hạn, thay vào đó là duy trì ở mức hợp lý, đủ để bảo đảm an toàn hệ thống và không tạo lực cản quá lớn cho hoạt động kinh tế
Dòng vốn có xu hướng ưu tiên những phân khúc gắn với nhu cầu sử dụng rõ ràng, hạ tầng tốt, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác ổn định. Trong khi đó, những tài sản phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng ngắn hạn hoặc đòn bẩy tài chính cao sẽ đối mặt với áp lực điều chỉnh về chiến lược và cách tiếp cận thị trường.
Theo nghĩa đó, thị trường không phải là “giảm giá trị”, mà là tái cân bằng theo hướng bền vững hơn, hợp lý hơn và gắn chặt hơn với nền tảng kinh tế – xã hội dài hạn.
"Năm 2026 nhiều khả năng không phải là năm của những biến động mạnh về lãi suất. Thị trường bất động sản vận hành theo hướng thận trọng, chọn lọc và bền vững hơn. Người mua có điều kiện ra quyết định trong trạng thái bình tĩnh và lý trí hơn" , ông Huy cho hay.
Trong khi đó, ông Lê Quốc Kiên – chuyên gia tư vấn tài chính, bất động sản độc lập lại cho rằng, việc có nên mua hay không phụ thuộc rất lớn vào việc người mua thuộc nhóm “ở thực” hay “đầu tư”, và quan trọng hơn là đã hay chưa giải được bài toán tài chính cá nhân.
Thực tế cho thấy, nếu nhìn lại giá nhà 5–10 năm trước, phần lớn các dự án đáp ứng đúng nhu cầu ở thực đều đã tăng gấp đôi, bất chấp các chu kỳ thăng trầm của thị trường và lãi suất.
Trong khi nhà đầu tư thường phản ứng rất nhanh với giá và lãi suất, tức thấy giảm là lo bán, thấy tăng là chốt lời, thì người mua ở thực gần như “miễn nhiễm” với dao động ngắn hạn. Khi đã an cư, biến động giá hay lãi suất trong vài tháng hay một năm không còn là áp lực quá lớn.
Chính tâm lý này vô tình biến người mua ở thành nhà đầu tư dài hạn, và phần thưởng họ nhận được thường đến sau 5–10 năm.
“ Nếu bạn mua đúng để ở, không phải đầu cơ, dự án đã có cư dân về ở đông và bài toán tài chính đã ổn, thì không có lý do gì phải chờ ”, ông Kiên khẳng định.
Về mặt lãi suất, ông Kiên cho biết, lãi vay mua nhà đã tăng khoảng 1,5–2%. Các ngân hàng quốc doanh hiện đã nâng lãi suất cho vay trung – dài hạn lên khoảng 7,3–8,5%/năm, trong khi khối ngân hàng thương mại cổ phần phổ biến ở mức 9–10%/năm, thậm chí cao hơn sau giai đoạn ưu đãi.
Tuy nhiên, từ nay đến cuối năm, ông Kiên cho rằng lãi suất chỉ có thể đi ngang hoặc tăng nhẹ thêm 0,3–0,5%, khó có khả năng giảm sâu.
“ Sẽ không còn lãi suất rẻ cho vay mua nhà đầu cơ nữa. Lãi suất thời gian tới chủ yếu duy trì mặt bằng hiện tại” , ông Kiên nhận định.
Theo chuyên gia này, thời điểm hợp lý để mua nhà không nằm ở việc chờ lãi suất thấp nhất, mà nằm ở lúc người mua đã sẵn sàng về tài chính và chọn đúng sản phẩm ở thực.
