Đẩy doanh nghiệp bất động sản vào thế khó
Theo dự thảo Nghị định 103/2024/NĐ-CP đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết trước ngày luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành nhưng chưa quyết định giá đất thì thực hiện tính và thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 điều 257 luật Đất đai 2024. Khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất theo quy định tại luật này được tính bằng mức thu 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp.
Nhiều ý kiến cho rằng nếu Nghị định 103 áp dụng mức thuế bổ sung 5,4% mỗi năm đối với khoản tiền sử dụng đất chưa nộp như trong dự thảo có thể khiến doanh nghiệp rơi vào khủng hoảng.
Chia sẻ tại hội thảo: "Giá đất, thuế đất... thế nào cho hợp lý" do báo Thanh Niên tổ chức sáng 22/7/2025, ông Trần Đức Vinh, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Trần Anh Group cho hay, Nghị định này sẽ làm nhiều doanh nghiệp "chết oan" vì nhiều dự án dù đã được giao đất nhưng nhà nước không ra thông báo thuế dẫn đến doanh nghiệp không đóng được. Đến khi được đóng thì vẫn phải nộp phạt 5,4%/năm tính từ lúc giao đất.
Vị này bày tỏ, Trần Anh Group có khả năng bị tính hơn 100 tỉ đồng tiền phạt này cho dự án Hồng Đạt ở tỉnh Long An (nay đã sáp nhập với tỉnh Tây Ninh). Cụ thể, dự án được giao đất từ năm 2018 nhưng đến nay chưa đóng được tiền sử dụng đất. Nếu năm 2025 được đóng, số tiền sử dụng đất dự kiến là khoảng 300 tỉ đồng, số tiền này nhân với 5,4% nhân 7 năm là 114 tỉ đồng.
"Việc nhà nước giao đất nhưng không ra được thông báo cho doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất là do sự tắc trách của cơ quan nhà nước mà bắt doanh nghiệp phải nộp bổ sung là hết sức vô lý. Bởi doanh nghiệp nào cũng muốn đóng số tiền này càng sớm càng tốt", ông Vinh chia sẻ.
Cùng nỗi lòng, ông Cao Minh Hiếu, Phó chủ tịch Hội đồng điều hành Tập đoàn Novaland cho rằng, thuế bổ sung 5,4% mỗi năm đối với khoản tiền sử dụng đất chưa nộp là vấn đề vô cùng nhức nhối.
Ông Cao Minh Hiếu, Phó chủ tịch Hội đồng điều hành Tập đoàn Novaland.
Theo ông Hiếu, Novaland có 13 dự án được giao đất từ năm 2015, 2016 nhưng đến giờ này vẫn chưa có thông báo từ cơ quan thuế. Mà phải có thông báo thì doanh nghiệp mới đóng tiền sử dụng đất được.
Điển hình, dự án RichStar từ 2016 được Hội đồng thẩm định giá Tp.HCM đưa con số 689 tỉ đồng nhưng đến khi trình lên UBND Tp.HCM lại vướng rà soát nguồn gốc đất. Tính đến nay gần 10 năm, nếu áp thuế truy thu 5,4% thì Novaland sẽ phải đóng thêm hơn 370 tỉ đồng. Chỉ tính riêng với dự án, đây đã là số tiền "kinh khủng".
Chưa kể, doanh nghiệp chưa đóng tiền sử dụng đất, đồng nghĩa dự án chưa được cấp sổ, ảnh hưởng đến uy tín của doanh nghiệp với khách hàng. Dự án nằm im thì không huy động được vốn, dòng tiền không chạy được.
"Suốt thời gian qua, chúng tôi phải tìm mọi cách để xoa dịu cư dân bằng cách hỗ trợ phí quản lý lên tới khoảng 300 tỉ đồng. Đến nay, còn gánh thêm mức truy thu thuế mà lỗi hoàn toàn không phải do doanh nghiệp. Điều này không chỉ đè thêm khó khăn cho doanh nghiệp mà còn nguy cơ tạo tiền lệ cho những khoản truy thu bất hợp lý khác trong tương lai", Phó Chủ tịch Novaland nhấn mạnh.
Cũng là doanh nghiệp có nhiều dự án bị "tắc" do tiền sử dụng đất, ông Nguyễn Văn Thắng, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Land bày tỏ, nếu thu tiền đất bổ sung 5,4% hay 3,6% theo dự thảo của Bộ Tài chính là gánh nặng cho doanh nghiệp. Từ đó, doanh nghiệp sẽ đưa chi phí này vào giá thành sản phẩm, ngược với chủ trương của Chính phủ là làm thế nào để người dân tiếp cận được với nhà ở.
Ông Nguyễn Văn Thắng, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Land.
Quan trọng hơn, việc chậm nộp tiền sử dụng đất của các dự án phần lớn là do vướng về điều kiện khách quan, cơ chế và chính sách.
Theo thống kê, Tập đoàn Hưng Thịnh có đến 20 dự án bị ảnh hưởng nếu quy định trong dự thảo có hiệu lực. Với các dự án này, doanh nghiệp đã được giao đất từ lâu nhưng mới tạm đóng tiền sử dụng đất. Trong quá trình triển khai dự án có thay đổi quy hoạch nên cần phải đóng thêm tiền sử dụng đất bổ sung. "Đây chỉ là tạm nộp nên số tiền sử dụng đất phải đóng thực tế sẽ còn cao hơn. Khi đó tiền sử dụng đất chính thức trừ đi số tiền tạm nộp sẽ ra con số cần phải đóng thêm, nhân với tiền bổ sung 5,4% sẽ ra số tiền đóng cuối cùng", đại diện tập đoàn lo lắng.
Chính vì vậy, theo ông Thắng, nếu bị thu số tiền bổ sung sẽ rất nhiều, là gánh nặng của doanh nghiệp. Hơn nữa, quy định này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến môi trường đầu tư. Chính sách cần phải mang tính khuyến khích, tạo động lực để doanh nghiệp mạnh dạn hoạt động để đóng góp cho kinh tế đất nước. "Chúng tôi đề xuất bỏ luôn mức thu bổ sung 5,4% hay 3,6% vì không hợp lý. Điều này để tạo đồng thuận toàn xã hội, cùng phấn đấu đóng góp cho phát triển kinh tế của đất nước", ông Nguyễn Văn Thắng kiến nghị.
Đồng quan điểm, ông Dương Long Thành - Chủ tịch Thắng Lợi Group thừa nhận, đây là vấn đề rất nóng trên thị trường, ảnh hưởng đến doanh nghiệp. Đối với dự án đã nộp tiền sử dụng đất, tiền bổ sung thì sắp tới khi có sửa đổi, thay đổi thì Chính phủ, bộ ngành xem xét khấu trừ như thế nào cho doanh nghiệp.
Kinh nghiệm từ các nước, Việt Nam tăng thuế sử dụng đất lên tùy theo tỉnh và chia đều hàng năm thay vì thu 1 cục thì thu hàng năm. Số thuế đóng chia bình quân hàng năm cho người nộp thuế, tránh gây sốt khi chính sách mới thay đổi.
"Tránh thu 1 lần tiền sử dụng đất, gây áp lực cho doanh nghiệp, tăng giá đất lên, giá đầu vào cao thì đầu ra cao. Tiền sử dụng đất là một ẩn số, doanh nghiệp không thể tính được. Vừa rồi một số tỉnh miền tây mà doanh nghiệp đang đầu tư, cán bộ đi làm ở khu vực hành chính mới thì những nơi còn lại, giá đất xuống. Như vậy thiệt hại cho doanh nghiệp khi tính theo phương pháp cũ, thu thập giá trước thời điểm giá thị trường xuống", ông Thành cho hay.
Ông Dương Long Thành - Chủ tịch Thắng Lợi GrouP.
Cũng cho rằng lỗi không do doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành chia sẻ, doanh nghiệp có dự án tại Q.Bình Tân (cũ), Tp.HCM, từ năm 2011 đã được giao đất và được Sở Tài chính thẩm định tiền sử dụng đất 18 tỉ đồng. Tuy nhiên sau đó luật có sự thay đổi nên chức năng thẩm định giá đất được chuyển về Sở NN-MT.
Dự án sau đó được thẩm định lại với số tiền tương đương. Tuy nhiên công ty thẩm định giá bị mời lên làm việc nhiều lần nên sau đó họ đã hủy kết quả, không làm việc nữa. Đến nay, cơ quan chức năng đã 11 lần đăng báo tìm công ty thẩm định mới nhưng không có doanh nghiệp nào tham gia. Nếu quy định nói trên có hiệu lực, công ty của ông sẽ phải đóng tiền thuế bổ sung 5,4% dù lỗi không phải do mình.
Theo ông Lê Hữu Nghĩa, quy định trong dự thảo rất vô lý bởi DN nào cũng muốn đóng sớm tiền sử dụng đất. Vì dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ không đủ điều kiện thực hiện các thủ tục pháp lý tiếp theo, bao gồm cả việc mở bán sản phẩm cho khách hàng hay cầm cố vay vốn từ ngân hàng.
ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành
Không chỉ vậy, dự án không thể triển khai, không thể huy động vốn, dẫn đến chi phí cơ hội bị mất đi, chi phí tài chính (lãi vay ngân hàng) tăng cao trong khi dự án dậm chân tại chỗ. Đây là gánh nặng kép, có thể đẩy doanh nghiệp đến bờ vực phá sản hoặc buộc phải dừng dự án.
"Bắt doanh nghiệp đóng 5,4% là bất hợp lý vì luật ban hành có hiệu lực năm 2024 nên không thể hồi tố. Lỗi này cũng không phải của doanh nghiệp mà doanh nghiệp luôn muốn đóng càng nhanh càng tốt", ông Nghĩa nhấn mạnh.
Bỏ phương án truy thu thuế bổ sung
Chia sẻ tại hội thảo, ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam cho hay đã nhận được phản ánh của các doanh nghiệp hội viên về quy định trong dự thảo Nghị định 103. Bản thân ông cũng thấy quy định này đang gây không ít băn khoăn, lo ngại cho các doanh nghiệp. Bởi tiền này là khoản tiền lãi hoặc tiền phạt chậm nộp áp dụng cho khoảng thời gian mà doanh nghiệp chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Tuy nhiên, việc chậm nộp không phải do doanh nghiệp chây ì, mà do cơ quan chức năng chưa hoàn tất công tác định giá và tính tiền sử dụng đất. Nếu được thông qua, quy định sẽ tạo tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư khi thực hiện những dự án cần diện tích đất lớn, thời gian tính tiền sử dụng đất kéo dài, đi ngược lại nỗ lực cải thiện môi trường kinh doanh, thu hút đầu tư của Chính phủ và đi ngược lại nguyên tắc công bằng và minh bạch trong quản lý.
Theo đó, Chủ tịch Hội doanh nhân trẻ Việt Nam kiến nghị, đối với các trường hợp doanh nghiệp bị ảnh hưởng do việc chậm trễ trong công tác định giá và tính tiền sử dụng đất của cơ quan chức năng, khoản thu bổ sung này cần được bỏ hoàn toàn. Trách nhiệm hành chính cần được quy rõ cho cơ quan có lỗi.
Bên cạnh đó, kiến nghị Chính phủ xem xét ban hành các quy định cụ thể về thời hạn tối đa cho công tác xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất. Đồng thời, cần có cơ chế xác định và quy trách nhiệm rõ ràng cho các cơ quan, đơn vị để xảy ra chậm trễ, đảm bảo sự công bằng cho cả Nhà nước và người sử dụng đất.
Ông Đặng Hồng Anh kiến nghị cần bỏ hoàn toàn việc truy thuế bổ sung.
Cũng cho rằng khoản nộp bổ sung nói trên là vô lý nên ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị không quy định khoản tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất trước thời điểm ngày 1/8/2024.
Chỉ xác định khoản tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê kể từ ngày 1/8/2024 cho đến ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của cơ quan thuế, trừ đi khoảng thời gian 180 ngày là thời hạn mà UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất theo quy định tại luật Đất đai 2024.
Theo ông Châu, trong khi nhà nước kêu gọi kiềm chế giá bất động sản, làm giảm sự tăng giá bất hợp lý trên thị trường thì việc áp dụng quy định này có thể đi ngược lại các mục tiêu đó. Vì nó sẽ làm tăng chi phí sản xuất, chi phí giá thành từ đất đai. Nên cần phải xem xét để tạo điều kiện cho doanh nghiệp sớm bình ổn.
Liên quan vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận cho hay, trong quá trình sửa đổi Nghị định 103, Bộ Tài chính nhận được nhiều ý kiến của các doanh nghiệp, các hiệp hội và các địa phương về tiền sử dụng đất và tiền chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở với nhiều vấn đề đặt ra cần tháo gỡ và đưa ra nhiều phương án đề xuất khác nhau.
Bộ Tài chính đã gặp trực tiếp, làm việc với các doanh nghiệp, hiệp hội, địa phương và yêu cầu các địa phương báo cáo nhanh về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Trên cơ sở tổng hợp trung thực, theo chức năng nhiệm vụ của mình, Bộ Tài chính đã trình dự thảo sửa Nghị định 103.
Bộ Tài chính đã trình dự thảo sửa Nghị định 103.
Đồng thời, cũng có văn bản xin ý kiến Bộ Tư pháp thẩm định trước khi trình Chính phủ ban hành với các phương án khác nhau. Đối với khoản tiền nộp thuế bổ sung, 3 nhóm đề xuất là giữ nguyên mức thu, giảm thu và không thu khoản thu bổ sung. Đây là 3 phương án đề xuất.
Bộ Tài chính đã hoàn thiện và có phương án giảm mức thu cũng như giảm thời gian tính tiền sau khi trừ đi thời gian cơ quan chức năng tính tiền sử dụng đất. Riêng đối với nội dung kiến nghị không thu tiền nộp thuế bổ sung, Bộ Tài chính xin được ghi nhận và cùng với Bộ Nông nghiệp - Môi trường báo cáo Chính phủ trong quá trình sửa luật Đất đai.
