Phân tích về thị trường bất động sản cuối năm nay, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho biết, thông thường thị trường bất động sản khởi sắc nhất từ tháng 9 đến tháng 3, đặc biệt giai đoạn giữa tháng 9 đến hết tháng 1. Tuy nhiên, năm nay có thể sẽ khác do kinh tế trong nước và quốc tế có nhiều biến động, khó đoán định. Nhà đầu tư cũng tỏ ra thận trọng trước những ẩn số vĩ mô.
Bên cạnh đó, trước kia, giai đoạn cuối năm thường ghi nhận sự sôi động của thị trường bất động sản, nhưng năm nay sức hút đã bị "san sẻ" sang chứng khoán, vàng và tài sản số. Do đó, thị trường bất động sản cuối năm 2025 khó bùng nổ như các năm trước.
Theo ông Quê, chu kỳ bất động sản hiện tại không giống các lần trước. Thay vì đi theo quy luật phục hồi - tăng trưởng - suy thoái thì từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường chứng kiến nhiều pha lên xuống, không đồng nhất giữa các phân khúc và khu vực.
“ Trong ngắn hạn, khó dự báo phân khúc nào sẽ tăng hay giảm giá. Nhiều khả năng, thị trường đi ngang từ nay đến cuối năm; nếu có nhích lên cũng không đáng kể, chỉ tập trung ở những nơi còn dư địa phát triển, giá còn hợp lý” , ông Quê nêu quan điểm.
Theo chuyên gia, xu hướng mua nhà cuối năm của người dân giờ đã thay đổi. (Ảnh minh họa: Minh Đức).
Cũng theo ông, từ nay đến năm 2027, bất động sản sẽ bước vào pha tăng tốc, đi lên. Sau giai đoạn đi xuống 2022 - 2024, thị trường đã có dấu hiệu phục hồi về giá và thanh khoản. Tuy vậy, giá bất động sản mới chỉ tăng mạnh ở Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng và một phần Hải Phòng và vẫn chưa trở lại mức đỉnh năm 2022.
Thị trường cũng sẽ không còn một kênh đầu tư “vua” như đất nền trước đây, mà đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng, chung cư sẽ luân phiên giữ vai trò chủ lực ở từng thời điểm và đặc thù từng địa phương.
Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung - thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường, Hội Môi giới bất động sản, Tổng Giám đốc SGO Homes - phân tích: Thời gian qua, Chính phủ liên tục có những hành động nhằm tháo gỡ pháp lý cho các dự án bất động sản còn vướng mắc. Điều này sẽ giúp nguồn cung bất động sản tăng, khách hàng có nhiều lựa chọn, thị trường từ đó sẽ sôi động hơn vào những tháng cuối năm.
Nhưng giai đoạn này sẽ khó xảy ra “sốt nóng”, bởi những tin tức quan trọng như sáp nhập tỉnh, thành đã rõ ràng và phản ánh vào giá trước đó. Bên cạnh đó, từ nay tới cuối năm, giá bất động sản ở Hà Nội và các tỉnh sẽ có sự điều chỉnh để phù hợp hơn do đã vượt khả năng chi trả của người mua.
Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Phát triển Kinh doanh sản phẩm - Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), cũng dự báo thị trường bất động sản cuối 2025 sẽ có những chuyển biến tích cực hơn, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với quý III. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên ba kịch bản khác nhau: Thách thức, kỳ vọng và lý tưởng.
Với kịch bản lý tưởng, nguồn cung mới tăng mạnh 40 - 50%, lãi suất thả nổi ở mức 8 - 9%, giá bán tăng 10 - 15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40 - 45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng bước vào giai đoạn tăng trưởng.
Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung mới tăng 25 - 35%, lãi suất thả nổi ở mức 9 - 11%, giá bán tăng 5 - 10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35 - 40%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.
Còn ở kịch bản thách thức, nguồn cung mới tăng 5% - 15%, lãi suất thả nổi lên tới 10-12%, giá bán tăng 2-5% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20-30%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhất, là dấu hiệu của việc thị trường đi vào chu kỳ hồi phục chậm.
Bà Liên cũng dự báo sẽ có 3 xu hướng nổi bật trong quý IV: Giá bán tăng - nhu cầu tăng - giá thuê tăng, phản ánh tín hiệu hồi phục rõ nét của cầu thực và sự dịch chuyển tâm lý từ quan sát sang tham gia thị trường.
Bên cạnh đó, dòng vốn đầu tư tiếp tục dịch chuyển mạnh từ Bắc vào Nam, tập trung tại các trung tâm đô thị lớn và dịch chuyển đến khu vực hưởng lợi hạ tầng, trong đó phân khúc chung cư và nhà ở giữ vai trò dẫn dắt.
Nên đầu tư dự án pháp lý tốt
Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng, nhà đầu tư phải đánh giá kỹ yếu tố pháp lý, quy hoạch, dư địa tăng giá, khả năng khai thác sử dụng như để ở, cho thuê, kinh doanh. Bất động sản không còn là tài sản “mua rồi để đó” sẽ tự tăng giá như trước.
“ Đầu tư giai đoạn này không nên tất tay. Nếu vay ngân hàng thì chỉ nên vay ở tỷ lệ thấp và cân đối được dòng tiền. Về ngắn hạn, chứng khoán, vàng, tài sản số có thể sinh lời tốt hơn. Nhưng xét dài hạn và an toàn, bất động sản vẫn là kênh số 1. Ngay cả khi đầu tư thành công ở kênh khác, nhà đầu tư vẫn có xu hướng lựa chọn giữ tài sản bằng bất động sản ”, ông Quê nhấn mạnh.
Nhà đầu tư nên mua những dự án pháp lý đầy đủ. (Ảnh: Minh Đức).
Đồng quan điểm, theo CEO EZ Property Phạm Đức Toản, hiện nay cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư đều ngày càng quan tâm đến tính pháp lý và khả năng thanh khoản của bất động sản. Thị trường cũng đang ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét về nhu cầu, sản phẩm chỉ thực sự thu hút người mua nếu có thể khai thác được ngay.
Ngay cả ở những nơi giá nhà cao như Hà Nội hay TP.HCM, các sản phẩm có pháp lý minh bạch, vị trí đắc địa vẫn ghi nhận giao dịch tốt, điều đó cho thấy thanh khoản chứ không phải mức giá là yếu tố quyết định hành động mua.
“ Xu hướng giãn dân và mở rộng đô thị cũng đang tạo cơ hội mới cho các khu vực vùng ven, nơi có hạ tầng ngày càng hoàn thiện và quy hoạch rõ ràng. Giá nhà tại các đô thị lớn hiện đã ở mức quá cao, rất khó sinh lời nếu vẫn đầu tư theo kiểu 'lướt sóng'. Thay vào đó, nhà đầu tư nên hướng tới những khu vực còn dư địa tăng trưởng, hạ tầng đang được đầu tư mạnh như Hải Phòng, Bắc Ninh…để tối ưu hiệu quả dòng vốn và lợi nhuận dài hạn ”, ông Toản cho hay.
Theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, thời gian qua, phần lớn nhà đầu tư và người mua vẫn giữ tâm lý thận trọng, “phòng thủ”, chưa vội rót vốn vào thị trường. Tuy nhiên, triển vọng phục hồi trong thời gian tới rất tích cực nhờ loạt chính sách vĩ mô đang dần tháo gỡ điểm nghẽn cho các dự án, tạo động lực mới cho thị trường vận hành trở lại.
“ Trong bối cảnh công nghệ và dữ liệu ngày càng phát triển, nhà đầu tư cần biết tận dụng các kênh tham chiếu thông tin để đưa ra quyết định chính xác. Đầu tư bất động sản giờ đây không còn là cuộc chơi đơn giản mà là bài toán tổng hòa của nhiều yếu tố như chính sách, tín dụng, cung - cầu và tâm lý thị trường.
Do đó, chỉ những nhà đầu tư đủ tỉnh táo, linh hoạt và có chiến lược dài hạn mới có thể trụ vững và tạo giá trị trong giai đoạn tái thiết này ”, ông Nguyễn Thế Điệp nói.
