Chính phủ vừa ban hành Nghị định 226/2025/NĐ-CP cập nhật quy định về bồi thường, ghi nợ đất, lập quy hoạch và chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực từ ngày 15/8, tập trung vào các nội dung liên quan đến bồi thường khi thu hồi đất, ghi nợ tiền sử dụng đất, điều kiện tư vấn lập quy hoạch và thẩm quyền đấu giá quyền sử dụng đất.
Một trong những điểm mới đáng chú ý là nới thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp sổ lần đầu, thay vì 5 năm như trước đây.
Theo quy định mới, hộ gia đình và cá nhân có thể ghi nợ toàn bộ số tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu nếu có nhu cầu. Việc thanh toán sẽ thực hiện khi thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Riêng trường hợp tặng cho hoặc thừa kế cho thành viên hộ nghèo, cận nghèo, người nhận vẫn được tiếp tục ghi nợ. Chính sách này được áp dụng trong giai đoạn từ 1/8/2024 đến hết 31/7/2029.
Như vậy, thời gian nợ tiền sử dụng đất được kéo dài hơn, thay vì 5 năm như trước và không cố định mà gắn với thời điểm người dân thực hiện giao dịch đất đai. Việc này sẽ tạo thuận lợi cho người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp.
 |
| Hộ gia đình và cá nhân có thể ghi nợ toàn bộ số tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu nếu có nhu cầu. |
Hộ gia đình, cá nhân không bị áp lực trả ngay số tiền lớn, đồng thời tránh tình trạng tiền nợ tăng cao do phải áp dụng bảng giá đất mới tại thời điểm thanh toán. Người dân chỉ cần trả nợ khi phát sinh nhu cầu khai thác giá trị kinh tế từ mảnh đất như bán, thế chấp, chuyển nhượng.
Bên cạnh đó, quy định về bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi chưa thu hoạch cũng được điều chỉnh. Theo quy định mới, trường hợp cây lâu năm không xác định được sản lượng vườn cây còn chưa thu hoạch, mức bồi thường sẽ tính theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn.
Trường hợp khi UBND cấp tỉnh xem xét ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi quy định tại Luật Đất đai hiện hành mà chưa có quy trình sản xuất cây trồng, vật nuôi được cấp có thẩm quyền ban hành thì căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương để ban hành.
Nghị định mới cũng đặt ra điều kiện cụ thể đối với các tổ chức tư vấn lập quy hoạch sử dụng đất.
Ở cấp tỉnh, đơn vị tư vấn phải có ít nhất 1 chuyên gia chủ trì đáp ứng yêu cầu về trình độ và kinh nghiệm, cùng tối thiểu 5 chuyên gia tư vấn khác tham gia. Ở cấp xã, quy định tương tự được áp dụng. Việc lựa chọn đơn vị tư vấn phải thông qua đấu thầu hoặc được đặt hàng bằng nguồn ngân sách nhà nước.
Về chuyển mục đích sử dụng đất, UBND cấp xã sẽ tổng hợp nhu cầu và đề xuất danh mục dự án chuyển đổi đất trồng lúa, rừng đặc dụng, rừng phòng hộ và rừng sản xuất để trình cấp tỉnh phê duyệt. Các trường hợp không phải lập dự án đầu tư sẽ không phải thực hiện thủ tục này.
Thẩm quyền phê duyệt đấu giá quyền sử dụng đất cũng được điều chỉnh. Đối với đất thuộc thẩm quyền xã, cơ quan quản lý đất đai cấp xã sẽ hoàn thiện hồ sơ trình Chủ tịch UBND xã phê duyệt. Trường hợp thuộc thẩm quyền cấp tỉnh thì hồ sơ sẽ do cơ quan cấp tỉnh thực hiện và trình UBND tỉnh xem xét.
Cùng với đó, Nghị định 226 chính thức bãi bỏ toàn bộ quy định về khung giá đất tại Nghị định 96/2019 và các quy định liên quan đến quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp sản xuất kinh doanh tại Nghị định 26/2021.
Tiền thu sử dụng đất nửa đầu năm 2025 đạt hơn 243.000 tỷ đồng, gấp 2,6 lần cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, Hà Nội thu gần 74.000 tỷ đồng (tăng hơn 600% cùng kỳ 2024), TPHCM đã thu hơn 65.000 tỷ đồng từ đất đai.
