Người thu nhập cao cũng không thể mua nhà vì một lý do

Theo Savills, giá trung bình của căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đã đạt 91 triệu đồng/m2 trong quý II. Ảnh: Việt Hà.

Theo báo cáo thị trường mới nhất của Savills Việt Nam, trong quý II, giá trung bình của căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đạt khoảng 91 triệu đồng/m2. Con số này tăng 16% so với quý I và cao hơn tới 40% so với cùng kỳ năm 2024.

Nguồn cung lớn nhưng toàn nhà hạng sang

Savills lý giải mức tăng giá mạnh này xuất phát từ nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao, được hỗ trợ bởi cơ sở hạ tầng tiếp tục cải thiện, cùng với cải cách quy hoạch và chính sách mới của thành phố. Ngoài ra, mặt bằng giá bị kéo lên bởi cấu trúc nguồn cung thiên lệch về phân khúc cao cấp và hạng sang.

Trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội ghi nhận khoảng 14.900 căn hộ mới đủ điều kiện bán ra thị trường, với lượng giao dịch đạt khoảng 13.100 căn - đều tăng theo năm. Tuy nhiên, số lượng căn hộ thuộc phân khúc giá vừa túi tiền hoàn toàn vắng bóng.

Báo cáo của Savills cũng dự báo tổng nguồn cung mới trong năm nay sẽ đạt khoảng 26.400 căn hộ, cao hơn mốc 25.000 căn của năm 2024. Tuy nhiên, tăng trưởng nguồn cung không đồng nghĩa với giảm giá.

Hiện tại, theo Savills, quỹ đất trong các đại đô thị từng cung cấp nguồn cung lớn, giá hợp lý cho thị trường Hà Nội như Vinhomes Ocean Park hay Vinhomes Smart City đã cơ bản cạn kiệt. Việc phát triển đại đô thị mới đòi hỏi thời gian quy hoạch, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng… chưa thể bổ sung kịp nguồn hàng bình dân trong năm 2025.

Trong khi đó, phần lớn dự án có khả năng mở bán trong nửa cuối năm đều sở hữu vị trí đắc địa, với mức giá bán không dưới 90 triệu đồng/m2, thậm chí loạt dự án vượt 100 triệu đồng/m2. Những dự án này sẽ góp phần kéo mặt bằng giá sơ cấp toàn thị trường đi lên.

Giá căn hộ bị đẩy lên quá cao

Dữ liệu từ Savills cũng cho hay giai đoạn 2026-2027, Hà Nội có thể đón thêm 46.600 căn hộ đến từ 43 dự án mới. Nguồn cung mới được cho là sẽ dịch chuyển ra các khu vực xa trung tâm hơn, với giá bán "mềm" hơn các dự án đang mở bán hiện tại, từ đó hạ nhiệt mặt bằng giá căn hộ.

Khả năng điều chỉnh giá nhà cũng được một số chuyên gia đồng thuận. Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - nhận định giá căn hộ hiện nay đang bị đẩy lên quá cao, vượt xa ngưỡng thu nhập và khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, kể cả với nhóm thu nhập cao tại các đô thị lớn.

Ông Đính cho rằng thị trường bất động sản, về lâu dài, sẽ buộc phải điều chỉnh về mức giá hợp lý hơn nhằm đảm bảo tính thanh khoản. Khi lượng hàng tồn tăng lên và sức mua không còn dồi dào như trước, các chủ đầu tư buộc phải cân nhắc lại chiến lược giá bán.

Chuyên gia cho rằng khả năng chi trả nhà ở hiện nay đã trở thành vấn đề xã hội, bởi giá sơ cấp vượt xa năng lực tài chính của người dân. Ảnh: Việt Hà.

Thực tế, sức mua tại nhiều dự án mới mở bán thời gian gần đây đã có dấu hiệu chững lại. Theo báo cáo từ CBRE, trong nửa đầu năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trung bình trong quý đầu tiên mở bán của các dự án căn hộ tại Hà Nội chỉ đạt khoảng 60%. Trong khi đó, năm 2024, tỷ lệ này từng vượt mốc 90%. Điều này phản ánh tâm lý e dè của người mua trong bối cảnh giá bán leo thang quá nhanh, vượt ngưỡng tài chính phổ thông.

Dẫu vậy, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng với xu hướng thị trường cũng như thực tế về chi phí đầu vào hiện nay, hiện tượng chung cư cao cấp, hạng sang chiếm lĩnh thị trường, trong khi trung cấp và bình dân biến mất, sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới

Vị chuyên gia này cũng thừa nhận rằng khả năng chi trả nhà ở đang dần trở thành vấn đề xã hội. Nhu cầu của đại bộ phận người dân tập trung vào phân khúc giá tầm trung - tức dưới 60 triệu đồng/m2, nhưng thị trường hiện nay gần như chỉ còn lại các sản phẩm hạng sang. Điều này sẽ tạo ra một cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa các chủ đầu tư trong thời gian tới, buộc họ phải gia tăng tiện ích, chất lượng và dịch vụ đi kèm để xứng đáng với số tiền người mua bỏ ra.

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam tại Hà Nội - nhận định người mua hiện nay ngày càng kỹ tính và đòi hỏi cao hơn. Khi thị trường có thêm nhiều dự án mới, đa dạng hơn về vị trí, mức giá và tiện ích, khách hàng sẽ có xu hướng so sánh, lựa chọn kỹ lưỡng và cân nhắc dài hạn hơn trước khi xuống tiền.