Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Công ty Cổ phần PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam, mặt bằng giá bất động sản hiện nay đã ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, thị trường đang chuyển sang giai đoạn chọn lọc hơn, khi giá trị bất động sản phải gắn với giá trị thực thay vì kỳ vọng “mua đâu cũng có lãi”.
Điều này đồng nghĩa người mua không nên chờ đợi một kịch bản giảm giá đồng loạt, mà cần quan sát từng dự án, từng phân khúc và khả năng tạo giá trị thực của sản phẩm.
Đặc biệt, khi thanh khoản chậm lại, “cuộc chơi” của chủ đầu tư cũng thay đổi. Thay vì giảm mạnh giá niêm yết, doanh nghiệp có xu hướng sử dụng các công cụ hỗ trợ như chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, ân hạn nợ gốc hoặc các chính sách ưu đãi khác để kích thích nhu cầu.
Vì sao giá nhà vẫn khó giảm?
Nhận định về giá bất động sản thời gian tới, Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, nguồn cung sẽ dồi dào trong năm nay và các năm tiếp theo, nhưng dư địa giảm giá của doanh nghiệp không nhiều do giá thành bao gồm chi phí về đất đai, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính, đều đang gia tăng.
Mặt khác, VARS IRE cũng cho rằng, việc giảm trực tiếp giá niêm yết cũng có thể tác động đến thị trường thứ cấp, giá trị tài sản bảo đảm và tâm lý của khách hàng đã mua trước đó. Vì vậy, doanh nghiệp thường lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để giảm chi phí thực tế cho người mua.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE nhìn nhận, giá nhà khó giảm là bởi chi phí đầu vào của dự án, từ tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, vốn vay đến các chi phí pháp lý, quản lý và nghĩa vụ tài chính đều có xu hướng tăng. Thậm chí, một số dự án còn phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.
Đồng quan điểm, PGS, TS Ngô trí Long, chuyên gia kinh tế phân tích, giá bán bất động sản gồm rất nhiều chi phí. Đầu tiên là chi phí đất, giải phóng mặt bằng, vốn vay, thủ tục pháp lý, hạ tầng, thuế, chi phí bán hàng và lợi nhuận tối thiểu để doanh nghiệp chấp nhận đầu tư.
Theo các chuyên gia, giá bất động sản khó hạ. (Ảnh: Minh Đức)
Trong số đó, chi phí đất thường chiếm tỷ trọng rất lớn, đặc biệt tại các đô thị và khu vực có hạ tầng phát triển. Khi chi phí đất tăng, doanh nghiệp chỉ có ba lựa chọn: Tăng giá bán, giảm biên lợi nhuận hoặc dừng triển khai dự án. Nếu giá bán không đủ bù đắp chi phí và rủi ro, nguồn cung mới sẽ bị trì hoãn hoặc thu hẹp. Đó là nguyên nhân khiến giá nhà khó trở lại mặt bằng của nhiều năm trước.
Bên cạnh các chi phí đầu vào, giá thị trường còn phụ thuộc vào cung cầu, sức mua, thu nhập, tín dụng, lãi suất, quy hoạch, chất lượng dự án và nhu cầu sử dụng thực tế.
Một lô đất xa khu dân cư, thiếu hạ tầng, không tạo dòng tiền và được mua chỉ vì tin đồn quy hoạch vẫn có thể mất giá mạnh. Một dự án pháp lý chưa hoàn chỉnh, chất lượng thấp hoặc không phù hợp với khả năng thanh toán của người mua cũng không thể giữ giá chỉ vì bảng giá đất tăng. Do đó, nhận định “giá đất mới sẽ bảo toàn giá trị cho người đã mua” chỉ đúng trong những điều kiện nhất định.
“ Bất động sản có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn chỉnh, vị trí gắn với việc làm, dịch vụ và nhu cầu ở thực sẽ giữ giá tốt hơn. Ngược lại, sản phẩm phụ thuộc vào kỳ vọng đầu cơ hoặc đòn bẩy tài chính cao sẽ chịu áp lực thanh lọc” , ông Long nhấn mạnh.
Cũng theo ông, giá bất động sản khó giảm vì hiện nay khi đất đai được định giá sát hơn với thị trường, doanh nghiệp khó có thể tiếp tục dựa chủ yếu vào lợi thế tiếp cận đất rẻ. Lợi nhuận trong giai đoạn mới phải đến từ năng lực quản trị, rút ngắn thủ tục, tối ưu thiết kế, kiểm soát chi phí và phát triển sản phẩm phù hợp với sức mua thực tế.
Doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và cấu trúc vốn lành mạnh sẽ có lợi thế. Ngược lại, doanh nghiệp triển khai chậm trễ, kéo dài dự án, khả năng quản trị yếu kém sẽ chịu áp lực tài chính ngày càng cao.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc thị trường Savills TP.HCM, khẳng định lãi suất cao là yếu tố chi phối lớn nhất, làm giảm khả năng tiếp cận vốn và kéo dài tiến độ ra hàng.
“ Chi phí phát triển dự án vẫn chịu áp lực nặng nề từ lãi vay và giá vật liệu xây dựng tăng cao. Điều này khiến mặt bằng giá nhà ở tiếp tục được neo giữ ở mức cao dù thanh khoản chững lại, ” bà nhận định.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), mới đây cũng chỉ ra rằng những điểm nghẽn pháp lý có thể làm tăng chi phí dự án, kéo dài thời gian thực hiện và cuối cùng đẩy giá nhà lên cao.
Đây chính là yếu tố khiến kỳ vọng giá nhà trở lại mặt bằng cũ trở nên khó thực hiện nếu các chi phí đầu vào chưa giảm tương ứng.
Nhận định dài hạn, ông Châu nhìn nhận giá bất động sản khó có dư địa giảm sâu khi nhu cầu nhà ở thực vẫn lớn, kinh tế tăng trưởng, hạ tầng tiếp tục được đầu tư. Đồng thời, chi phí phát triển dự án và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai tạo ra một mặt bằng giá mới.
