Nhà cho thuê thành "trụ cột", sản phẩm nào tạo dòng tiền bền vững?

Điều đáng chú ý là sự thay đổi này không chỉ đến từ tâm lý thị trường mà đang dần trở thành định hướng ở cấp chính sách. Mới đây, phát biểu về chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2030, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh "Nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược." Cũng trong buổi làm việc với UBND TP Hà Nội, Thủ tướng Lê Minh Hưng cũng nhấn mạnh "Nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược, lâu dài…". Thông điệp này được xem là một tín hiệu đáng chú ý đối với thị trường bất động sản. Bởi lần đầu tiên, nhà ở cho thuê không còn được nhìn nhận như một phân khúc phụ hay hoạt động khai thác tự phát, mà được đặt vào vai trò cấu phần quan trọng của nền kinh tế đô thị.

Điều này cũng phản ánh thực tế đang diễn ra trên thị trường, khi dòng vốn đầu cơ dần bị kiểm soát, lãi suất và áp lực tài chính khiến nhà đầu tư thận trọng hơn, khả năng tạo ra dòng tiền bắt đầu trở thành yếu tố quan trọng hơn kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Nói cách khác, thị trường đang chuyển từ tư duy "mua để chờ tăng giá" sang "sở hữu tài sản có thể vận hành".

Chuyển dịch từ tư duy đầu cơ sang khai thác dòng tiền, các dự án sở hữu không gian sống hoàn thiện trở thành tâm điểm chú ý của thị trường.

Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung ngày càng lớn, đặc biệt ở phân khúc căn hộ và bất động sản nghỉ dưỡng đại trà, một câu hỏi mới cũng bắt đầu xuất hiện: đâu mới là dòng sản phẩm có thể duy trì hiệu quả cho thuê trong dài hạn?

Không phải mọi bất động sản cho thuê đều có tiềm năng giống nhau

Thực tế thị trường vài năm gần đây cho thấy, bất động sản cho thuê đang phân hóa rất mạnh. Những sản phẩm đại trà, thiếu khác biệt hoặc phụ thuộc hoàn toàn vào khách du lịch ngắn ngày bắt đầu chịu áp lực cạnh tranh lớn khi nguồn cung tăng lên.

Tại nhiều thị trường, việc dư thừa sản phẩm khiến cuộc chơi dần chuyển thành cạnh tranh bằng giá thuê. Công suất khai thác giảm, biên lợi nhuận co lại và nhiều tài sản gần như không còn giữ được mức lợi nhuận như kỳ vọng ban đầu. Điều này khiến giới đầu tư bắt đầu dịch chuyển sang một hướng tiếp cận khác: không chỉ tìm bất động sản có thể cho thuê, mà tìm những tài sản sở hữu tệp khách thuê riêng và khó bị thay thế. Đây cũng là lý do các dòng sản phẩm phục vụ cộng đồng cư trú quốc tế bắt đầu được quan tâm nhiều hơn.

Khác với khách du lịch ngắn ngày, nhóm cư dân quốc tế lưu trú dài hạn thường có nhu cầu sống rõ ràng hơn: cần không gian sống thực, môi trường phù hợp để làm việc từ xa, có cộng đồng cư dân tương đồng và sẵn sàng chi trả cao hơn cho những nơi đáp ứng đúng chất lượng sống họ tìm kiếm. Quan trọng hơn, đây là nhóm khách có tính ổn định cao hơn rất nhiều so với dòng khách du lịch theo mùa vụ.

Không gian sống riêng tư, đầy đủ tiện nghi đáp ứng những tiêu chuẩn khắt khe của cư dân quốc tế lưu trú dài hạn.

Khi quy hoạch "Đà Nẵng mới" mở ra lợi thế cho vùng phía Nam

Nếu chính sách vĩ mô đang tạo ra xu hướng ưu tiên nhà ở cho thuê và khai thác thực, thì quy hoạch vùng lại đang quyết định nơi nào có khả năng hưởng lợi lớn nhất từ xu hướng này.

Trong bức tranh phát triển mới của khu vực miền Trung, sự hình thành "Đà Nẵng mới" sau sáp nhập giữa Đà Nẵng và Quảng Nam đang tạo ra nhiều thay đổi đáng chú ý. Khác với giai đoạn trước vốn tập trung mạnh vào lõi đô thị trung tâm, định hướng phát triển hiện nay của Đà Nẵng đang mở rộng về phía Nam theo hướng: giãn dân, giảm áp lực cho khu vực nội đô, phát triển các không gian sinh thái mật độ thấp và hình thành các vùng sống mới gắn với cảnh quan tự nhiên. Đây được xem là bước chuyển quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị bởi thực tế cho thấy, khi các đô thị lớn ngày càng đối mặt với áp lực dân số, mật độ và môi trường sống, nhu cầu dịch chuyển ra các khu vực có chất lượng sống cao hơn đang trở thành xu hướng toàn cầu. Và đây cũng chính là lợi thế rất đặc biệt của vùng phía Nam Đà Nẵng, đặc biệt là Hội An.

Đón đầu quy hoạch mở rộng về phía Nam Đà Nẵng, Casamia Balanca Hoi An mang đến chất lượng sống vượt trội nhờ lợi thế mật độ xây dựng thấp và không gian quy hoạch sinh thái đồng bộ.

Hội An không còn chỉ là điểm đến du lịch

Nhiều năm trước, phần lớn nhu cầu lưu trú tại Hội An đến từ khách du lịch ngắn ngày. Nhưng hiện nay, ngày càng nhiều người nước ngoài lựa chọn sống dài hạn tại Hội An thay vì chỉ ghé thăm vài ngày, đặc biệt là nhóm digital nomads, chuyên gia quốc tế, cộng đồng kinh doanh dịch vụ, nhóm nghỉ hưu sớm, người làm việc từ xa và các gia đình tìm kiếm môi trường sống cân bằng hơn.

Xu hướng này diễn ra song song với sự dịch chuyển toàn cầu hậu Covid-19, khi ngày càng nhiều cư dân quốc tế lựa chọn các thành phố ven biển có chi phí sống hợp lý, khí hậu dễ chịu, nhịp sống cân bằng hơn, môi trường gần thiên nhiên và kết nối quốc tế thuận lợi.

Nếu Bali bắt đầu quá tải và Phuket ngày càng thương mại hóa mạnh, thì Hội An lại giữ được một lợi thế khác biệt là chất lượng không gian sống thật, đó là yếu tố rất quan trọng với cộng đồng cư trú quốc tế dài hạn. Họ không tìm kiếm một nơi để nghỉ vài đêm mà tìm kiếm nơi có thể sống trong nhiều tháng, nhiều năm. Điều đó đang tạo ra một thị trường nhà ở cho thuê hoàn toàn khác.

Môi trường sống gần gũi với thiên nhiên là thỏi nam châm thu hút cộng đồng "digital nomads" toàn cầu.

Lợi thế nằm ở sự khan hiếm

Điểm đáng chú ý là nhóm khách quốc tế sống dài hạn thường không lựa chọn sản phẩm theo logic đại trà. Họ không ưu tiên những nơi quá đông đúc, quá thương mại hoặc thiếu riêng tư. Thay vào đó, nhóm này thường tìm kiếm không gian xanh, mật độ thấp, gần sông, gần biển, môi trường sống yên tĩnh, cộng đồng cư dân phù hợp và khả năng kết nối với thiên nhiên.

Điều đó khiến các dòng sản phẩm bất động sản sinh thái hoặc các khu đô thị có quy hoạch đồng bộ tại Hội An bắt đầu sở hữu lợi thế rõ rệt hơn trong bài toán khai thác cho thuê. Đặc biệt, khi quỹ đất ven sông, ven biển hoặc các vị trí có cảnh quan đẹp ngày càng khan hiếm, khả năng cạnh tranh của các tài sản này không còn nằm ở giá bán, mà nằm ở việc rất khó bị thay thế.

Đây cũng là lý do nhiều nhà đầu tư bắt đầu quan tâm hơn đến các sản phẩm không chỉ phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng ngắn hạn, mà có thể vận hành như một không gian sống thực sự cho cộng đồng cư trú quốc tế.

Bởi trong dài hạn, tài sản có khả năng duy trì dòng tiền tốt thường không phải tài sản có nguồn cung lớn nhất, mà là tài sản phục vụ đúng nhu cầu sống và sở hữu mức độ khan hiếm đủ cao.

Từ tư duy "tích sản" sang "sở hữu dòng tiền"

Nhìn rộng hơn, những thay đổi hiện nay đang cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam có thể bước sang một chu kỳ phát triển mới. Đó là chu kỳ mà giá trị của tài sản không chỉ nằm ở khả năng tăng giá, mà nằm ở năng lực vận hành thực tế.

Khi nhà ở cho thuê được xem là "trụ cột chiến lược", khi quy hoạch vùng mở ra các không gian sống mới phía Nam Đà Nẵng, và khi cộng đồng cư trú quốc tế ngày càng hiện diện rõ nét hơn tại Hội An, lợi thế có thể sẽ không còn thuộc về những tài sản đại trà. Thay vào đó, thị trường nhiều khả năng sẽ ưu tiên hơn cho những sản phẩm có khả năng khai thác thực, sở hữu tệp khách thuê riêng, khó bị cạnh tranh bằng giá và gắn với xu hướng dịch chuyển cư dân toàn cầu trong dài hạn.

Trong một giai đoạn mà dòng tiền bắt đầu quan trọng hơn kỳ vọng, đây có thể sẽ là khác biệt lớn giữa một tài sản để sở hữu và một tài sản có thể vận hành bền vững theo thời gian.