Nhãn hàng thế chân nhau ở các trung tâm thương mại TP.HCM

Mới đây, hãng bán lẻ đồ thể thao Puma chính thức khai trương cửa hàng flagship đầu tiên tại Việt Nam, đặt tại Vincom Đồng Khởi (quận 1, TP.HCM).

Trước đó, một số thương hiệu quốc tế như Urban Revivo - nhãn hàng đến từ Trung Quốc với tuổi đời 18 năm và Karl Lagerfeld - thương hiệu thời trang từ Pháp, cũng đã góp mặt tại trung tâm thương mại (TTTM) này.

Trong khi đó, tại Saigon Centre cũng xuất hiện những cái tên mới như Longchamp, kể cả Lush và Popmart cũng mở cửa hàng thứ 2 tại đây.

Đáng nói, cả Vincom Đồng Khởi và Saigon Centre đều đạt tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối suốt nhiều năm. Tuy nhiên, sự xuất hiện của loạt thương hiệu mới cũng đồng nghĩa với việc một số nhãn hàng cũ đã rời đi. Điều này làm dấy lên câu hỏi liệu sự thay đổi này có phải do giá thuê mặt bằng quá cao.

Câu chuyện đằng sau

Thực tế, do không còn diện tích trống, giá thuê mặt bằng bán lẻ tại nhiều TTTM ở các quận trung tâm TP.HCM đều duy trì ở mức cao. Tính đến quý III/2024, trung bình mỗi m2 tầng trệt và tầng một ở các TTTM quận trung tâm rơi vào khoảng 274 USD (gần 7 triệu đồng), theo CBRE.

Chia sẻ tại một sự kiện cách đây không lâu, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhìn nhận bất động sản bán lẻ là thị trường duy nhất chứng kiến sự tăng trưởng liên tục về giá. "So với 5 năm trước, giá thuê mặt bằng bán lẻ ở khu vực trung tâm đã tăng 60-70%", bà Dung nhấn mạnh.

Dẫu vậy, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng giá thuê cao không phải nguyên nhân chính khiến một số thương hiệu rời đi.

Thay vào đó, sự xuất hiện một số thương hiệu quốc tế mới là chiến lược của các nhà vận hành TTTM nhằm làm mới trải nghiệm mua sắm, đáp ứng thị hiếu người tiêu dùng ngày càng đa dạng.

Nhiều nhãn hàng quốc tế vừa xuất hiện hoặc mở thêm cửa hàng tại các TTTM ở TP.HCM trong hơn một tháng qua. Ảnh: Longchamp, Urban Revivo, Puma, Popmart.

Bà Trần Phạm Phương Quyên - Quản lý cấp cao mảng cho thuê bán lẻ tại Savills TP.HCM cho rằng mối quan hệ hợp tác chiến lược giữa nhà vận hành TTTM (bên cho thuê) và các nhóm bán lẻ lớn (bên thuê) đóng vai trò quan trọng trong việc liên tục làm mới trải nghiệm mua sắm cho khách hàng.

Theo quan sát của bà, các vị trí vừa xuất hiện nhãn hàng mới hầu như không thay đổi bên thuê. Trong đa số trường hợp, bên thuê là một đơn vị phân phối cho nhiều nhãn hàng quốc tế tại Việt Nam. Họ chủ động thu hút nhãn hàng mới để thay thế nhãn hàng cũ, nhằm đáp ứng thị hiếu người tiêu dùng tốt hơn.

"Việc thay đổi này sẽ giúp làm mới diện mạo của TTTM và giữ chân người mua sắm. Dù là TTTM ở các quận trung tâm thì cũng phải luôn duy trì sự mới mẻ thông qua những thương hiệu mới", bà nói với Tri Thức - Znews.

Đánh giá về triển vọng thị trường, ông David nhận định hiện tại là thời điểm thích hợp để các thương hiệu mới khai trương bởi đây là mùa mua sắm cao điểm với các lễ hội lớn.

Tuy nhiên, bà Trần Phạm Phương Quyên cũng lưu ý rằng các nhãn hàng quốc tế muốn gia nhập thị trường TP.HCM hiện tại vẫn còn gặp một số trở ngại, đặc biệt ở khâu cấp giấy phép kinh doanh. Do đó, người tiêu dùng phải chờ đợi lâu hơn để thấy thêm các cửa hàng khác chính thức mở cửa.

Giá thuê tại TTTM đắc địa sẽ tiếp tục tăng

Theo vị chuyên gia từ Savills, các thương hiệu quốc tế bị hấp dẫn bởi Việt Nam nhờ lợi thế dân số trẻ, thị trường gần 100 triệu dân. Đặc biệt tại các thành phố lớn, nhóm người tiêu dùng trẻ rất nhạy bén với xu hướng mới, có mức sống ngày càng cao và nhu cầu thể hiện bản thân lớn.

"Đây là lý do các ngành hàng thời trang, mua sắm, dịch vụ ăn uống và giải trí vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển", bà Quyên nhận định.

Cùng chung quan điểm, ông David Jackson cho biết các thương hiệu cao cấp luôn ưu tiên những TTTM tại khu vực trung tâm nhờ vị trí đắc địa, khả năng tiếp thị và giá trị nhận diện thương hiệu, giúp họ dễ dàng tiếp cận khách hàng trong nước lẫn du khách quốc tế.

Tuy nhiên, tổng nguồn cung bán lẻ của TP.HCM đến hết quý III chỉ đạt gần 1,5 triệu m2, trong đó 75% ở khu vực ngoại thành. Còn khu trung tâm như quận 1 không có nguồn cung mới.

Vì vậy, theo báo cáo của Avison Young, các trung tâm thương mại ở quận 1 như Saigon Centre, Vincom Center Đồng Khởi, Nowzone, Diamond Plaza... luôn đạt tỷ lệ lấp đầy 98-100% suốt nhiều năm.

Thậm chí, khối đế bán lẻ tại các khách sạn lớn như Rex Arcade, MPlaza Saigon, Times Square hay Terra Royal cũng đạt tỷ lệ lấp đầy 100%, không còn diện tích trống.

"Những lợi thế này cho phép các dự án TTTM này không chỉ đưa ra giá chào thuê cao mà còn đặt ra những tiêu chuẩn khắt khe để lựa chọn khách thuê", ông David bổ sung.

Giá thuê tại các TTTM ở vị trí đắc địa sẽ tiếp tục tăng, trong khi giá thuê tại khu vực ngoài trung tâm dự kiến ổn định hơn

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam

Theo đánh giá của bà Quyên, giá thuê mặt bằng tại các quận trung tâm hiện nay trung bình đã đắt gấp đôi, thậm chí gấp 3 so với các quận bán trung tâm.

Tuy nhiên, khi so với các thành phố lớn khác trong khu vực, giá thuê tại trung tâm TP.HCM vẫn tương đối thấp.

Chia sẻ với Tri Thức - Znews, ông David dự báo giá thuê tại những TTTM ở vị trí đắc địa sẽ tiếp tục tăng, trong khi giá thuê tại khu vực ngoài trung tâm dự kiến ổn định hơn do phải cạnh tranh với các dự án mới như Parc Mall (quận 8), Central Premium Mall (quận 8) hay Centre Mall Võ Văn Kiệt - Satra Mall (quận 6).

Mặt khác, bà Quyên nhận định khu vực vùng ven có thể đối mặt với khó khăn trong việc thu hút khách thuê, bởi các thương hiệu thời trang và mua sắm cao cấp vẫn còn e ngại khi mở cửa hàng tại các khu dân cư mới.

Nhóm khách thuê chính tại đây vẫn tập trung vào các ngành nhu yếu phẩm, dịch vụ và ăn uống, khiến khả năng phát triển các thương hiệu khác gặp nhiều hạn chế.