Từ vị trí thứ 28 lên top 8 thị trường LEED ngoài Mỹ
Một kết quả bất ngờ xuất hiện trong bảng xếp hạng công trình xanh thế giới năm 2025. Việt Nam lần đầu tiên lọt vào nhóm 10 quốc gia và vùng lãnh thổ có diện tích công trình được chứng nhận LEED lớn nhất ngoài Mỹ, đứng ở vị trí thứ 8, vượt qua những thị trường phát triển như Thụy Điển và Các Tiểu vương quốc Arab Thống nhất (UAE).
Theo công bố ngày 2/2/2026 của Hội đồng Công trình Xanh Mỹ (USGBC) và Green Business Certification Inc. (GBCI), Việt Nam có 100 dự án được cấp chứng nhận LEED trong năm 2025, tương ứng hơn 2,6 triệu m² diện tích sàn. Hai năm trước đó, Việt Nam mới đứng thứ 28 trong bảng xếp hạng này.
Nguồn: Hội đồng Xây dựng Xanh Hoa Kỳ và Tổ chức Chứng nhận Doanh nghiệp Xanh
LEED, viết tắt của Leadership in Energy and Environmental Design, là hệ thống đánh giá công trình xanh được sử dụng rộng rãi trên thế giới. Các dự án được xem xét dựa trên nhiều tiêu chí liên quan đến hiệu quả năng lượng, sử dụng nước, vật liệu xây dựng, chất lượng môi trường bên trong công trình và các yếu tố phát triển bền vững. Tùy số điểm đạt được, công trình được xếp vào một trong bốn cấp độ gồm Certified, Silver, Gold và Platinum.
Theo USGBC, sản xuất công nghiệp và kho vận là hai phân khúc ghi nhận mức tăng trưởng LEED nổi bật nhất tại Việt Nam trong năm 2025. Xu hướng này phản ánh sự chuyển dịch của các cơ sở sản xuất và logistics phục vụ xuất khẩu theo hướng đáp ứng những yêu cầu quốc tế ngày càng cao về chất lượng công trình, môi trường và hiệu quả vận hành.
Báo cáo tổng quan thị trường công trình xanh Việt Nam quý III/2026 của Tổ chức Tài chính Quốc tế (IFC) cho biết, tính đến ngày 30/9, cả nước có 910 công trình đạt chứng nhận xanh, với tổng diện tích sàn gần 23,3 triệu m². Trong đó, riêng hệ thống LEED ghi nhận 351 công trình với khoảng 9,69 triệu m² sàn được chứng nhận.
So với cuối năm 2025, số công trình LEED tại Việt Nam đã tăng thêm 61, trong khi tổng số công trình đạt các chứng nhận xanh tăng từ 780 lên 910. Theo cơ cấu diện tích sàn được các đơn vị tư vấn tổng hợp từ báo cáo IFC, nhà xưởng và kho hàng công nghiệp chiếm khoảng 38% tổng diện tích công trình xanh được chứng nhận tại Việt Nam, tính chung các hệ thống LEED, EDGE, Green Mark và các tiêu chuẩn khác.
Sự hiện diện ngày càng lớn của nhà xưởng và kho vận trong thị trường công trình xanh cho thấy phát triển bền vững đã trở thành một yếu tố được tính đến trong chiến lược đầu tư bất động sản công nghiệp, lĩnh vực vốn có đặc thù sử dụng nhiều tài nguyên và phục vụ những chuỗi cung ứng sản xuất quy mô lớn.
Thị trường khu công nghiệp phục hồi, cuộc cạnh tranh bước sang giai đoạn mới
Xu hướng phát triển nhà xưởng xanh diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang phục hồi sau giai đoạn nhiều nhà đầu tư trì hoãn quyết định mở rộng sản xuất vì những bất định thương mại quốc tế.
Trong báo cáo cập nhật ngành khu công nghiệp công bố ngày 3/11/2026, Công ty Chứng khoán Vietcap cho biết vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực chế biến, chế tạo đạt khoảng 22,8 tỷ USD trong 9 tháng đầu năm, tăng 36% so với cùng kỳ. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ các dự án đầu tư mới, với tổng vốn khoảng 13,4 tỷ USD, tăng tới 84%.
Vietcap cho biết diện tích đất khu công nghiệp hấp thụ ròng tại các thị trường cấp 1 đạt khoảng 613 ha trong 9 tháng đầu năm 2026, tăng 32% so với cùng kỳ. Miền Bắc đóng góp khoảng 450 ha, tiếp tục là khu vực dẫn dắt nhu cầu, nhờ sự hiện diện và mở rộng hoạt động của các doanh nghiệp sản xuất điện tử, linh kiện và công nghệ cao.
Phân khúc nhà xưởng xây sẵn cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực. Theo báo cáo thị trường quý III/2026 của CBRE, miền Bắc có khoảng 500.000 m² nhà xưởng xây sẵn được hấp thụ trong quý, mức cao nhất từng ghi nhận. Tỷ lệ lấp đầy bình quân của loại hình này tại các thị trường công nghiệp cấp 1 tăng lên 90,2%, trong khi nhà kho xây sẵn đạt 89,2%.
Tuy nhiên, sự phục hồi nhu cầu không đồng nghĩa thị trường trở lại giai đoạn tăng giá mạnh như trước đây. Vietcap chỉ ra rằng giá chào thuê đất khu công nghiệp tại các thị trường cấp 1 hiện đạt trung bình khoảng 144 USD/m² ở miền Bắc và 185 USD/m² ở miền Nam, tăng lần lượt 1% và 1,5% so với cùng kỳ. Tốc độ này thấp hơn đáng kể so với mức tăng khoảng 10% mỗi năm trong giai đoạn 2021–2023.
Theo Vietcap, dù giá thuê vẫn duy trì xu hướng tích cực, khả năng quay trở lại tốc độ tăng trưởng cao trước đây là không lớn, triển vọng giữa các nhà phát triển sẽ có sự phân hóa.
Những diễn biến trên cho thấy các nhà phát triển bất động sản công nghiệp đứng trước một môi trường cạnh tranh ngày càng rõ nét. Quỹ đất, vị trí và kết nối hạ tầng vẫn giữ vai trò quyết định, nhưng chất lượng nhà xưởng, khả năng đáp ứng yêu cầu kỹ thuật và chi phí vận hành dài hạn đang trở thành những yếu tố cần được cân nhắc kỹ hơn.
Đặc biệt, với các doanh nghiệp sản xuất phục vụ thị trường quốc tế, lựa chọn địa điểm đầu tư còn gắn với yêu cầu quản trị chuỗi cung ứng, sử dụng năng lượng hiệu quả và thực hiện các mục tiêu phát triển bền vững. Đây là một trong những cơ sở thúc đẩy sự phát triển của các nhà xưởng và kho vận theo tiêu chuẩn xanh.
Cuộc đua LEED Gold trong bất động sản công nghiệp
Trên thị trường bất động sản công nghiệp, LEED Gold đang được nhiều nhà phát triển lựa chọn như một tiêu chuẩn cho các dự án nhà xưởng và kho vận chất lượng cao. Đây là cấp chứng nhận dành cho công trình đạt từ 60 đến 79 điểm theo hệ thống LEED, được đánh giá thông qua quy trình thẩm định của tổ chức chứng nhận độc lập.
Giá trị của chứng nhận không dừng ở việc công trình sử dụng những vật liệu thân thiện với môi trường. Các giải pháp thiết kế nhằm giảm nhu cầu năng lượng, tiết kiệm nước, cải thiện chất lượng không khí và kiểm soát hiệu suất công trình có thể tạo ra lợi ích vận hành dài hạn. Đối với doanh nghiệp thuê, những tiêu chí được đánh giá độc lập còn hỗ trợ quá trình báo cáo phát triển bền vững và đáp ứng yêu cầu của các đối tác quốc tế.
Cuộc đua này đang thu hút nhiều nhà phát triển bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Một số đơn vị đã công bố các dự án đạt chứng nhận LEED Gold với các giải pháp về hệ thông điện mặt trời mái nhà, thu gom nước mưa và các giải pháp hạn chế tác động của nhiệt độ đối với công trình.
Đơn cử, tháng 7/2026, Sembcorp Development, công ty con của tập đoàn Sembcorp Industries (Singapore), trở thành đơn vị đầu tiên tại Việt Nam được tiền chứng nhận nguyên mẫu LEED Volume dành cho các công trình công nghiệp xây sẵn.
Một cái tên mới nổi lên là KCN Việt Nam. Thành lập năm 2021, KCN Việt Nam hiện có danh mục 10 dự án với tổng quỹ đất phát triển hơn 300 ha tại các trung tâm công nghiệp ở miền Bắc và miền Nam.
Theo báo cáo thị trường kho vận cao cấp miền Bắc quý II/2026 của JLL, KCN Việt Nam nắm khoảng 6% thị phần trong phân khúc nhà kho xây sẵn cao cấp mà đơn vị này theo dõi. JLL cũng ghi nhận nguồn cung mới từ KCN Việt Nam và Frasers Property trong quý, bên cạnh các nhà phát triển lớn như Mapletree. Hiện tại, công ty KCN Việt Nam là một trong những nhà phát triển trong nước đang mở rộng danh mục nhà xưởng và kho vận theo tiêu chuẩn xanh.
KCN Hố Nai 2A của KCN Việt Nam
KCN Việt Nam đã công bố hai dự án đạt LEED Gold. Tháng 7/2025, dự án kho và nhà xưởng kết hợp tại KCN DEEP C – Hải Phòng giai đoạn 2 nhận chứng nhận theo hệ thống LEED v4 Building Design and Construction – Core and Shell. Dự án áp dụng các giải pháp tiết kiệm năng lượng, nước, sử dụng vật liệu bền vững và cải thiện chất lượng môi trường bên trong công trình.
Đến tháng 1/2026, KCN Việt Nam tiếp tục công bố dự án Nhơn Trạch 6D – Đồng Nai đạt LEED Gold. Dự án có quy mô phát triển 14,5 ha, cung cấp gần 90.000 m² nhà kho xây sẵn, nằm tại khu vực có khả năng kết nối với các tuyến giao thông, cảng biển và hệ thống logistics trọng điểm phía Nam.
Tiếp đó, vào đầu tháng 11/2026, doanh nghiệp tiếp tục công bố phân khu 2A có quy mô 16,8 ha thuộc dự án KCN Hố Nai tại Khu công nghiệp Hố Nai (thành phố Đồng Nai) đạt chứng nhận LEED Gold. Dự án dự kiến cung cấp hơn 100.000 m² tổng diện tích sàn cho thuê bao gồm nhà xưởng và kho xưởng hỗn hợp. Đây cũng là dự án kho xưởng xây sẵn thứ ba trong danh mục dự án của KCN Việt Nam đạt chứng nhận này, sau KCN Nhơn Trạch 6D và KCN DEEP C.
Nhìn từ những bước đi của các nhà đầu tư như KCN Việt Nam có thể thấy tiêu chuẩn xanh đang dần được đưa vào ngay từ giai đoạn thiết kế và phát triển dự án, thay vì chỉ được xem xét khi công trình hoàn thành. Dù vậy, chứng nhận LEED không tự động bảo đảm mức giá thuê cao hơn hay hiệu quả kinh doanh tốt hơn. Khả năng thu hút khách thuê còn phụ thuộc vào vị trí, giá thuê, chất lượng hạ tầng, dịch vụ quản lý và sự phù hợp với yêu cầu sản xuất của từng doanh nghiệp.
Trong bối cảnh nguồn cung khu công nghiệp tiếp tục tăng và tốc độ tăng giá thuê đã chậm lại, sự khác biệt về chất lượng tài sản có thể trở thành yếu tố quan trọng hơn trong việc giữ chân khách thuê và thu hút dòng vốn sản xuất mới. Cuộc đua phát triển nhà xưởng xanh vì thế cũng là một phần của quá trình nâng cấp hạ tầng công nghiệp Việt Nam để đáp ứng những yêu cầu ngày càng cao của chuỗi cung ứng toàn cầu.
