Việt Nam đang hướng tới 1 triệu căn nhà ở xã hội, riêng trong năm nay các địa phương được giao mục tiêu hoàn thành khoảng 158.700 căn. Nghị quyết 21 mới đây của Trung ương cũng định hướng hạ giá nhà đang ở mức cao phi lý, khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai. Do đó, những mô hình, giải pháp về nhà ở giá rẻ phục vụ người thu nhập thấp đã đi vào thực tế luôn là nguồn tham khảo hữu ích.
Dưới đây là một mô hình khá đặc biệt tại Bỉ, triển khai với triết lý: người dân chỉ cần bỏ tiền mua căn hộ, không cần bỏ tiền mua giá trị đất bất chấp nó tăng giảm ra sao; và cả người bán lẫn người mua một căn hộ đều được hưởng lợi tức khi sang nhượng
Không cần trả tiền đất, vẫn có nhà ở
Tại Bỉ, Quỹ đất cộng đồng Brussels (Community Land Trust Brussels, viết tắt CLTB) được thành lập năm 2012 để cung cấp nhà cho người có thu nhập thấp. Đây là một tổ chức phi lợi nhuận, giữ quyền sở hữu đất lâu dài, còn người dân mua và sở hữu căn nhà được xây trên phần đất đó.
CLTB giữ quyền sở hữu đất. Hộ gia đình mua căn nhà xây trên khu đất đó và được trao quyền sử dụng đất, hiện thường trong 50 năm và có khả năng gia hạn. Phí sử dụng đất khoảng 10 euro/tháng, điều chỉnh theo chỉ số giá.
Người mua vì thế không phải đưa toàn bộ giá trị đất vào khoản tiền mua nhà.
Hộ gia đình mua căn nhà xây trên khu đất đó và được trao quyền sử dụng đất, hiện thường trong 50 năm và có khả năng gia hạn. (Ảnh: AR)
Báo cáo của OECD - Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế tại các nước đang phát triển - công bố năm 2025 cho biết CLTB đã hoàn thành 5 dự án với 103 căn, cung cấp chỗ ở cho khoảng 450 người và các căn nhà có mức giá phải chăng hơn lựa chọn trên thị trường trung bình khoảng 40%.
Tuy nhiên, OECD cũng lưu ý, họ không tự thực hiện phép đo này mà dẫn số liệu từ CLTB và World Habitat Awards.
Một nghiên cứu độc lập hơn do dự án EqualHouse công bố năm 2026 cũng cho kết quả cùng chiều. Báo cáo thực địa này ghi nhận nhà CLTB thường được bán thấp hơn giá thị trường khoảng 25-50%, với mức khoảng 1.650 euro/m², so với khoảng 2.800-4.000 euro/m² trên thị trường Brussels.
Nghiên cứu cho rằng khả năng chi trả được tạo ra bởi cả một gói cơ chế gồm đất được giữ khỏi thị trường đầu cơ, trợ cấp công, tín dụng xã hội và hạn chế giá bán lại.
Điều này cũng có nghĩa không thể quy toàn bộ mức chênh lệch 40% chỉ cho việc tách đất khỏi căn nhà.
Căn nhà giá rẻ không trở thành "món đầu cơ"
Cơ chế đáng chú ý nhất của mô hình này là khi chủ nhà muốn bán.
Giao dịch phải đi qua CLTB, và người mua tiếp theo được lựa chọn trong số các ứng viên đủ điều kiện. Giá bán cũng không được tự do chạy theo thị trường.
Theo công thức của mô hình này, chủ nhà nhận lại giá mua ban đầu, cộng 25% phần tăng giá của căn nhà, cùng giá trị hợp lệ của những cải tạo đã thực hiện (nếu có).
CLTB đã hoàn thành 5 dự án với 103 căn, cung cấp chỗ ở cho khoảng 450 người và các căn nhà có mức giá phải chăng hơn lựa chọn trên thị trường trung bình khoảng 40%. (Ảnh: CLTB)
Ví dụ, nếu căn nhà từng được mua với giá 200.000 euro và phần tăng giá thị trường sau đó là 40.000 euro, chủ nhà chỉ được hưởng thêm 10.000 euro từ khoản tăng này. Nếu có thêm 10.000 euro cải tạo được công nhận, giá bán lại sẽ là 220.000 euro.
Người sở hữu vẫn tích lũy được một phần giá trị, nhưng không thể hưởng toàn bộ mức tăng giá do thị trường tạo ra.
Đây là điểm khác biệt lớn của mô hình: hỗ trợ không chỉ dành cho người mua đầu tiên mà được “khóa” vào căn nhà để người mua sau tiếp tục hưởng lợi.
Không phải hộ thu nhập thấp nào cũng được áp dụng
CLTB cũng nói rõ, đây không phải mô hình nhà ở miễn phí.
Ứng viên tất nhiên là trường hợp không sở hữu căn nhà nào khác, đáp ứng trần thu nhập, đăng ký vào danh sách, đồng ý ở thực, và đặc biệt phải có khả năng tài chính để mua nhà.
Khi được chọn, người mua còn phải đặt cọc 2.000 euro.
CLTB thường được bán thấp hơn giá thị trường khoảng 25-50%, với mức khoảng 1.650 euro/m², so với khoảng 2.800-4.000 euro/m² trên thị trường Brussels. (Ảnh: TBT)
Mức trần thu nhập năm 2026 thay đổi theo quy mô gia đình và nhóm hỗ trợ. Chẳng hạn, với người sống một mình, mức trần cao nhất trong hệ thống là 28.955 euro thu nhập chịu thuế mỗi năm; với hộ có từ hai nguồn thu nhập và chưa có con, mức tương ứng là 36.769 euro.
Điều đó chỉ ra một giới hạn: những hộ quá nghèo vẫn có thể không tiếp cận được CLTB, và những hộ có thu nhập vượt ngưỡng đương nhiên không nằm trong danh sách.
Giá rẻ phải đổi bằng đất, vốn và hỗ trợ công dài hạn
Việc tách đất khỏi căn nhà không làm chi phí đất biến mất. Chi phí đó được chuyển sang một chủ thể khác.
OECD cho biết, CLTB chủ yếu nhận nguồn lực từ Vùng Brussels-Capital. Người mua còn được Quỹ Nhà ở Brussels cung cấp các khoản vay thế chấp xã hội.
Nghiên cứu EqualHouse năm 2026 cũng kết luận khả năng mở rộng của mô hình phụ thuộc vào đất, trợ cấp và năng lực tổ chức. Nói cách khác, đây không phải cơ chế có thể tự vận hành chỉ nhờ cơ chế thị trường.
Giao dịch phải đi qua CLTB và người mua tiếp theo được lựa chọn trong số các ứng viên đủ điều kiện. (Ảnh: TBT)
Điểm yếu ấy đã bộc lộ. Năm 2025, trong bối cảnh ngân sách và chính trị tại Brussels gặp khó khăn, CLTB phải tạm dừng nhận ứng viên mua nhà mới do triển vọng phát triển thêm dự án bị hạn chế.
Vì vậy, chưa thể kết luận đây là phương án có thể nhân rộng hàng loạt, mà có rất nhiều điều kiện đi kèm.
Dù vậy, giải pháp của CLTB gợi một nguyên tắc đáng chú ý cho những nơi đang tìm cách mở rộng nhà ở vừa túi tiền cho đối tượng thụ hưởng.
Thay vì chỉ hỏi làm sao trợ giá cho một căn nhà, có thể đặt thêm câu hỏi: làm sao giữ phần hỗ trợ đó tồn tại qua nhiều người sử dụng?
CLTB làm điều đó bằng ba lớp: đất không được đưa trở lại thị trường đầu cơ, giá bán lại được kiểm soát và người mua được hỗ trợ tín dụng.
Đổi lại, mô hình cần quỹ đất, nguồn vốn công và một tổ chức đủ năng lực quản lý tài sản trong hàng chục năm.
Tham khảo từ: OECD, EqualHouse, Community Land Trust Brussels, Chính quyền Vùng Brussels-Capital
