Giá nhà tại Hà Nội duy trì ở mức cao, trong khi nguồn cung căn hộ phù hợp với khả năng tài chính của người thu nhập trung bình còn hạn chế. Phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) được kỳ vọng mở thêm cơ hội an cư khi những khu vực xa trung tâm có thể kết nối thuận tiện với các trung tâm việc làm, dịch vụ.
Phối cảnh khu quy hoạch TOD Xuân Đỉnh của tuyến đường sắt đô thị số 2 Nam Thăng Long - Trần Hưng Đạo. Ảnh: MRB
Cơ hội an cư từ những mô hình TOD
Trong nhiều năm, khoảng cách đến trung tâm thành phố luôn là yếu tố quan trọng khi người dân Hà Nội lựa chọn nơi ở. Với những gia đình làm việc tại khu vực nội đô, chuyển đến các khu đô thị xa hơn có thể giảm chi phí mua nhà nhưng kéo theo bất tiện về đi lại, học tập và sinh hoạt. Không ít người phải cân nhắc giữa căn hộ nhỏ, giá cao ở vị trí thuận tiện với căn hộ rộng hơn nhưng mất nhiều thời gian di chuyển mỗi ngày.
Bài toán này càng rõ nét khi giá chung cư Hà Nội vẫn ở mức cao. Theo báo cáo thị trường quý III-2026 của Tập đoàn Bất động sản Savills, giá chào bán căn hộ sơ cấp trung bình đạt 107 triệu đồng/m². Hơn 70% số căn hộ bán được có giá trên 6 tỷ đồng, trong khi sản phẩm thuộc khoảng giá 2-4 tỷ đồng gần như biến mất.
Trong bối cảnh đó, phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng mở ra cách tiếp cận khác đối với bài toán nhà ở. Thay vì tập trung nguồn cung tại những khu vực có giá đất cao, các dự án có thể bố trí tại địa bàn còn dư địa phát triển nhưng được kết nối thuận tiện với hệ thống đường sắt đô thị và các phương tiện vận tải công cộng.
Hà Nội đã có những tuyến đường sắt đô thị đi vào khai thác, từng bước hình thành thói quen sử dụng giao thông công cộng. Cùng với định hướng phát triển mạng lưới đường sắt đô thị dài hạn, các khu vực quanh nhà ga được kỳ vọng trở thành nơi tập trung dân cư, thương mại, dịch vụ và việc làm. Đây là điều kiện để thành phố tổ chức lại không gian đô thị, giảm áp lực dân số nội đô và mở rộng lựa chọn nơi ở.
Theo TS, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn (Hội Kiến trúc sư Việt Nam), muốn phát triển nhà ở vừa túi tiền cần thay đổi cách lựa chọn vị trí dự án. Những khu vực xa trung tâm, nơi chi phí đất đai còn phù hợp có thể phát triển căn hộ với tổng giá trị thấp hơn nếu được kết nối thuận tiện bằng mạng lưới đường sắt đô thị và có đầy đủ tiện ích phục vụ cuộc sống.
Gợi mở này đáng chú ý bởi đường sắt đô thị có thể thay đổi cách xác định khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc. Một khu dân cư xa trung tâm về địa lý vẫn hấp dẫn người mua nếu thời gian di chuyển ổn định, chi phí hợp lý và các nhu cầu sinh hoạt hằng ngày được đáp ứng tại chỗ.
Phát triển sản phẩm từ nhu cầu thực tế
Một trong những thách thức đối với phát triển nhà ở quanh các tuyến đường sắt đô thị là giá trị đất đai gia tăng khi hạ tầng giao thông được đầu tư. Khả năng kết nối tốt hơn làm tăng sức hấp dẫn của bất động sản, kéo theo kỳ vọng về giá bán và lợi nhuận.
Nếu thiếu định hướng cơ cấu nhà ở ngay từ khâu quy hoạch, những khu vực có lợi thế TOD có thể tiếp tục tập trung các dự án thương mại giá cao. Vì vậy, quy hoạch cần dành không gian cho nhà ở phục vụ nhu cầu thực, gồm nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các sản phẩm thương mại có diện tích, mức giá phù hợp với nhóm thu nhập trung bình.
Cùng với quỹ đất, thiết kế và công nghệ xây dựng cũng tác động đến giá thành nhà ở. Theo một số chuyên gia xây dựng, tối ưu kết cấu, vật liệu và phương án thi công từ giai đoạn thiết kế có thể góp phần tiết giảm chi phí. Những căn hộ diện tích khoảng 40-60m² là hướng đáp ứng nhu cầu của người trẻ và gia đình ít thành viên.
Tuy nhiên, giảm diện tích không đồng nghĩa với thu hẹp điều kiện sống thiết yếu. Thiết kế vẫn phải bảo đảm thông gió, chiếu sáng và công năng sử dụng.
Các không gian sinh hoạt cộng đồng, làm việc chung, vui chơi có thể được tổ chức hợp lý để tăng hiệu quả sử dụng diện tích, nhưng không nên tạo thêm gánh nặng chi phí vận hành cho cư dân.
TS, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cũng gợi ý bố trí một số chức năng tiếp khách, làm việc và giải trí tại không gian chung, qua đó giảm nhu cầu diện tích riêng trong từng căn hộ. Cách tiếp cận này cho thấy nhà ở vừa túi tiền không chỉ là giảm giá bán trên mỗi mét vuông mà còn tạo ra sản phẩm có diện tích hợp lý, công năng phù hợp và chất lượng sống được bảo đảm.
Dưới góc độ thị trường, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam Võ Huỳnh Tuấn Kiệt lưu ý, người mua ngày càng chú trọng chất lượng công trình, tiện ích, quản lý vận hành và khả năng sử dụng lâu dài. Vì vậy, phát triển sản phẩm cần xuất phát từ nhu cầu thực tế, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng giá bán khi lập dự án.
Điều này đặc biệt có ý nghĩa với những gia đình trẻ phải cân đối tiền mua nhà, trả nợ ngân hàng và chi phí sinh hoạt. Một căn hộ có giá thấp hơn nhưng thiếu dịch vụ, tốn kém chi phí đi lại hoặc phí quản lý cao chưa chắc là lựa chọn tiết kiệm.
Bên cạnh quy hoạch, cần có cơ chế khuyến khích doanh nghiệp phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu số đông. Việc lựa chọn nhà đầu tư, xác định nghĩa vụ phát triển hạ tầng, khai thác giá trị gia tăng từ đất và bố trí các loại hình nhà ở phải được tính toán đồng bộ. Nguồn lực hình thành từ lợi thế giao thông cần được sử dụng hiệu quả để phát triển vận tải công cộng và các công trình phục vụ cộng đồng.
TOD vì thế không chỉ là phương thức khai thác giá trị bất động sản quanh nhà ga. Với Hà Nội, thành công của mô hình này còn phải được đo bằng khả năng hình thành những khu dân cư thuận tiện, có chi phí sống hợp lý và mở rộng cơ hội an cư cho người lao động.
