Không cần chờ sửa luật Đất đai
Theo khoản 2 điều 50 nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đối với các dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày 1/8/2024 nhưng chưa xác định được giá đất, người sử dụng đất sẽ phải nộp bổ sung một khoản tương đương 5,4%/năm trên số tiền sử dụng đất phải nộp trong thời gian chờ định giá.
Quy định này vốn nhằm đảm bảo nguyên tắc không để thất thu ngân sách trong giai đoạn sử dụng đất mà chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
Tuy nhiên, rất nhiều ý kiến đã cho rằng quy định này không hợp lý, không công bằng với doanh nghiệp, người dân sử dụng đất vì việc định giá đất chậm là do cơ quan Nhà nước.
Đáng chú ý, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhấn mạnh, việc xác định giá đất, nộp tiền sử dụng đất đang là thủ tục tiên quyết để doanh nghiệp được công nhận quyền sử dụng khu đất cho mục đích thương mại. Do đó, việc sửa đổi những bất cập của Nghị định 103 cần khẩn trương và nhanh chóng. Vị Chủ tịch HoREA kiến nghị Bộ Tài chính phải chủ động có phương án sửa đổi, không chờ đến phải sửa điều 257 Luật Đất đai 2024 rồi mới sửa đổi các điều 50 và 51 Nghị định 103.
Người dân và doanh nghiệp đều mong chờ Bộ Tài chính sửa ngay Nghị định 103 để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, giảm chi phí đầu vào và khơi thông nguồn cung nhà ở. (Ảnh minh họa: Minh Đức).
Thay vào đó, ngay lúc này, Bộ Tài chính cần tính lại khoảng thời gian làm căn cứ nộp bổ sung tiền đất là từ ngày 1/8/2024 (thời điểm Luật đất đai 2024 có hiệu lực) cho đến ngày có quyết định phê duyệt giá đất, trừ đi khoảng thời gian 180 ngày là thời hạn để xác định giá đất theo quy định tại Khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai 2024.
Ngoài ra, với các trường hợp trước thời điểm đó, quy định cần sửa đổi theo hướng không tính khoản tiền bổ sung đối với thời gian chưa xác định giá đất”.
“ Việc sửa theo hướng như vậy sẽ vừa phù hợp với với hoàn cảnh hiện thời, vừa giải quyết những vướng mắc của doanh nghiệp, cho thấy sự thấu đáo của cơ quan Nhà nước trong việc rà soát, sửa đổi các quy định không phù hợp ”, ông Châu nhận định.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) cho biết, việc định giá đất và nộp tiền sử dụng đất tác động rất lớn đến hoạt động của doanh nghiệp và người dân, nên không thể chờ đợi. Trên tinh thần đó, Bộ Tài chính - với vai trò điều hành chính sách tài khóa đất đai - có thể và nên chủ động đề xuất điều chỉnh phù hợp các điểm nghẽn hiện tại trong khuôn khổ hiện hành.
" Một chính sách đúng không nhất thiết là bất biến, mà là chính sách biết lắng nghe và cải tiến khi có dấu hiệu bất cập. Chính sự linh hoạt ấy mới nuôi dưỡng được lòng tin, tạo động lực cho doanh nghiệp tiếp tục đầu tư, đóng góp nhiều hơn cho đất nước" , ông Huy nhấn mạnh.
DN không mắc lỗi, không thể gánh hậu quả
Theo các chuyên gia, trách nhiệm xác định giá đất là của cơ quan Nhà nước, người sử dụng đất không được tham gia vào quá trình xác định giá đất, vì vậy việc chậm trễ trong việc xác định giá đất là do lỗi của các cơ quan Nhà nước, không phải lỗi của người sử dụng đất. Do đó, không thể bắt người sử dụng đất chịu hậu quả.
Vì thế theo đại biểu Nguyễn Quang Huân (Bình Dương), Phó Chủ tịch Hội Doanh nhân tư nhân Việt Nam, cần phải tính toán chi tiết lỗi này thuộc về ai, là bên giao đất hay bên được giao đất. Nếu bên được giao đất cố tình trì hoãn hay chậm làm hồ sơ để được xác định giá đất và nộp tiền sử dụng đất thì áp dụng mức thu bổ sung 5,4%/năm là hợp lý.
Việc nộp bổ sung tiền sử dụng đất cần phải linh hoạt với từng trường hợp cụ thể. (Ảnh: Minh Đức).
Trái lại, nếu là lỗi của bên giao đất thì Bộ Tài chinh cần có quy định miễn hay giảm số tiền này cho doanh nghiệp để tạo ra môi trường bình đẳng và công bằng hơn.
“ Nếu vướng mắc nào thuộc thẩm quyền của Chính phủ thì Chính phủ sửa đổi, vướng mắc nào vượt thẩm quyền của Chính phủ thì Chính phủ trình Quốc hội để sửa đổi. Tôi nghĩ không có gì là không giải quyết được. Bây giờ vướng chỗ nào thì phải tháo gỡ chỗ đó, phải tháo gỡ thật sớm để giảm bớt khó khăn cho người dân, doanh nghiệp ”, đại biểu Huân nói.
Tương tự, ông Lê Hoàng Châu cũng nhấn mạnh, nếu chậm xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất là do lỗi của cơ quan nhà nước, doanh nghiệp không nên bị tính lãi chậm nộp.
Doanh nghiệp chỉ có lỗi trong trường hợp cơ quan thuế đã thông báo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (bổ sung) nhưng không nộp đúng hạn.
Đại biểu Hà Sĩ Đồng, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Quảng Trị cũng cũng tán đồng chỉ thu bổ sung trong trường hợp có lỗi từ phía doanh nghiệp, còn lại thì phải miễn. Theo ông Đồng, việc buộc doanh nghiệp phải gánh khoản phí từ sự chậm trễ từ phía Nhà nước không những gây bất công mà còn làm tăng thêm gánh nặng do doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn về tài chính, thanh khoản và thị trường.
Ông Đồng nhận định, trên thực tế, phần lớn việc chậm xác định giá đất không bắt nguồn từ lỗi của doanh nghiệp mà do sự chậm trễ trong quy trình hành chính, sự phối hợp thiếu hiệu quả giữa các sở, ngành và những vướng mắc pháp lý trong hướng dẫn thực hiện các phương pháp định giá cũng như quá trình thẩm định, phê duyệt.
Do đó, các chuyên gia khuyến nghị cơ quan Nhà nước không thu tiền bổ sung đối với các trường hợp việc chậm xác định giá đất là do lỗi của cơ quan Nhà nước mà chỉ thực hiện việc thu khoản tiền bổ sung đối với trường hợp người sử dụng đất mới có quyết định giao đất, cho thuê hoặc chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chưa được xác định giá đất nhưng đã đưa vào khai thác, kinh doanh và thu được lợi nhuận.
Đặc biệt, ông Châu cho rằng không có cơ sở pháp lý để yêu cầu nộp bổ sung phần tiền sử dụng đất phát sinh trong khoảng thời gian chưa xác định được giá đất trước ngày 1/8/2024 - thời điểm Luật Đất đai mới có hiệu lực.
Chủ tịch HoREA kiến nghị sửa đổi Nghị định 103 theo hướng: chỉ xác định khoản bổ sung đối với khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần sau ngày 1/8/2024 đến thời điểm có thông báo nộp tiền của cơ quan thuế, cần trừ đi khoảng thời gian tối đa 180 ngày - là thời hạn theo luật để UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giá đất.
Luật Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cũng nhấn mạnh, trước hết không nên áp dụng hồi tố với các trường hợp phát sinh trước ngày 1/8/2024 - thời điểm Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực.
Nếu cố tình áp dụng hồi tố trong khi luật chưa cho phép sẽ vi phạm nguyên tắc pháp chế. Bên cạnh đó, nếu thực sự cần truy thu thì cũng cần giới hạn trong phạm vi hợp lý. Cụ thể, chỉ nên áp dụng đối với những dự án phát sinh sau ngày 1/8/2024, tức là sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực và chỉ sau khi đã trừ đi khoảng thời gian 180 ngày là thời hạn định giá đất được quy định rõ trong Luật Đất đai 2024.
" Trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn, việc điều chỉnh chính sách theo hướng công bằng, hợp lý là điều cần được thực hiện ngay, để duy trì niềm tin của người dân, doanh nghiệp vào pháp luật; đồng thời tránh tạo thêm rào cản cho phục hồi kinh tế" , ông Hà nhấn mạnh.
