Những động thái này được kỳ vọng mở rộng nguồn cung, ổn định giá cả, tạo thêm cơ hội an cư cho người dân.
Nguồn cung ngày càng dồi dào
Mới đây, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh, Chính phủ đang thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê, hướng tới kéo giảm giá nhà, nhất là phân khúc chung cư. Theo Thủ tướng, mục tiêu xuyên suốt là quản lý, điều tiết và kiểm soát giá đất, thị trường bất động sản.
Đối với nhà ở xã hội và nhà cho thuê, giá cần được kiểm soát chặt chẽ, không để xảy ra tình trạng tăng đột biến, vô lý, bảo đảm người lao động và các đối tượng chính sách có thể tiếp cận nhà ở thông qua hình thức mua hoặc thuê dài hạn với chi phí phù hợp.
Theo Nghị quyết số 303/NQ-CP ngày 30/9/2026, Chính phủ giao chỉ tiêu phát triển 191.023 căn nhà ở cho thuê trong giai đoạn 2026 - 2030. Đáng chú ý, nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược, dài hạn, bên cạnh nhà ở để bán. Chính phủ định hướng ưu tiên phát triển chung cư cho thuê có hạ tầng đồng bộ tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu vực phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD), các vùng động lực và hành lang kinh tế quan trọng.
Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho biết, cơ quan này đang nghiên cứu cơ chế, chính sách để thể chế hóa định hướng phát triển nhà ở cho thuê trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở. Các giải pháp được nghiên cứu gồm ưu tiên bố trí quỹ đất, đơn giản hóa thủ tục đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư, tạo điều kiện để dự án sớm triển khai, đưa sản phẩm ra thị trường.
Nguồn cung bất động sản được dự báo sắp được cải thiện tích cực. (Ảnh minh họa).
Nhận xét về những chính sách này, TS. Lê Duy Bình - Giám đốc Economica Việt Nam, thành viên Hội đồng quản trị độc lập và Thành viên Ủy ban kiểm toán tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia - cho rằng, thị trường bất động sản đang đứng trước những cơ hội tích cực để thay đổi và phát triển bền vững. Đây là hướng đi đúng đắn nhằm từng bước giải quyết tình trạng giá nhà vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân do nguồn cung khan hiếm và sự mất cân đối giữa các phân khúc.
“Nếu được triển khai hiệu quả, chính sách có thể mở thêm lựa chọn cho người lao động, người trẻ và các hộ gia đình có thu nhập khiêm tốn. Thay vì phải tích lũy khoản tiền lớn hoặc vay nợ dài hạn để mua nhà đắt đỏ, người dân có thể tiếp cận các dự án nhà ở xã hội giá rẻ hoặc thuê nhà dài hạn với chi phí phù hợp hơn.
Cơ hội lớn nhất đối với người mua nhà trong giai đoạn tới không đơn thuần là chờ giá giảm mà là có thêm lựa chọn phù hợp với thu nhập và nhu cầu thực tế. Khi nguồn cung được cải thiện, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân sẽ có điều kiện được nâng lên”, ông Bình nói.
Cũng theo ông Bình, khi nhu cầu của một bộ phận người dân được đáp ứng bằng những sản phẩm phù hợp, thị trường sẽ có thêm điều kiện điều chỉnh cơ cấu cung - cầu, hạn chế tình trạng tập trung quá nhiều vào các sản phẩm vượt khả năng chi trả.
“Tuy nhiên, hiệu quả thực tế vẫn phải phụ thuộc vào quy mô nguồn cung, vị trí dự án, tiến độ triển khai và mức giá bán, giá thuê. Điều quan trọng không chỉ là số lượng căn hộ được đặt mục tiêu phát triển, mà còn là khả năng đưa nhà ở đến đúng đối tượng có nhu cầu”, ông Bình nói thêm.
Cơ hội lớn nhất đối với người mua nhà trong giai đoạn tới không đơn thuần là chờ giá giảm mà là có thêm lựa chọn phù hợp với thu nhập và nhu cầu thực tế. Khi nguồn cung được cải thiện, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân sẽ có điều kiện được nâng lê-TS. Lê Duy Bình
Giá nhà ngày càng hợp lý
Bên cạnh kỳ vọng nguồn cung được cải thiện, giá bất động sản cũng được dự báo sẽ dần trở về giá trị thực và ổn định hơn trong bối cảnh Chính phủ tăng cường các biện pháp điều hành, kiểm soát.
GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường), dự báo giá bất động sản sẽ ngày càng hợp lý trước những chỉ đạo điều hành quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng và các cơ quan chức năng.
“Về nguyên tắc, sau chỉ đạo điều hành của Chính phủ, Thủ tướng, giá đất sẽ giảm theo. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay cũng sẽ điều chỉnh. Vấn đề là tốc độ giảm sẽ như thế nào”, ông Võ nói.
Ông Võ cũng nhấn mạnh, tác động của chính sách cần thời gian để thể hiện trên thị trường. Từ chủ trương, quy hoạch quỹ đất, triển khai dự án đến khi sản phẩm được bàn giao là một quá trình. Vì vậy, người mua khó có thể kỳ vọng giá nhà giảm ngay lập tức.
Ngoài ra, giá bất động sản sẽ không biến động đồng đều giữa các khu vực và phân khúc. Những sản phẩm có giá bán vượt xa giá trị sử dụng, phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá có thể chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn. Trong khi đó, bất động sản có vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn có thể duy trì sức cầu nhất định.
Điều này đồng nghĩa người mua nhà có thể có thêm cơ hội lựa chọn, nhưng không nên mặc định mọi loại bất động sản đều giảm giá như nhau. Việc đánh giá giá trị thực, khả năng khai thác và mức độ phù hợp với tài chính cá nhân vẫn là yếu tố quyết định.
“Với người có nhu cầu mua nhà để ở, điều quan trọng là xác định rõ khả năng tài chính, lựa chọn sản phẩm có pháp lý minh bạch và tính toán đầy đủ chi phí vay vốn. Không nên chạy theo tâm lý đám đông hoặc vay vượt khả năng trả nợ với kỳ vọng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng.
Trong trường hợp chưa đủ điều kiện mua nhà, người dân có thể cân nhắc phương án thuê dài hạn, nhất là khi các chương trình phát triển nhà cho thuê đang được triển khai rộng hơn. Đây không chỉ là giải pháp giảm áp lực tài chính trước mắt mà còn giúp người dân chủ động tích lũy, chờ đợi cơ hội phù hợp”, ông Võ tư vấn.
Thị trường bất động sản sắp nhiều biến động, tạo cơ hội cho người mua. (Ảnh minh họa).
Phân khúc cao cấp vẫn có dư địa phát triển
Trong khi nhà ở xã hội và nhà cho thuê được xác định là những trọng tâm chính sách thì phân khúc bất động sản cao cấp vẫn có vai trò trong việc hình thành thị trường đa dạng, đáp ứng nhu cầu của các nhóm khách hàng có năng lực tài chính khác nhau.
Theo định hướng điều hành được Thủ tướng nhấn mạnh, nhà ở xã hội và nhà cho thuê cần được quản lý giá chặt chẽ để bảo đảm khả năng tiếp cận của người lao động và các đối tượng chính sách. Với những phân khúc khác, trong đó có nhà ở cao cấp, việc phát triển cần căn cứ vào nhu cầu và yêu cầu của thị trường.
Cách tiếp cận này cho thấy mục tiêu điều hành không phải hạn chế sự phát triển của một phân khúc bất động sản cụ thể, mà hướng tới kiểm soát những bất cập về giá, đồng thời tạo điều kiện để thị trường phát triển phù hợp với nhu cầu thực tế.
Nhà ở cao cấp có thể đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính vững mạnh, yêu cầu cao về vị trí, chất lượng xây dựng, tiện ích và dịch vụ. Khi được phát triển trên cơ sở nhu cầu thực, phân khúc này góp phần đa dạng hóa sản phẩm, thu hút nguồn lực đầu tư và thúc đẩy cạnh tranh giữa các chủ đầu tư.
Đối với người mua nhà, đây là yếu tố đáng chú ý trong bối cảnh thị trường có thể bước vào giai đoạn điều chỉnh. Người có thu nhập thấp và trung bình có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội, nhà thuê dài hạn hoặc các sản phẩm thương mại phù hợp hơn. Trong khi đó, nhóm khách hàng có năng lực tài chính tốt vẫn có thể lựa chọn bất động sản cao cấp dựa trên nhu cầu sử dụng và khả năng đầu tư.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc gia tăng nguồn cung cao cấp không đồng nghĩa giá nhà ở bình dân sẽ tự động giảm. Tác động tích cực chỉ rõ rệt hơn khi nguồn cung được mở rộng đồng thời ở nhiều phân khúc, đặc biệt là những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông.
Bên cạnh đó, nguồn cung cần gắn với nhu cầu thực, tránh tình trạng phát triển lệch về sản phẩm giá trị lớn nhưng thiếu nhà ở vừa túi tiền. Một thị trường có cơ cấu sản phẩm đa dạng, từ nhà ở xã hội, nhà cho thuê đến căn hộ thương mại và bất động sản cao cấp, sẽ tạo thêm lựa chọn cho người dân.
Các chủ đầu tư cũng phải tính toán kỹ hơn về giá bán, chất lượng và nhóm khách hàng mục tiêu để bảo đảm khả năng tiêu thụ sản phẩm.
