Nếu trước đây nhiều người sẵn sàng xuống tiền chỉ vì kỳ vọng vào những tuyến đường "sắp mở" hay trung tâm thương mại "sắp xây", thì hiện nay những lời hứa về tương lai không còn đủ sức thuyết phục. Thay vào đó, giá trị hiện hữu đang trở thành thước đo quan trọng.
Thị trường bước qua giai đoạn đầu tư bằng kỳ vọng
Thực tế, hạ tầng luôn là động lực quan trọng thúc đẩy giá trị BĐS. Vì vậy, trong nhiều giai đoạn trước đây, không ít dự án đã sử dụng thông tin quy hoạch hoặc các công trình giao thông dự kiến triển khai như một công cụ bán hàng, dù thời điểm triển khai cũng như hoàn thành vẫn còn khá xa hoặc chưa có tiến độ rõ ràng.
Bên cạnh hạ tầng giao thông, tiện ích ngoại khu cũng là yếu tố thường được đưa vào các câu chuyện bán hàng nhằm gia tăng sức hấp dẫn cho dự án. Tuy nhiên, nếu các tiện ích này mới chỉ dừng ở quy hoạch hoặc chủ trương đầu tư, người mua sẽ phải đối mặt với không ít rủi ro. Tiến độ triển khai có thể kéo dài, quy mô có thể thay đổi hoặc thậm chí dự án có thể bị điều chỉnh, khiến chất lượng sống và khả năng khai thác BĐS không đạt như kỳ vọng ban đầu.
Nhiều nhà đầu tư am hiểu thị trường khẳng định, thực tế cho thấy không phải kỳ vọng nào cũng trở thành hiện thực đúng như kế hoạch bởi nhiều yếu tố chủ quan lẫn khách quan. Tiến độ đầu tư công có thể kéo dài, quy hoạch có thể điều chỉnh, nguồn vốn thay đổi hoặc thời gian hoàn thành bị lùi nhiều năm. Trong khi đó, dòng vốn của nhà đầu tư lại bị "neo" trong thời gian dài, kéo theo áp lực về chi phí cơ hội, thanh khoản và lợi nhuận.
Theo anh Lê Tuấn Anh - nhà đầu tư dài hạn tại TP.HCM chia sẻ, năm 2025, nhiều nhà đầu tư "non vốn" bị dẫn dắt bởi xu hướng FOMO (tâm lý sợ bỏ lỡ) theo thị trường. Họ sẵn sàng đầu tư vào những dự án được thổi phồng giá trị mà không cân nhắc các yếu tố sinh sống thực tế. Trong khi đó, các nhà đầu tư sành sỏi lại chọn lọc kỹ càng. Họ ưu tiên các dự án có vị trí thuận lợi, chủ đầu tư uy tín, khả năng sinh lời bền vững và tiềm năng khai thác lâu dài để đảm bảo dòng tiền khi thị trường có chuyển biến xấu.
Chính vì vậy, bước sang năm 2026 thay vì ưu tiên các dự án chỉ nổi bật bởi câu chuyện quy hoạch tương lai, nhà đầu tư hiện có xu hướng tìm kiếm những sản phẩm đã hội tụ các yếu tố nền tảng như vị trí kết nối thực tế, hạ tầng hiện hữu, pháp lý minh bạch, cộng đồng cư dân hình thành và khả năng khai thác ngay sau khi sở hữu.
Giá trị hiện hữu trở thành lợi thế cạnh tranh
Các chuyên gia cho rằng, trong chu kỳ phát triển mới, BĐS vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn nhưng lợi nhuận sẽ không còn đến từ việc chạy theo những kỳ vọng thiếu cơ sở. Thay vào đó, giá trị bền vững sẽ thuộc về những dự án có nền tảng thực, đáp ứng đồng thời nhu cầu an cư, khai thác và tích lũy tài sản.
Nhà đầu tư không còn quyết định theo tâm lý "mua là thắng" trong ngắn hạn như trước mà bắt đầu đặt ra hàng loạt câu hỏi: Dự án kết nối giao thông như thế nào, hệ thống tiện ích sẽ được hình thành ra sao, bao lâu mới lấp đầy cư dân, hay ai sẽ là người thuê hoặc người mua lại trong tương lai.
Theo Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, thị trường đang chuyển từ tăng trưởng theo chiều rộng sang tăng trưởng theo chiều sâu, từ kỳ vọng giá lên sang chú trọng giá trị thực. Trong bối cảnh mới, các yếu tố như pháp lý minh bạch, vị trí gắn với hạ tầng, chất lượng quy hoạch, uy tín chủ đầu tư, khả năng vận hành và hiệu quả khai thác thực tế sẽ ngày càng đóng vai trò quyết định đối với giá trị BĐS.
Nhà phát triển đô thị SkyWorld đến từ Malaysia đã chính thức khởi động dự án tại phường Lái Thiêu, TPHCM trong tháng 7 này.
Vì vậy, những BĐS có giá trị sử dụng thực, gắn với hạ tầng, pháp lý đầy đủ và khả năng tạo dòng tiền được kỳ vọng sẽ trở thành tâm điểm của dòng vốn đầu tư trong chu kỳ phát triển mới. Sự chuyển dịch này phản ánh sự trưởng thành của thị trường BĐS Việt Nam khi nhà đầu tư không còn chỉ dựa vào "câu chuyện tương lai" mà xem xét kỹ lưỡng các yếu tố cơ bản hiện hữu của tài sản.
Khi thị trường ngày càng minh bạch và nhà đầu tư ngày càng chuyên nghiệp, cuộc đua giữa các dự án sẽ không chỉ nằm ở câu chuyện truyền thông, mà ở khả năng chứng minh giá trị ngay tại thời điểm hiện tại. Đây cũng là lúc "giá trị thực" trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng nhất trên thị trường.
