Ngày 14-5, Knight Frank Việt Nam công bố báo cáo về thị trường văn phòng ngoài khu trung tâm (Non CBD) tại TPHCM, cho thấy phân khúc này đang trở thành một trong những điểm sáng của bất động sản thương mại nhờ lợi thế giá thuê cạnh tranh và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Theo Knight Frank Việt Nam, trong 10 năm qua, tổng diện tích hấp thụ ròng của khu vực Non CBD đạt gần 200.000 m², cao hơn khoảng 50% so với khu vực trung tâm (CBD) và gần gấp 4 lần so với khu Nam và TP Thủ Đức cũ.
Diễn biến này phản ánh xu hướng dịch chuyển rõ nét của doanh nghiệp khi ngày càng ưu tiên các tòa nhà văn phòng chất lượng cao ngoài trung tâm để tối ưu chi phí vận hành và mở rộng không gian làm việc.
Ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam, nhận định các khu vực Non CBD hiện không còn bị xem là lựa chọn thứ cấp. Thay vào đó, nhiều doanh nghiệp đã sẵn sàng xây dựng chiến lược thuê dài hạn nhờ lợi thế về giá thuê, chỗ đậu xe, diện tích sàn lớn và khả năng kết nối giao thông thuận tiện hơn.
Giá thuê văn phòng ngoài trung tâm tại TPHCM cũng ghi nhận đà tăng ổn định. Nếu năm 2015, giá thuê trung bình chỉ khoảng 18 USD/m²/tháng thì đến quý I/2026 đã tăng lên khoảng 26 USD/m²/tháng. Dù vậy, mức giá này vẫn thấp đáng kể so với các tòa nhà hạng A tại khu trung tâm, nơi giá thuê đã vượt mốc 50 USD/m²/tháng.
Văn phòng khu vực CBD đang có giá rất cao (Ảnh minh hoạ -AI)
Theo các chuyên gia của Knight Frank Việt Nam, xu hướng phát triển mạnh của Non CBD được thúc đẩy bởi hàng loạt dự án hạ tầng giao thông lớn cùng sự mở rộng nhanh của các khu dân cư ngoài trung tâm. Trong khi đó, nhu cầu thuê văn phòng từ các doanh nghiệp công nghệ, logistics, sản xuất và dịch vụ chuyên nghiệp vẫn tiếp tục tăng cao.
Thị trường hiện cũng chứng kiến mô hình vận hành "hub-and-spoke" (tối ưu hoá mạng lưới vận tải) ngày càng phổ biến. Theo đó, nhiều tập đoàn đa quốc gia vẫn duy trì văn phòng đại diện tại trung tâm nhưng chuyển các bộ phận vận hành, hỗ trợ hoặc hành chính sang khu vực ngoài trung tâm nhằm tiết giảm chi phí.
Đáng chú ý, dù nguồn cung tăng mạnh trong nhiều năm qua, tỉ lệ trống tại các khu vực Non CBD vẫn được kiểm soát ở mức hợp lý. Tỉ lệ này tăng từ 7% năm 2015 lên khoảng 13% năm 2025 nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với khu trung tâm.
Knight Frank Việt Nam đánh giá sự phát triển của văn phòng Non CBD phản ánh quá trình trưởng thành của thị trường bất động sản TPHCM, thay vì chỉ là giải pháp thay thế cho khu trung tâm. Trong dài hạn, phân khúc này được dự báo tiếp tục duy trì sức hút nhờ động lực từ hạ tầng, tốc độ đô thị hóa và nhu cầu thuê văn phòng ngày càng đa dạng của doanh nghiệp.
