Sức mua đất nền thấp
Theo báo cáo Thị trường bất động sản nhà ở TPHCM và vùng phụ cận quý II/2026 của DKRA Consulting - thương hiệu mảng dịch vụ nghiên cứu và tư vấn phát triển của DKRA Group, thị trường ghi nhận mức biến động nhẹ về nguồn cung sơ cấp ở một số phân khúc chủ đạo.
Phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường… Đồng thời, các chủ đầu tư cũng triển khai nhiều chính sách ưu đãi nhằm gia tăng thanh khoản trong giai đoạn này.
Ở phân khúc căn hộ, DKRA Consulting ghi nhận nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 19.278 căn, giảm 8% so với cùng kỳ.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng Giám đốc DKRA Group cho biết, phân khúc đất nền trong quý II ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 8% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung tập trung ở các dự án đã mở bán trước đó, với tỷ trọng đạt khoảng 93%. Sức cầu chung của thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 4% trên tổng cung, giảm khoảng 16% so với cùng kỳ năm 2025.
Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước và tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào. Trong khi đó, mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận tăng 4% so với giai đoạn đầu năm, mức tăng tập trung ở nhóm dự án đã hoàn thiện pháp lý, có mức tạo thị cao, tiềm năng khai thác thương mại tốt đóng vai trò chủ lực đối với mức tăng trưởng của thị trường.
Ở phân khúc căn hộ, DKRA Consulting ghi nhận nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 19.278 căn, giảm 8% so với cùng kỳ. TPHCM tiếp tục là địa phương dẫn đầu, chiếm khoảng 90% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Sức cầu chung của thị trường sơ cấp giảm 11% so với cùng kỳ.
“Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước. Ở chiều ngược lại, mặt bằng giá bán thứ cấp ghi nhận giảm phổ biến từ 2 - 6% so với quý trước với mức thanh khoản sụt giảm đáng kể so với đầu năm, phần lớn ở những bất động sản mà người mua chịu áp lực đòn bẩy tài chính, muốn nhanh chóng thanh khoản nhằm giảm dư nợ, lãi vay”, ông Thắng nói.
Với phân khúc nhà phố, biệt thự ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 2% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án tập trung chủ yếu ở khu vực TPHCM (mới) với tỷ trọng đạt khoảng 53% trên tổng cung thị trường. Sức cầu chung của thị trường duy trì ở mức thấp, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 9% trên tổng cung sơ cấp, tương ứng với mức giảm khoảng 71% so với cùng kỳ năm trước.
Giao dịch tập trung cục bộ ở nhóm dự án được triển khai bởi các chủ đầu tư lớn trên thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao và không có nhiều biến động so với thời điểm đầu năm. Nguyên nhân chủ yếu đến từ tác động của chi phí đầu vào, chi phí phát triển dự án tăng cao. So với quý trước, giá bán thứ cấp ghi nhận mức tăng trung bình 2%, nhưng chỉ tập trung cục bộ ở nhóm dự án hoàn thiện pháp lý và bàn giao nhà cho cư dân.
Kỳ vọng thị trường chuyển biến tích cực
Theo dự báo từ DKRA Consulting, trong quý III/2026, nguồn cung mới phân khúc đất nền tiếp tục khan hiếm với khoảng 300 - 400 sản phẩm được mở bán mới. Nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ so với quý II/2026 và tập trung chủ yếu ở nhóm dự án đã mở bán trước đó. Sức cầu chung của thị trường duy trì xu hướng giảm so với quý trước.
Thanh khoản thị trường chưa đạt được nhiều cải thiện trong ngắn hạn khi tâm lý nhà đầu tư vẫn trở nên thận trọng trước những thách thức chung của thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí phát triển dự án và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao.
Trong quý III/2026, nguồn cung mới phân khúc đất nền tiếp tục khan hiếm với khoảng 300 - 400 sản phẩm được mở bán mới.
Ở phân khúc căn hộ, ông Thắng dự báo, nguồn cung mới đưa ra thị trường trong quý III được dự báo giảm nhẹ so với mức tăng của quý II, dao động từ 10.000 - 13.000 căn, tập trung phần lớn tại Bình Dương (cũ). Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại khu vực trung tâm TPHCM, trong khi phân khúc hạng B, C dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường khu vực vùng ven. Sức cầu thị trường được kỳ vọng tiếp tục có những chuyển biến tích cực với việc nhiều dự án dần được tháo gỡ nút thắt pháp lý, giúp tăng cường niềm tin nơi người mua.
Với phân khúc nhà phố, biệt thự, dự báo trong quý III/2026, nguồn cung mới của phân khúc này được kỳ vọng sẽ duy trì mức tăng so với quý trước với khoảng 2.000 - 3.000 sản phẩm được mở bán mới. Nguồn cung tập trung chủ yếu tại các đại đô thị có quy mô lớn thuộc các địa phương (cũ) quen thuộc như TPHCM, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu… nhờ vào tốc độ hoàn thiện pháp lý của các dự án và đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường.
Giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao do áp lực từ chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí phát triển dự án ngày càng tăng cao. Thị trường thứ cấp tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản khi mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao cũng như tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư.
