Thời gian gần đây, nhiều trung tâm thương mại tại Hà Nội và TP.HCM đang đối mặt với tình trạng vắng khách và tỷ lệ trống mặt bằng tăng cao. Đơn cử, tại trung tâm thương mại Discovery Complex (quận Cầu Giấy, Hà Nội) ghi nhận khoảng 80% diện tích mặt bằng bán lẻ bị bỏ trống; chỉ có tầng trệt và hai tầng trên cùng còn lác đác khách thuê, trong khi các tầng khác tắt đèn và ngừng phục vụ thang máy, thang cuốn.
Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại trung tâm thương mại Artemis (quận Thanh Xuân), khi phần lớn mặt bằng bán lẻ ở đây đang rơi vào tình trạng bỏ trống. 4 tầng mặt bằng của toà nhà vắng vẻ, trở thành khu vực cho thuê văn phòng của các ngân hàng. Hàng loạt mặt bằng sảnh tầng 1 cũng bỏ trống dù có vị trí đắc địa 4 mặt tiền giáp ba tuyến đường Trường Chinh, Tôn Thất Tùng và Lê Trọng Tấn.
Không chỉ ở Hà Nội, một số trung tâm thương mại nằm ở vị trí đắc địa ở TP.HCM vẫn vắng bóng khách hàng. Nhiều gian hàng thời trang và ẩm thực đã cố gắng kích cầu bằng các chương trình giảm giá sâu từ 40-50%, nhưng vẫn không cải thiện được tình hình.
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, các trung tâm thương mại này thường có thiết kế lạc hậu, thiếu sự cải tạo và không đáp ứng được nhu cầu trải nghiệm mới của khách hàng.
Trong khi một số trung tâm thương mại nhỏ và khối đế bán lẻ tại các tòa nhà văn phòng ghi nhận sự sụt giảm khách thuê, thì các “đại gia” như Aeon Mall, Vincom Retail và Lotte vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao nhờ vào lợi thế vị trí, thương hiệu và chính sách thu hút khách thuê linh hoạt.
Hệ thống trung tâm thương mại Aeon Mall vẫn là điểm đến hấp dẫn của nhiều doanh nghiệp bán lẻ, với tỷ lệ lấp đầy trên 95% tại hầu hết các cơ sở. Thành công của Aeon Mall đến từ chiến lược tập trung vào trải nghiệm khách hàng, kết hợp không gian mua sắm, giải trí và ẩm thực, tạo nên hệ sinh thái tiêu dùng khép kín.
Các trung tâm Aeon Mall Hà Đông, Aeon Mall Long Biên và Aeon Mall Bình Tân đều duy trì công suất hoạt động cao, thu hút lượng lớn khách tham quan và mua sắm, giúp các thương hiệu thuê mặt bằng duy trì doanh thu ổn định.
Trong khi đó, Vincom Retail – đơn vị vận hành 87 trung tâm thương mại Vincom trên toàn quốc – vẫn đạt tỷ lệ lấp đầy 93-98%. Trong quý III/2024, doanh thu từ cho thuê mặt bằng của Vincom Retail đạt gần 2.000 tỷ đồng, nhờ việc khai thác hiệu quả các trung tâm mới và duy trì công suất cao tại những trung tâm hiện hữu.
Các dòng Vincom như Vincom Mega Mall, Vincom Plaza và Vincom Center tiếp tục là lựa chọn hàng đầu của các thương hiệu lớn, đặc biệt trong lĩnh vực thời trang, ẩm thực (F&B) và giải trí. Chính sách linh hoạt về giá thuê và hỗ trợ doanh nghiệp cũng giúp Vincom giữ vững tỷ lệ lấp đầy cao.
Hệ thống trung tâm thương mại Lotte Mart cũng không nằm ngoài xu hướng tích cực này. Với chiến lược tập trung vào nhóm khách hàng trung lưu và cao cấp, cùng sự đầu tư mạnh vào không gian hiện đại, Lotte Mart vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 95% tại các chi nhánh.
Đặc biệt, Lotte đang đẩy mạnh mở rộng và cải thiện dịch vụ, từ việc đa dạng hóa gian hàng, tăng cường trải nghiệm khách hàng đến đầu tư vào công nghệ bán lẻ thông minh. Điều này giúp hệ thống thu hút nhiều thương hiệu lớn, giữ chân khách thuê lâu dài.
Dù có nhiều tín hiệu tích cực, thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn đối mặt với những thách thức lớn, bao gồm áp lực từ thương mại điện tử, chi phí vận hành cao và sự phân hóa giữa các khu vực.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội đánh giá: “Hiện tại, các sàn thương mại điện tử ghi nhận doanh số tốt hơn từ các nhãn hàng Việt Nam hoặc hộ kinh doanh bán lẻ trong nước. Trong khi đó, các thương hiệu bán lẻ nước ngoài khi gia nhập thị trường cần ưu tiên mở rộng mặt bằng tại Việt Nam, xây dựng hệ thống cửa hàng flagship để nâng cao mức độ nhận diện trước khi đẩy mạnh doanh số trên sàn thương mại điện tử.
Do vậy, việc các hãng, đặc biệt là các nhãn hàng nước ngoài, từ bỏ mặt bằng để tập trung hoàn toàn vào thương mại điện tử vẫn chưa xảy ra. Do đó, trong vòng 5 năm tới, thương mại điện tử vẫn chưa đủ để làm giảm nguồn cầu của đối với mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam và nhu cầu đối với mặt bằng phục vụ bán lẻ vẫn rất lớn”.
Dự kiến đến cuối năm 2025, Hà Nội sẽ có thêm 140.700 m2 nguồn cung bán lẻ từ bốn trung tâm mua sắm và ba khối đế bán lẻ. Trong hai năm tiếp theo (2026-2027), diện tích sàn cho thuê sẽ tăng thêm 174.100 m2 từ bảy dự án mới, trong đó đáng chú ý là các dự án Hanoi Centre tại 175 Nguyễn Thái Học và Starlake B1CC1 & B2CC2. Tại TP.HCM, giai đoạn 2025-2027 cũng ghi nhận sự bùng nổ nguồn cung với 165.429 m2 diện tích bán lẻ đến từ 12 dự án.
