Phát biểu tại phiên thảo luận tổ sáng 22/10, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu Tạ Thị Yên cho rằng việc sửa đổi đồng thời 3 dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản là cơ hội để nhìn nhận tổng thể thị trường bất động sản, giải quyết những vấn đề có liên quan thay vì mỗi luật chỉ xử lý một phần.
Đại biểu đánh giá các dự thảo đã có nhiều điều chỉnh về phân cấp, cắt giảm thủ tục, giảm điều kiện kinh doanh, tạo thuận lợi cho việc triển khai dự án và góp phần tiết giảm chi phí.
Phó Chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu Tạ Thị Yên
“ Nhưng tôi nghĩ vẫn còn một câu hỏi rất lớn mà người dân đang quan tâm: vì sao giá nhà, nhất là ở các đô thị lớn, ngày càng xa khả năng chi trả của người làm công ăn lương; và lần sửa luật này có thể tác động được đến đâu? ”, bà Tạ Thị Yên nói.
Đề cập về câu chuyện đất đai, bà Yên nhấn mạnh đất đai là nguồn lực có giới hạn, không thể tạo thêm. Vì vậy, đất đã được giao để thực hiện dự án phải được sử dụng hiệu quả. Nếu giữ đất mà không sử dụng, chỉ chờ tăng giá, thì không chỉ gây lãng phí mà còn làm giảm nguồn cung và đẩy chi phí của xã hội lên.
Từ thực tế này, đại biểu đề nghị làm rõ cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất tạo ra.
Phó Chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu dẫn chứng một thửa đất nông nghiệp sau khi được điều chỉnh quy hoạch thành đất ở, đồng thời có thêm đường giao thông và hạ tầng do Nhà nước đầu tư, có thể tăng giá trị rất lớn. Phần giá trị tăng thêm này không hoàn toàn do người sở hữu đất tạo ra mà có đóng góp quan trọng từ quy hoạch và đầu tư công.
Do đó, bà đề nghị cân nhắc quy định ngay trong Luật Đất đai một mức sàn hoặc nguyên tắc rõ ràng về tỷ lệ điều tiết phần giá trị tăng thêm, thay vì giao hoàn toàn cho văn bản dưới luật.
Đối với các dự án chậm đưa đất vào sử dụng, bà Tạ Thị Yên cho rằng biện pháp xử lý phải đủ mạnh để việc giữ đất chờ tăng giá không còn mang lại lợi ích.
“ Dự thảo đã có cơ chế thu tiền lũy tiến đối với đất không sử dụng hoặc chậm sử dụng. Tuy nhiên, thời hạn để đi đến thu hồi vẫn khá dài. 5 năm, theo tôi, là một khoảng thời gian rất lớn đối với thị trường bất động sản. Một dự án để đất trống trong thời gian dài không chỉ lãng phí đất mà còn làm giảm nguồn cung ở khu vực đó ”, nữ đại biểu nói.
Vì vậy, bà Tạ Thị Yên cho rằng cần nghiên cứu rút ngắn hợp lý thời gian xử lý những trường hợp chậm sử dụng đất do lỗi chủ quan, đồng thời tăng dần khoản tiền phải nộp theo thời gian chậm triển khai.
Nhà giá thấp nhưng xa nơi làm việc, chi phí sống chưa chắc đã thấp
Một vấn đề khác được bà Tạ Thị Yên quan tâm là phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Về nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội của các chủ đầu tư dự án thương mại, dự thảo cho phép thực hiện bằng cách dành đất trong dự án, bố trí đất ở nơi khác hoặc nộp tiền tương đương. Bà Tạ Thị Yên đồng tình với sự linh hoạt này, song lưu ý việc thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội không nên chỉ dừng lại ở việc chủ đầu tư nộp xong một khoản tiền.
Theo đại biểu, nguồn tiền thu được phải được quản lý, theo dõi riêng, sử dụng đúng mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê và có thời hạn thực hiện rõ ràng. Quan trọng nhất là phải xác định được từ số tiền đã thu, thực tế tạo ra bao nhiêu căn nhà.
Đối với quỹ đất bố trí ở nơi khác, đại biểu đề nghị tính toán đầy đủ điều kiện giao thông, việc làm và hạ tầng phục vụ đời sống.
“ Một căn nhà có giá thấp nhưng nằm quá xa nơi làm việc, mỗi ngày người lao động phải mất rất nhiều thời gian và chi phí đi lại thì chưa chắc tổng chi phí sống đã thấp ”, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu nhấn mạnh.
Đề cập đến vấn đề minh bạch giá giao dịch và bảo vệ người mua nhà, bà Tạ Thị Yên chỉ ra thực trạng cùng một bất động sản nhưng có thể tồn tại nhiều mức giá khác nhau: giá rao bán, giá thực tế hai bên thỏa thuận và giá ghi trong hợp đồng.
“ Khi chúng ta không biết được giá giao dịch thực thì rất khó xây dựng bảng giá đất sát thực tế, khó đánh giá đúng thị trường và cũng khó nhận diện những khu vực đang có đầu cơ, sốt giá bất thường ”, đại biểu nói.
Đại biểu đánh giá cao việc dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung quy định về mã định danh bất động sản, hợp đồng điện tử và hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, bà đề nghị cần xác định lộ trình và mốc thời gian rõ ràng để các giao dịch bất động sản, kể cả giao dịch thứ cấp giữa cá nhân với nhau, phản ánh đúng giá thực tế và được gắn với mã định danh.
Dữ liệu giá giao dịch sau khi tổng hợp theo khu vực cũng cần được sử dụng phục vụ công tác quản lý, đồng thời bảo đảm bảo vệ thông tin cá nhân của người mua và người bán.
Đặc biệt, hệ thống dữ liệu theo Luật Kinh doanh bất động sản phải kết nối với hệ thống dữ liệu đất đai, để giá giao dịch thực tế trở thành nguồn thông tin quan trọng phục vụ xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.
Bà Tạ Thị Yên nhấn mạnh việc hoàn thiện 3 dự án luật phải hướng đến mục tiêu đưa đất đai và thị trường bất động sản phục vụ phát triển, đồng thời bảo đảm thành quả phát triển quay trở lại nâng cao chất lượng sống của người dân.
“ Một thị trường bất động sản phát triển tốt không phải là thị trường mà giá nhà cứ tăng mãi. Điều người dân mong muốn rất giản dị: một người đi làm bình thường, một đôi vợ chồng trẻ, sau một thời gian làm việc, tích lũy, có thể mua hoặc thuê được một căn nhà phù hợp với thu nhập của mình. Đó cũng nên là một thước đo rất thực tế khi chúng ta hoàn thiện 3 dự án luật lần này ”, đại biểu chia sẻ.
